BRASÍLIA/DF — A corretagem imobiliária terá redução de 50% nas alíquotas de IBS e CBS. Parece simples: descobrir a alíquota do novo IVA, dividir por dois e aplicar sobre a comissão.
É justamente aí que começa o problema.
Em 2027, essa conta pode estar errada porque o Brasil ainda estará no início da transição. O IBS não terá a futura alíquota cheia, o ISS continuará existindo, a CBS terá regra própria e um corretor no Simples poderá calcular os novos tributos de maneira completamente diferente daquele que estiver no regime regular.
Erro 1: pegar 28% e simplesmente dividir por dois
Esse provavelmente será o cálculo errado mais reproduzido.
Imagine que alguém utilize uma estimativa de 28% para a futura soma de IBS e CBS e diga: “como corretagem tem redução de 50%, o corretor pagará 14%”.
Não é assim que se calcula 2027.
A redução de 50% existe, mas precisa ser aplicada às alíquotas efetivamente vigentes de IBS e CBS naquele ano.
Em 2027, o IBS será apenas 0,1%
A transição do IBS é longa. Em 2027 e 2028, sua alíquota será de apenas 0,1%.
Como a intermediação imobiliária possui redução de 50%, a parcela de IBS aplicável à corretagem no regime regular corresponderá, em princípio, a 0,05%.
O grande componente da nova tributação federal em 2027 será a CBS.
A CBS ainda precisa ter sua alíquota definida
A CBS será cobrada em 2027 pela alíquota fixada para o novo tributo, com redução transitória de 0,1 ponto percentual.
Depois disso, para a corretagem imobiliária sujeita ao regime regular, aplica-se a redução de 50% prevista no regime específico dos imóveis.
Portanto, enquanto a alíquota de referência da CBS não estiver oficialmente fixada, qualquer percentual definitivo apresentado para o corretor em 2027 é apenas simulação.
Erro 2: esquecer que o ISS continua existindo
Outro erro será tratar 2027 como se IBS e CBS já tivessem substituído completamente os tributos atuais sobre o consumo.
PIS e Cofins desaparecem em 2027 e dão lugar à CBS. Mas o ISS não acaba no próximo ano.
A redução gradual de ISS e ICMS começa apenas em 2029. Assim, uma corretora fora do Simples poderá conviver em 2027 com CBS, IBS e ISS.
Comparar apenas IBS/CBS com a carga atual produzirá uma fotografia incompleta.
Erro 3: aplicar o imposto sobre o valor do imóvel
Uma venda de R$ 1 milhão não significa que o corretor terá R$ 1 milhão como base de IBS e CBS.
Se a comissão for de 5%, sua remuneração será de R$ 50 mil. É sobre a operação de intermediação — e não sobre o preço integral da propriedade — que se calcula a tributação da corretagem.
O corretor intermediou a venda. Ele não vendeu o imóvel.
Erro 4: reduzir a base de cálculo pela metade
Também é errado dizer que uma comissão de R$ 50 mil vira uma base tributável de R$ 25 mil.
A LC 214 reduz as alíquotas da corretagem em 50%. Ela não manda cortar pela metade o valor da comissão.
A lógica correta é:
Comissão: R$ 50.000
Base: R$ 50.000
Alíquota aplicável de IBS/CBS: alíquotas vigentes × redução de 50%
Esse detalhe produz o mesmo resultado matemático em alguns exemplos simples, mas juridicamente é muito diferente e pode gerar erros quando existem outros elementos na operação.
Erro 5: tributar toda a comissão quando existem vários corretores
Imagine agora uma comissão total de R$ 60 mil dividida entre três corretores, cada um ficando com R$ 20 mil.
A legislação criou uma regra específica para impedir a tributação repetida dos repasses. Cada corretor responde pelo IBS e CBS relativos à sua própria parcela da remuneração.
Portanto, um corretor que efetivamente ficou com R$ 20 mil não deveria calcular seu imposto como se tivesse obtido os R$ 60 mil apenas porque o valor passou inicialmente por sua estrutura.
Contrato e documentação precisam demonstrar essa divisão.
Erro 6: calcular pelo fechamento da venda em vez do recebimento
A corretagem também possui regra especial quanto ao momento do fato gerador.
