BRASÍLIA/DF — A tributação dos contratos de aluguel muda de forma estrutural com a Reforma Tributária. A locação de imóveis, que hoje não sofre PIS/Cofins na pessoa física e não está sujeita ao ISS, passa a integrar expressamente o campo do IBS e da CBS quando realizada por contribuinte alcançado pelo novo regime.
Mas dizer simplesmente que “o aluguel passará a pagar aproximadamente 8% de IVA” esconde justamente as partes mais importantes da mudança. Pessoa física e pessoa jurídica possuem regras diferentes, contratos antigos podem manter uma sistemática própria de 3,65%, imóveis residenciais possuem redutor social e o locatário empresarial poderá, em determinadas situações, aproveitar créditos.
A locação entrou definitivamente no IBS e na CBS
A LC 214 colocou locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis dentro do regime específico do setor imobiliário.
A boa notícia para os proprietários é que a lei não aplica a alíquota-padrão integral.
As alíquotas de IBS e CBS incidentes sobre essas operações são reduzidas em 70%. Em outras palavras, o aluguel sujeito ao regime regular suporta 30% das alíquotas que seriam normalmente aplicáveis.
Mas isso não significa 7,95% em 2027
Uma conta bastante divulgada utiliza uma futura alíquota combinada de 26,5% e aplica a redução de 70%.
O resultado é 7,95%.
Essa conta pode servir como projeção do sistema completamente implantado, mas não deve ser transportada automaticamente para 2027.
No próximo ano, o IBS ainda estará no começo da transição, com alíquota total de 0,1%. A CBS terá sua própria alíquota para 2027.
Portanto, a carga do aluguel precisa ser calculada ano a ano durante a transição.
Pessoa física não vira contribuinte apenas porque recebe aluguel
Esse é outro ponto fundamental.
Para a pessoa física, a LC 214 criou um filtro específico. Em regra, o proprietário passa a ser contribuinte regular nas locações quando, no ano anterior, ocorrerem simultaneamente duas condições: receita superior ao limite legal de R$ 240 mil, atualizado pelo IPCA, e operações envolvendo mais de três imóveis distintos.
Assim, alguém que receba aluguel elevado de apenas um ou dois imóveis não entra automaticamente no IBS/CBS apenas por superar o valor financeiro.
Da mesma forma, possuir vários imóveis com receita abaixo do limite também não satisfaz, isoladamente, os dois requisitos.
Pessoa jurídica entra em outra realidade
Nas holdings e sociedades patrimoniais, o impacto tende a aparecer de forma mais direta.
Uma empresa no lucro presumido que hoje explora locação normalmente convive com IRPJ, CSLL, adicional de IRPJ quando cabível e PIS/Cofins cumulativos de 3,65%.
A partir de 2027, PIS e Cofins desaparecem e entra a CBS, acompanhada do IBS durante a transição.
É daí que vem a preocupação com aumento de carga.
Mas não existe uma nova carga universal de 18,83%
Algumas projeções chegam a aproximadamente 18,83% no sistema definitivo, somando tributação sobre a renda a um IBS/CBS estimado em 7,95%.
Esse número deve ser tratado com cuidado.
O adicional de IRPJ depende da base que exceder o limite legal e não corresponde automaticamente a 3,2% sobre toda receita de qualquer empresa. Além disso, empresas no regime regular podem possuir créditos de IBS e CBS sobre determinadas aquisições relacionadas à atividade.
Há ainda uma questão que provavelmente ganhará atenção em 2027: saber se os valores destacados de IBS e CBS integram ou não a receita bruta utilizada para calcular IRPJ e CSLL no lucro presumido.
Portanto, 18,83% é uma simulação específica, não uma tabela oficial para holdings.
E os contratos antigos têm uma regra que muda completamente a conta
A LC 214 criou um regime opcional de transição para determinados contratos de locação, cessão ou arrendamento celebrados por prazo determinado.
Quando atendidos os requisitos, IBS e CBS podem ser recolhidos conjuntamente em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida.
É uma diferença relevante em relação ao regime regular.
Contrato comercial antigo pode preservar os 3,65% por mais tempo
Para contratos não residenciais, a regra exige que o instrumento tenha sido firmado até 16 de janeiro de 2025, com sua data comprovada na forma prevista na legislação.
Também existem requisitos de registro ou disponibilização do contrato à administração tributária.
Cumpridas as condições, o regime de 3,65% pode valer pelo prazo original do contrato.
Assim, dois imóveis comerciais vizinhos poderão ter tratamentos tributários diferentes simplesmente porque seus contratos foram celebrados em momentos diferentes.
