BRASÍLIA/DF — Um imóvel é vendido por R$ 350 mil, mas, ao solicitar a guia do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o comprador encontra uma avaliação municipal de R$ 450 mil. Qual valor deve servir de base para o imposto? A pergunta, frequente em negociações imobiliárias, ganhou novos contornos com a Lei Complementar nº 227/2026, que acrescentou regras ao artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN).
A legislação agora especifica o conceito de valor venal, indica parâmetros técnicos para sua estimativa e determina a divulgação dos critérios utilizados pelos municípios. Também assegura a possibilidade de contestação pelo contribuinte. A avaliação administrativa deverá apresentar fundamentos verificáveis.
O que mudou no artigo 38 do CTN com a LC 227/2026?
O caput do artigo 38 continua estabelecendo que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. A novidade está nos quatro parágrafos acrescentados pela LC 227/2026. O primeiro define esse valor como aquele pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado. O segundo prevê critérios técnicos de estimativa, enquanto os demais disciplinam transparência, contestação e compartilhamento de informações imobiliárias.
Não houve criação de alíquota nacional nem reajuste automático. O foco é justificar a base tributável conforme cada imóvel.
Como a prefeitura poderá calcular o valor de mercado do imóvel?
A nova redação permite utilizar análise de preços praticados no mercado, informações de cartórios e agentes financeiros e características como localização, tipologia, destinação, padrão construtivo e áreas do terreno e da edificação. Outros parâmetros técnicos normalmente empregados em avaliações imobiliárias também podem ser considerados. O texto exige a consideração de pelo menos um dos critérios enumerados, conforme o caso.
Uma tabela genérica não substitui, sem explicação, os elementos da transação. Um apartamento reformado, outro com problemas estruturais e uma casa em rua sem infraestrutura podem apresentar valores distintos mesmo dentro da mesma região. A consistência da estimativa depende de dados pertinentes ao bem efetivamente transmitido.
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O ITBI poderá ser cobrado acima do preço declarado pelo comprador?
A divergência entre preço informado e avaliação municipal não basta, por si só, para legitimar a cobrança sobre um valor superior. No Tema Repetitivo 1.113, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o valor da transação declarado pelo contribuinte possui presunção de compatibilidade com o mercado. Para afastá-la, a administração deve instaurar processo administrativo regular, nos termos do artigo 148 do CTN.
Portanto, o município pode fiscalizar operações com indícios de subavaliação, mas precisa demonstrar por que a declaração não merece prevalecer. A LC 227/2026 reforça instrumentos de avaliação sem eliminar a necessidade de procedimento adequado e possibilidade efetiva de defesa. A interação entre lei e jurisprudência ainda pode gerar controvérsias.
A nova lei derrubou o Tema 1.113 do STJ?
Não houve revogação expressa da tese. O STJ também estabeleceu que a base do ITBI não está vinculada ao valor utilizado no IPTU, nem pode ter esse valor como piso obrigatório. Além disso, rejeitou o arbitramento prévio por meio de valor de referência fixado unilateralmente pela prefeitura. Essas orientações continuam sendo referência relevante para analisar cobranças e procedimentos municipais.
A nova lei oferece parâmetros para avaliações técnicas, sem converter estimativas em cobranças incontestáveis. A questão jurídica central permanece ligada à qualidade dos dados e à forma como o contribuinte poderá questionar o valor atribuído ao imóvel.
Por que as prefeituras devem revisar o Código Tributário Municipal?
O parágrafo 3º do artigo 38 determina a divulgação dos critérios adotados pela administração e prevê contestação mediante avaliação contraditória em procedimento específico, segundo a legislação municipal ou distrital. Por essa razão, municípios precisam verificar se seus códigos tributários, regulamentos e sistemas oferecem regras compatíveis com a nova disciplina nacional.
A revisão envolve divulgação de métodos, documentos de impugnação, prazos, autoridade decisória e motivação das respostas. Isso não quer dizer que toda norma municipal anterior esteja automaticamente revogada. A necessidade concreta de alteração legislativa depende do conteúdo das regras locais e de sua compatibilidade com o CTN.
Qual será o papel dos cartórios e dos dados imobiliários?
O novo parágrafo 4º estabelece que serviços notariais e registrais deverão compartilhar informações sobre operações imobiliárias com as administrações tributárias municipais e distrital. A lei também menciona multa por descumprimento, a ser prevista em legislação específica do ente competente. Esses dados podem apoiar comparações de mercado e identificar discrepâncias que mereçam análise.
Entretanto, informações registrais não dispensam a verificação das condições particulares do negócio. A existência de um banco de dados mais completo melhora a capacidade de fiscalização, mas não resolve, isoladamente, a discussão sobre motivação individualizada, procedimento administrativo e direito de defesa.
Como o contribuinte pode contestar a avaliação do ITBI?
Ao receber uma avaliação superior ao preço negociado, o comprador deve solicitar os critérios e dados utilizados, conferir as características consideradas e verificar o procedimento previsto no município. Contrato de compra e venda, laudo técnico, registros de oferta e documentos sobre conservação ou localização podem contribuir para demonstrar o valor efetivo do imóvel.
Se houver discordância, a via administrativa específica deve assegurar apreciação da avaliação contraditória, sem prejuízo das medidas judiciais cabíveis. Para as prefeituras, o desafio é modernizar a apuração sem substituir a prova por presunções absolutas. Para quem compra imóveis, a nova lei reforça a importância de conhecer a metodologia utilizada antes de aceitar a guia de ITBI.
Fontes oficiais consultadas:
1. Presidência da República — Lei Complementar nº 227/2026
2. Presidência da República — Código Tributário Nacional, artigos 38 e 148 (texto compilado)
3. Câmara dos Deputados — Lei Complementar nº 227/2026, texto atualizado
4. Superior Tribunal de Justiça — Tema Repetitivo 1.113, base de cálculo do ITBI
5. Superior Tribunal de Justiça — STJ define base de cálculo do ITBI em recurso repetitivo
Conteúdo informativo elaborado com base na legislação e nas orientações oficiais consultadas na data da publicação desta matéria. A aplicação do artigo 38 do CTN depende das circunstâncias do imóvel, do procedimento administrativo e das normas municipais pertinentes; eventuais atualizações legislativas ou jurisprudenciais devem ser verificadas.
