BRASÍLIA/DF — A comissão recebida por um corretor na venda ou locação de um imóvel terá tratamento específico no novo sistema tributário. A Lei Complementar nº 214/2025, atualizada pela LC nº 227/2026, prevê incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) sobre serviços de administração e intermediação imobiliária, com regras para calcular a remuneração de cada profissional.
A legislação estabelece redução de 50% nas alíquotas dessas operações e disciplina situações em que dois ou mais corretores participam do mesmo negócio. Com a transição tributária em andamento, imobiliárias, profissionais autônomos e escritórios contábeis precisarão distinguir o preço do imóvel da comissão efetivamente atribuída a cada intermediador.
IBS e CBS incidirão sobre o valor da comissão imobiliária
O artigo 252 da LC 214 inclui os serviços de administração e intermediação entre as operações sujeitas ao regime específico de bens imóveis. O artigo 255 determina que a base de cálculo seja o valor da operação de administração ou intermediação, enquanto o artigo 263 identifica o prestador do serviço como contribuinte.
Isso significa que, numa venda de R$ 600 mil com comissão contratada de R$ 30 mil, a referência para calcular os novos tributos sobre a corretagem é a remuneração de R$ 30 mil, e não o valor integral do imóvel vendido. A própria venda, quando tributável, constitui uma operação diferente, submetida às regras aplicáveis ao alienante.
Corretagem terá redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS
O artigo 261 da lei concede redução de 50% nas alíquotas das operações abrangidas pelo regime imobiliário, inclusive administração e intermediação. O Decreto nº 12.955/2026 reproduz a regra para a CBS no artigo 379.
Para ilustrar, se a alíquota de referência combinada fosse hipoteticamente de 20%, a redução legal de 50% resultaria em uma alíquota de 10% sobre a base tributável da corretagem. Numa comissão de R$ 30 mil, o débito ilustrativo corresponderia a R$ 3 mil, antes de eventuais créditos e particularidades do regime. Os percentuais do exemplo não são alíquotas oficiais estabelecidas para 2027.
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É importante não confundir essa redução com a de 70% destinada à locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. O serviço do corretor e a operação realizada pelo proprietário possuem tratamentos diferentes.
Dois corretores no mesmo negócio: como dividir a base de cálculo?
Uma das regras mais relevantes está nos parágrafos 3º e 4º do artigo 255. Quando uma negociação é concluída com a participação de mais de um corretor, pessoa física ou jurídica, a tributação considera a parcela da remuneração ajustada com cada participante. A lei também disciplina valores pagos diretamente pelos contratantes e repasses entre corretores.
Imagine uma venda com comissão total de R$ 30 mil, contratualmente dividida em R$ 18 mil para um corretor e R$ 12 mil para outro. Em princípio, cada profissional deverá apurar os tributos sobre sua respectiva remuneração, sem tomar para si a comissão integral que pertence ao conjunto dos participantes.
Se o valor passar inicialmente pela conta de uma imobiliária ou de um dos corretores, os contratos e comprovantes dos repasses terão importância para demonstrar a remuneração efetiva de cada prestador. Não basta denominar qualquer transferência como repasse para afastar a tributação: a divisão precisa corresponder ao negócio realizado.
Quando o imposto será devido sobre a corretagem?
O artigo 254 da LC 214 fixa o momento do pagamento como fato gerador dos serviços de administração e intermediação imobiliária. O Decreto nº 12.955/2026, no artigo 363, esclarece que a CBS é devida em cada pagamento recebido.
Uma comissão de R$ 20 mil acertada em duas parcelas de R$ 10 mil terá, nas operações abrangidas, tributação vinculada a cada recebimento, observados os procedimentos de apuração aplicáveis. Esse tratamento é diferente do fato gerador previsto para a alienação do imóvel, que possui disciplina própria.
Assim, profissionais e imobiliárias deverão conciliar contratos, notas fiscais, extratos financeiros e pagamentos efetivamente recebidos para evitar divergências entre valores devidos e declarados.
Corretor pessoa física também poderá ser contribuinte?
