BRASÍLIA/DF — A cena é comum no Brasil das famílias empresárias: um imóvel está registrado na holding patrimonial, mas quem mora nele, ou usa o galpão, é o próprio sócio — sem contrato de aluguel, sem pagar nada à empresa. Durante meses, essa prática rotineira virou fonte de pânico, porque a Reforma parecia ter transformado o uso gratuito em fato gerador de IBS e CBS. A LC 227/2026 recalibrou a regra, e o quadro hoje é bem menos assustador do que a manchete inicial sugeria.
A pergunta certa deixou de ser “o sócio usa de graça?” e passou a ser “a holding tomou crédito quando o imóvel entrou?”.
De onde veio o susto
A LC 214/2025, ao desenhar o novo sistema, estabeleceu que o IBS e a CBS incidem não só sobre operações onerosas, mas também, em hipóteses expressas, sobre o fornecimento não oneroso de bens e serviços (art. 5º). Na redação original, o dispositivo era aberto: o fornecimento sem contraprestação a partes relacionadas — sócios, administradores, familiares — podia ser lido como operação tributável.
Aplicado às holdings, isso significava um risco concreto. O imóvel está na pessoa jurídica, vai para uso pessoal do sócio, logo haveria “fornecimento não oneroso” — potencialmente tributado pelo IBS e pela CBS sobre o valor de mercado. O mercado reagiu na hora, cogitando arranjos defensivos: integralizar só a nua-propriedade e manter o usufruto na pessoa física, reestruturar patrimônio, criar contratos internos. Tudo para escapar da tributação de um uso que não gera receita nenhuma.
O incômodo era também técnico. Tributar um uso gratuito que não produz receita destoava do próprio princípio da não cumulatividade — sobretudo quando o imóvel havia entrado na holding por uma via que não gerou crédito algum.
O que a LC 227/2026 mudou: “sem crédito, sem tributo”
A LC 227/2026 reescreveu o art. 5º, I, e trocou a lógica. A incidência sobre o fornecimento não oneroso deixou de depender apenas da gratuidade e passou a depender, cumulativamente, de um segundo elemento: que os bens fornecidos tenham permitido a apropriação de créditos de IBS e CBS na aquisição.
Na prática, a regra virou “sem crédito, sem tributo”. Se a holding se creditou de IBS e CBS ao adquirir o bem e depois o entrega gratuitamente ao sócio, incide o tributo — é a lógica de corrigir um crédito que não se justifica, já que o destino foi consumo pessoal, não atividade econômica. Se a holding não tomou crédito na entrada, o uso gratuito pelo sócio, em regra, não é tributado.
Esse detalhe muda tudo para a holding patrimonial típica, e por um motivo estrutural que merece ser explicado.
Por que a maioria das holdings fica protegida
Os imóveis chegam à holding, na esmagadora maioria dos casos, por integralização de capital — o sócio confere o imóvel à empresa para formar o capital social. E a integralização de bens ao capital não é tributada pelo IBS e pela CBS (art. 6º, IV, da LC 214/2025).
A consequência é direta: se a entrada do imóvel não foi tributada, ela não gerou crédito de IBS e CBS. E, sem crédito na entrada, o uso gratuito posterior pelo sócio não atende ao novo requisito de incidência. A holding formada por integralização — que é o desenho clássico do planejamento patrimonial e sucessório — tende, portanto, a ficar fora da tributação do uso gratuito.
O mesmo raciocínio alcança imóveis comprados de pessoa física, que também não geram crédito para o adquirente. Já o imóvel adquirido de um contribuinte que destacou IBS e CBS, com crédito aproveitado pela holding, entra na zona de incidência caso seja depois cedido de graça ao sócio.
As travas e as pontas soltas
A LC 227/2026 acrescentou proteções, mas também deixou pontos que exigem cautela.
A favor do contribuinte, o novo §8º afasta a incidência quando o bem é utilizado preponderantemente na atividade econômica da empresa, conforme critérios da própria lei. Um imóvel usado pelo sócio no exercício de suas funções empresariais — não no uso pessoal — pode ser afastado da tributação, desde que a preponderância econômica seja demonstrada. Isso reforça um dever novo: documentar e comprovar a destinação do bem.
Do lado da cautela, permanece a cláusula residual do art. 5º, IV, que alcança de forma ampla “demais fornecimentos não onerosos ou a valor inferior ao de mercado” a partes relacionadas. Sua redação aberta ainda comporta interpretação, e por isso mesmo os arranjos precisam de coerência econômica real. E há um ponto que não mudou: se houver locação de fato — a holding alugando o imóvel a terceiros ou ao próprio sócio mediante pagamento —, isso é operação onerosa e segue tributada normalmente pelo regime imobiliário, com a redução de 70% da locação.
O que fazer agora
Três movimentos organizam a análise. Primeiro, mapear a origem de cada imóvel da holding: entrou por integralização, por compra de pessoa física ou por aquisição com crédito? É essa origem que define se o uso gratuito está ou não na zona de risco. Segundo, para os imóveis efetivamente usados pelos sócios, avaliar se a hipótese é de uso pessoal ou de uso preponderante na atividade econômica, e organizar a documentação que sustente o enquadramento. Terceiro, revisar os arranjos montados às pressas em 2025, sob o susto da redação original — parte deles pode ter deixado de ser necessária com a nova regra, e manter uma estrutura complexa sem propósito só adiciona custo e risco.
O recado central é de alívio com atenção. A LC 227/2026 desarmou a tributação genérica do uso gratuito e devolveu coerência ao sistema, mas não eliminou o tema — apenas o tornou mais técnico. Para a holding patrimonial, a boa gestão passou a exigir saber, imóvel por imóvel, como cada bem entrou e para que ele serve. É menos sobre pagar imposto e mais sobre conseguir provar por que não se deve.
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Fontes: Emenda Constitucional nº 132/2023; Lei Complementar nº 214/2025 (arts. 5º e 6º, IV; 47 e 57); Lei Complementar nº 227/2026 (nova redação do art. 5º, I, e §8º).
Este conteúdo é informativo. Consulte um profissional habilitado para situações concretas.