No residencial, a proteção tem prazo menor
Para locações residenciais elegíveis, a regra de transição pode valer pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.
Nesse caso, a legislação também estabeleceu formas específicas de comprovação da existência do contrato anterior à Reforma.
Portanto, a primeira providência de quem possui carteira de imóveis alugados não é calcular a nova alíquota.
É separar os contratos por data e verificar quais podem entrar no regime transitório.
Os 3,65% vêm com uma contrapartida
O regime antigo não deve ser comparado com o regular olhando apenas para a alíquota.
Quem fizer a opção pelos 3,65% fica impedido de aproveitar créditos de IBS e CBS relacionados ao imóvel sujeito ao regime e também não utiliza o redutor social.
A opção é irretratável durante o período aplicável ao contrato.
Uma alíquota nominal menor não significa automaticamente menor custo econômico.
Aluguel residencial tem redutor social
No regime regular, a locação residencial possui uma proteção adicional.
A LC 214 permite deduzir da base de IBS e CBS um redutor social originalmente estabelecido em R$ 600 por mês e por imóvel residencial, com atualização pelo IPCA.
Imagine um aluguel residencial de R$ 2 mil. Antes de aplicar as alíquotas reduzidas de IBS/CBS, existe a possibilidade de descontar o redutor previsto na legislação.
O mecanismo reduz proporcionalmente o impacto sobre aluguéis menores.
Locação de temporada tem outra regra
A lei também separou a locação residencial tradicional daquela realizada por períodos curtos.
Quando o imóvel residencial é alugado por período não superior a 90 dias ininterruptos por contribuinte sujeito ao regime regular, aplicam-se as regras do setor de hotelaria.
Isso pode produzir tributação maior do que a locação residencial convencional, porque o tratamento de redução não é o mesmo.
Airbnb, temporada e locação residencial tradicional não devem, portanto, ser colocados na mesma planilha.
O locatário empresarial também entra na negociação
Há outro lado da operação que frequentemente fica esquecido: quem paga o aluguel.
Se o locatário for uma empresa sujeita ao regime regular e a locação estiver efetivamente tributada, o IBS e a CBS podem participar da sistemática de créditos, observadas as condições legais.
Isso muda a leitura econômica de contratos comerciais.
Para uma empresa que consegue aproveitar o crédito, um aluguel com IBS/CBS destacado não equivale necessariamente ao mesmo custo líquido enfrentado por um consumidor final.
No residencial, o repasse pesa mais
Quando o inquilino é uma pessoa física, a lógica é diferente.
O morador normalmente não possui sistema de créditos para recuperar IBS e CBS. Qualquer aumento incorporado economicamente ao aluguel tende, portanto, a permanecer como custo final.
Isso cria uma diferença importante entre locação B2B e residencial.
O novo imposto não altera sozinho o aluguel contratado
Também é importante separar tributação de direito contratual.
A criação de IBS e CBS não significa, por si só, que o proprietário possa simplesmente aumentar unilateralmente um aluguel já contratado no mesmo percentual do novo imposto.
Reajustes, revisões, repasses de encargos e renegociações precisam observar o contrato e a legislação civil aplicável.
É justamente por isso que cláusulas tributárias ganham importância nos novos contratos.
A primeira tarefa é revisar a carteira, não aumentar o aluguel
Quem administra imóveis deveria classificar seus contratos agora segundo quatro elementos: data de assinatura, finalidade residencial ou comercial, prazo contratual e regime tributário do proprietário.
Depois entram valor do aluguel, possibilidade de redutor social, créditos do locador e perfil tributário do locatário.
Só então faz sentido comparar o regime regular com a opção transitória de 3,65%.
A Reforma Tributária não criou uma única nova alíquota para o aluguel.
Criou várias situações que podem coexistir dentro da mesma carteira imobiliária.
A empresa que tratar todos os contratos da mesma maneira provavelmente errará justamente onde a nova legislação mais exige atenção: nos detalhes.
Acompanhe o Radar da Reforma Tributária para atualizações sobre aluguel, holdings patrimoniais, IBS, CBS e as regras específicas do mercado imobiliário.
Fontes públicas: Lei Complementar nº 214/2025; Lei Complementar nº 227/2026; Decreto nº 12.955/2026; Resolução CGIBS nº 6/2026; Receita Federal; Comitê Gestor do IBS.
Este conteúdo é informativo. A aplicação do regime transitório de 3,65% depende do cumprimento dos requisitos do art. 487 da LC 214/2025 e deve ser verificada individualmente para cada contrato.