Sim. A condição de pessoa física não impede a incidência dos novos tributos quando existe atividade profissional sujeita ao regime regular. O artigo 21 da LC 214 considera contribuinte quem desenvolve atividade econômica de forma profissional, habitual ou em volume que a caracterize.
Os limites de receita e quantidade de imóveis previstos para pessoas físicas que vendem ou alugam patrimônio próprio não devem ser automaticamente aplicados à atividade profissional de corretagem. São situações juridicamente distintas.
A análise do recolhimento ainda depende do enquadramento efetivo do profissional, dos cadastros exigidos e do regime tributário utilizado. Os tributos atualmente aplicáveis à renda da pessoa física também não desaparecem simplesmente porque a comissão está sujeita ao IBS ou à CBS.
Imobiliárias do Simples Nacional precisam conferir a opção para 2027
Empresas enquadradas no Simples Nacional poderão manter a apuração dos novos tributos nas condições do regime simplificado ou, quando cabível, optar pelo regime regular de IBS e CBS. Por isso, a existência da redução prevista no regime imobiliário não significa que todas as imobiliárias optantes recolherão os tributos da mesma maneira.
Segundo a Receita Federal, o prazo para optar pelo regime regular de IBS e CBS no primeiro semestre de 2027 termina em 30 de outubro de 2026. A escolha é diferente do pedido de ingresso ou retorno ao Simples Nacional e precisa ser avaliada considerando créditos, clientes e estrutura de custos.
A remuneração por corretagem, a administração de carteiras de locação e outras atividades imobiliárias também devem ser identificadas corretamente na emissão dos documentos fiscais.
O que muda no calendário de 2027?
A CBS começará sua etapa de cobrança em 2027, com substituição do PIS e da Cofins. O IBS seguirá transição própria e terá alíquota transitória de 0,1% em 2027 e 2028, antes da implantação progressiva do novo modelo.
A redução setorial de 50% não deve ser confundida com a alíquota transitória nem usada para anunciar um percentual definitivo de imposto sobre todas as comissões. A carga efetiva dependerá das alíquotas vigentes, do regime adotado e das regras legais de apuração e créditos.
Para as empresas do setor, a preparação envolve revisar os contratos que repartem honorários, documentar pagamentos e repasses, verificar os cadastros e acompanhar as especificações dos documentos fiscais.
Corretagem, aluguel e venda são operações tributárias diferentes
Uma mesma transação imobiliária pode gerar remuneração ao corretor, transferência de propriedade pelo vendedor e, em outros contratos, receitas periódicas ao administrador de locações. Embora relacionadas ao mesmo imóvel, essas receitas não possuem necessariamente o mesmo contribuinte, base de cálculo ou momento de tributação.
O redutor de ajuste aplicável a determinadas vendas e o redutor social previsto para operações imobiliárias específicas também não são abatimentos automáticos da comissão de corretagem. Aplicá-los indistintamente poderia distorcer a apuração.
As regras já estão previstas na legislação, mas sua aplicação exige atenção aos documentos e à condição tributária de cada prestador. Para corretores e imobiliárias, a principal mudança será identificar exatamente qual remuneração cabe a cada participante e quando ela foi paga.
Fontes oficiais consultadas
1. Presidência da República — Lei Complementar nº 214/2025, texto compilado, arts. 21, 252, 254, 255, 261 e 263
2. Câmara dos Deputados — Lei Complementar nº 214/2025, texto atualizado
3. Senado Federal — Decreto nº 12.955/2026, arts. 363, 364, 379 e 381
4. Presidência da República — Lei Complementar nº 227/2026
5. Receita Federal — Simples Nacional 2027: prazos e escolha do regime regular de IBS/CBS
6. Receita Federal — Entenda a Reforma Tributária do Consumo e sua transição
7. Secretaria Municipal da Fazenda de Salvador — Corretores e corretoras de imóveis
Esta reportagem tem caráter informativo e utiliza a legislação e as fontes oficiais consultadas na data da publicação desta matéria. Os cálculos apresentados são ilustrativos e não substituem a análise individual do enquadramento do prestador, da divisão contratual dos honorários e das alíquotas efetivamente vigentes.