Para administração e intermediação de imóveis, IBS e CBS são devidos no momento do pagamento da remuneração.
Se uma comissão de R$ 30 mil for paga em três parcelas de R$ 10 mil, a legislação determina que o imposto seja devido em cada pagamento.
Isso diferencia a corretagem de várias outras prestações de serviços.
Erro 7: aplicar a redução de 50% diretamente no DAS
Aqui aparece uma confusão particularmente perigosa.
Se a imobiliária estiver no Simples tradicional, IBS e CBS permanecem integrados à sistemática do Simples e são calculados conforme as tabelas e regras próprias do regime.
Não se pega simplesmente o DAS atual e se aplica a ele a redução de 50% do art. 261.
O regime específico de 50% ganha aplicação direta quando IBS e CBS são apurados pelo regime regular.
No Simples híbrido, a conta muda novamente
A empresa do Simples pode escolher retirar IBS e CBS do DAS e apurá-los pelo regime regular.
Nesse modelo, as parcelas correspondentes aos novos tributos deixam o documento único. A corretora continua no Simples para os demais componentes e passa a calcular IBS e CBS separadamente.
É nesse cálculo regular que entra o tratamento específico da corretagem imobiliária, inclusive a redução de 50%.
Portanto, duas imobiliárias com o mesmo faturamento podem ter contas completamente diferentes em 2027.
Exemplo: duas imobiliárias faturando R$ 100 mil
Imagine duas empresas com R$ 100 mil mensais de receitas de corretagem.
A primeira permanece no Simples tradicional. Seu cálculo partirá da RBT12, da alíquota efetiva e da nova partilha do DAS para 2027.
A segunda escolhe o híbrido. Ela calcula o DAS sem as parcelas de IBS e CBS e, separadamente, apura esses dois tributos pelas regras regulares aplicáveis à intermediação imobiliária.
Não existe uma fórmula única dizendo “corretor paga X%”.
Antes do percentual vem o regime.
Erro 8: comparar apenas a alíquota e ignorar créditos
No híbrido ou fora do Simples, também entram os créditos permitidos pela sistemática regular.
Uma imobiliária pode pagar IBS e CBS em tecnologia, softwares, publicidade, determinados serviços e outras aquisições relacionadas à atividade. Quando os requisitos legais forem atendidos, esses valores podem interferir no tributo líquido.
Por isso, comparar a alíquota nominal do híbrido com o percentual do DAS sem mapear compras e despesas pode levar à escolha errada.
Erro 9: usar a futura alíquota cheia para decidir setembro
Esse erro é especialmente relevante agora.
A empresa que quiser IBS e CBS no regime regular desde janeiro precisa fazer sua opção até 30 de setembro de 2026.
Mas a decisão precisa considerar especificamente a transição de 2027, e não apenas uma projeção de como o sistema funcionará em 2033.
Em 2027, IBS, CBS e ISS coexistirão de maneira diferente daquela que existirá quando o novo IVA estiver completamente implantado.
A conta certa começa com cinco perguntas
Antes de abrir a calculadora, o corretor precisa saber qual é sua forma de atuação, quanto da comissão efetivamente lhe pertence, quando receberá o valor, em qual regime tributário estará e quais créditos poderá aproveitar.
Só depois disso entra a alíquota.
Esse talvez seja o maior aprendizado da Reforma para o mercado imobiliário: saber que a corretagem possui redução de 50% é importante, mas está longe de ser suficiente para calcular o imposto.
O corretor que simplesmente pegar uma estimativa de 28%, dividir por dois e projetar 14% sobre todas as suas comissões provavelmente estará simulando um sistema que não existirá em 2027.
Acompanhe o Radar da Reforma Tributária para atualizações sobre corretores de imóveis, Simples híbrido, IBS, CBS e as regras específicas do mercado imobiliário.
Fontes públicas: Lei Complementar nº 214/2025; Lei Complementar nº 227/2026; Decreto nº 12.955/2026; Resolução CGIBS nº 6/2026; Resolução CGSN nº 190/2026; Receita Federal; Ministério da Fazenda; Portal do Simples Nacional.
Este conteúdo é informativo. Os exemplos são ilustrativos e não representam alíquota definitiva da CBS de 2027, que ainda depende do procedimento legal de fixação.