BRASÍLIA/DF — A venda de imóveis passará a contar com um documento fiscal eletrônico nacional específico no sistema da Reforma Tributária. Trata-se da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, chamada NF-e ABI, modelo 77, criada para registrar operações imobiliárias alcançadas pelas obrigações documentais do IBS e da CBS. O novo modelo envolve incorporadoras, loteadoras, empresas que alienam imóveis e, nas hipóteses previstas em lei, pessoas físicas enquadradas como contribuintes.
A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS fixaram 1º de dezembro de 2026 como início da obrigatoriedade geral, enquanto os contribuintes optantes pelo Simples Nacional têm marco próprio em 1º de janeiro de 2027. O calendário exige atenção porque a publicação do manual técnico, o funcionamento dos ambientes de autorização e a entrada em vigor das regras tributárias não são acontecimentos idênticos. Também não significa que qualquer proprietário que venda um imóvel isolado deva automaticamente emitir a nota ou recolher os novos tributos.
O que é a NF-e ABI e para que serve?
A NF-e ABI é o documento fiscal digital destinado a registrar a alienação de bens imóveis dentro do novo sistema tributário. Instituída como modelo 77 pelo art. 114 do Decreto nº 12.955/2026, ela integra a estrutura nacional de documentos fiscais que fornecerá informações à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS. Seu objetivo é documentar a operação com dados compatíveis com a apuração e a fiscalização dos novos tributos.
Diferentemente da NF-e tradicional, modelo 55, o novo documento foi concebido para as particularidades das transações imobiliárias. A identificação do imóvel, das partes e da natureza jurídica do negócio precisa dialogar com o tratamento tributário da operação.
Quando a NF-e ABI será obrigatória?
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, estabelece 1º de dezembro de 2026 para o início da obrigação relativa à NF-e ABI. O mesmo ato determina que, para contribuintes optantes pelo Simples Nacional, a obrigatoriedade dos documentos abrangidos pelo cronograma começa em 1º de janeiro de 2027. Essas datas se referem ao dever de documentar operações sujeitas à emissão, e não a uma obrigação indiscriminada sobre todas as transferências imobiliárias.
Em 25 de agosto de 2026, o Portal Nacional da NF-e divulgou o Manual de Orientação do Contribuinte e o Anexo I de leiaute e regras de validação, ambos na versão 1.00a. O Portal DF-e também disponibilizou a tabela de códigos e, em setembro, o pacote de schemas do modelo.
Quem deverá emitir a nota fiscal de imóveis?
Nas alienações comuns abrangidas pela obrigação, o responsável tributário pela operação costuma ser o alienante, como ocorre com incorporadoras, loteadoras e outras empresas que vendem imóveis. A legislação, contudo, prevê situações específicas, inclusive adjudicação, remição e arrematação judicial, em que o adquirente pode figurar como contribuinte. Por isso, identificar corretamente o sujeito passivo é tão importante quanto informar o vendedor e o comprador no documento.
Uma empresa que comercializa unidades imobiliárias de forma habitual deverá revisar suas rotinas de faturamento e contratos. Também é prudente que empresas que alienam bens imóveis fora de sua atividade principal examinem o enquadramento da operação, pois a legislação do IBS e da CBS contempla determinados fornecimentos de ativos.
Pessoa física que vende imóvel terá de emitir NF-e ABI?
Não em toda venda. O art. 251 da Lei Complementar nº 214/2025 estabelece hipóteses de enquadramento da pessoa física como contribuinte, incluindo a alienação de mais de três imóveis distintos no ano anterior, observadas as condições legais, e a venda de mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores. Há, ainda, hipóteses de enquadramento no próprio ano, como a quarta operação de alienação ou a segunda alienação de imóvel construído pelo vendedor, conforme os requisitos legais.
O regulamento também considera o tempo de permanência de determinados imóveis no patrimônio e regras próprias para imóveis recebidos por herança, doação ou meação. Assim, vender a residência da família ou outro imóvel de maneira ocasional não transforma automaticamente o proprietário em contribuinte do IBS e da CBS.
Quais informações serão registradas na NF-e ABI?
O leiaute nacional possui estrutura própria para a identificação da operação, do emitente, dos participantes e dos bens imóveis envolvidos. As informações incluem dados de localização e identificação cadastral, natureza da alienação, instrumentos relacionados ao negócio e valores relevantes ao tratamento tributário. Dependendo da modalidade, também podem existir dados específicos de permuta, direitos transmitidos e redutores previstos na legislação.
A tabela oficial de códigos da NF-e ABI padroniza classificações usadas no preenchimento do documento. Informações cadastrais inconsistentes ou seleção inadequada da natureza da operação podem comprometer a autorização ou a qualidade fiscal da nota.
Como o Cadastro Imobiliário Brasileiro entra nessa operação?
O Cadastro Imobiliário Brasileiro, ou CIB, funciona como identificador nacional de imóveis no âmbito do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, o Sinter. Sua integração com os documentos fiscais permite relacionar a operação a um bem determinado e aproximar dados cadastrais utilizados por diferentes administrações tributárias. O CIB não é um imposto adicional, tampouco transforma uma venda não tributável em tributável por si só. Segundo orientações da Receita Federal, a implementação cadastral é escalonada: em 2026, a exigência de inscrição alcança imóveis urbanos nas capitais e no Distrito Federal, e a ampliação para os demais municípios ocorre a partir de janeiro de 2027; os imóveis rurais seguem regras próprias de cadastramento.
