BRASÍLIA/DF — ITBI e IPTU usam a expressão valor venal, mas não partem necessariamente do mesmo número. O IPTU é calculado com base em valores fixados pela planta genérica do Município, enquanto o ITBI, segundo a nova redação do Código Tributário Nacional dada pela Lei Complementar nº 227/2026, deve considerar o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista em condições normais de mercado.
A Reforma Tributária também mexeu no IPTU. A Emenda Constitucional nº 132/2023 passou a permitir que o Poder Executivo municipal atualize a base de cálculo do imposto conforme critérios definidos em lei local, o que pode aproximar os valores do IPTU da realidade do mercado ao longo dos próximos anos.
Por que o valor do IPTU é diferente do valor do ITBI?
O IPTU incide anualmente sobre a propriedade e usa o valor venal definido de forma massiva, com base em plantas genéricas que atribuem valores por região, tipo e padrão de construção. Essas plantas costumam ficar defasadas por anos sem atualização.
O ITBI incide sobre uma transação específica e busca refletir o valor de mercado do imóvel naquele momento. Por isso, é comum que a base do ITBI seja bem maior do que o valor venal do carnê do IPTU.
O que diz a nova regra do ITBI?
O art. 38 do CTN, com a redação da LC nº 227/2026, define o valor venal para o ITBI como o valor de negociação à vista em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos, como preços praticados, informações de cartórios e agentes financeiros e características do imóvel.
Os Municípios devem divulgar esses critérios, e o contribuinte pode contestar o valor por avaliação contraditória. Os cartórios também passam a compartilhar informações das operações com as prefeituras.
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O ITBI pode usar o valor do IPTU como mínimo?
O Superior Tribunal de Justiça decidiu, no Tema 1.113, que a base do ITBI não está vinculada à base do IPTU, que pode servir apenas como parâmetro. O valor declarado na transação presume-se compatível com o mercado e só pode ser revisto em processo administrativo.
A aplicação dessa tese diante da nova redação do CTN ainda deve ser analisada pelos tribunais, especialmente nos Municípios que adotam valores de referência para o ITBI.
O que a Reforma mudou no IPTU?
A EC nº 132/2023 incluiu na Constituição a possibilidade de o Poder Executivo atualizar a base de cálculo do IPTU, desde que conforme critérios estabelecidos em lei municipal. Antes, a atualização acima da inflação dependia de lei aprovada pela Câmara a cada revisão.
A mudança facilita a revisão periódica das plantas genéricas, o que pode aumentar o imposto em regiões valorizadas. Os critérios, porém, precisam estar previamente definidos em lei.
As duas bases tendem a se aproximar?
É possível. Com a atualização facilitada do IPTU e a exigência de critérios técnicos de mercado no ITBI, as duas bases podem convergir em alguns Municípios. A integração de dados prevista com o Cadastro Imobiliário Brasileiro também contribui para isso.
Ainda assim, a natureza dos impostos continua diferente: o IPTU avalia o imóvel de forma geral e periódica, e o ITBI considera uma transação concreta.
Como o proprietário deve se preparar?
Quem pretende comprar ou vender um imóvel deve comparar o valor venal do IPTU, o valor de referência da prefeitura para o ITBI e o preço de mercado. Diferenças grandes podem justificar contestação.
Proprietários também devem acompanhar projetos de revisão da planta genérica do IPTU em seu Município, já que a nova regra constitucional pode acelerar reajustes.
Fontes oficiais consultadas
2. Planalto — Constituição Federal, art. 156, II e § 2º
3. Planalto — Emenda Constitucional nº 132/2023, art. 156, § 1º, III, da Constituição
4. Superior Tribunal de Justiça — Recursos repetitivos, Tema 1.113
Esta reportagem tem caráter informativo. As normas e decisões oficiais foram consultadas na data da publicação desta matéria. Bases de cálculo, alíquotas e critérios de atualização do ITBI e do IPTU dependem da legislação de cada Município e do Distrito Federal.