A NF-e ABI substitui escritura, registro ou ITBI?
Não. A NF-e ABI é um documento fiscal relacionado à operação, enquanto a escritura e o registro imobiliário desempenham funções jurídicas próprias na formalização e na transferência de direitos reais. A Receita Federal esclarece que o CIB também não substitui os cartórios, que continuam responsáveis pelos atos notariais e registrais de sua competência. Portanto, a autorização da nota não equivale à transferência registral da propriedade.
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI, também deve ser analisado separadamente, conforme a Constituição e a legislação municipal aplicável. Em uma compra e venda, podem coexistir contrato, escritura, registro, providências de ITBI e documento fiscal eletrônico, cada qual com finalidade diferente.
Venda, permuta e cessão de direitos usam o mesmo tratamento?
Não necessariamente. A legislação imobiliária do IBS e da CBS distingue alienação, cessão de direitos reais e outras modalidades de negócios, com efeitos específicos sobre base de cálculo e sujeição passiva. Nas permutas e nas operações com torna, por exemplo, o tratamento deve considerar a estrutura jurídica e econômica efetiva da transação.
A contabilidade precisa verificar o contrato antes de definir os códigos fiscais, especialmente em empreendimentos com unidades futuras, múltiplos participantes ou pagamentos parcelados. Uma classificação equivocada pode repercutir nos dados da nota e na apuração, mesmo que a identificação do imóvel esteja correta. Não é seguro tratar toda transferência como uma simples venda à vista.
Como a NF-e ABI se relaciona com IBS, CBS e redutores?
A NF-e ABI integra o fluxo documental necessário à aplicação do regime específico de operações imobiliárias previsto na Lei Complementar nº 214/2025. O cálculo de IBS e CBS pode envolver regras particulares sobre valores da operação, momento do fato gerador e mecanismos de redução de base de cálculo, como o redutor de ajuste e, nas hipóteses legais, o redutor social. A existência desses mecanismos não autoriza presumir um desconto igual para qualquer imóvel.
Para incorporadoras e loteadoras, é importante reconciliar informações do contrato, das unidades e dos recebimentos com a apuração fiscal. A emissão correta é uma obrigação de informação e não demonstra, isoladamente, quanto de tributo será efetivamente devido.
Locação de imóvel também será registrada pela NF-e ABI?
Não. A NF-e ABI foi destinada à alienação imobiliária; locação, cessão onerosa de uso e arrendamento de bens imóveis aparecem em categoria própria no cronograma nacional de documentos eletrônicos. A Receita Federal indica a NFS-e para essas operações, observadas a sujeição passiva e a obrigação de emissão aplicável a cada contribuinte. Confundir os dois documentos pode gerar uma implantação inadequada nos sistemas de imobiliárias e administradoras patrimoniais.
Uma empresa que vende apartamentos e também recebe receitas de aluguel poderá precisar de fluxos fiscais diferentes. O documento adequado dependerá da natureza de cada operação, não apenas de sua ligação genérica com imóveis.
Como a NF-e ABI será autorizada e consultada?
O modelo segue a lógica de documentos eletrônicos cuja validade pressupõe arquivo digital e autorização de uso pelo ambiente competente. O regulamento prevê processamento por software aderente à documentação técnica, transmissão segura e disponibilização do documento e de seu protocolo ao adquirente, quando cabível.
Há também previsão de documento auxiliar, o DANFE-ABI, destinado a facilitar a consulta das informações da nota autorizada. Ele não substitui o arquivo eletrônico nem a documentação jurídica da transferência imobiliária. A autorização confirma a emissão nos termos técnicos, mas não significa que a administração tributária tenha validado materialmente todas as declarações do negócio.
O que incorporadoras, empresas e contadores devem fazer agora?
O primeiro passo é mapear todas as operações imobiliárias e identificar quais contribuintes estarão sujeitos à emissão em dezembro de 2026 ou janeiro de 2027. Em seguida, é necessário revisar cadastros de imóveis e participantes, contratos, regras de tributação, dados do CIB e integração entre sistema comercial, ERP e emissão fiscal. Também convém verificar se o fornecedor do software implementou o manual versão 1.00a, os schemas e a tabela oficial de códigos.
O cronograma deve incluir testes de autorização, conferência dos dados enviados e tratamento de rejeições antes da entrada em produção. A NF-e ABI representa uma mudança relevante de controle documental no mercado imobiliário, mas sua aplicação exige distinguir regra tributária, operação concreta e requisito técnico.
Fontes oficiais consultadas:
1. Lei Complementar nº 214/2025, especialmente arts. 60 e 251 a 265 — Presidência da República
2. Decreto nº 12.955/2026, especialmente arts. 112 a 115, 130 a 135 e 381 a 382 — Presidência da República
3. Receita Federal e Comitê Gestor do IBS — cronograma de implementação dos documentos fiscais eletrônicos, divulgado em 31/07/2026
4. Portal oficial da NF-e ABI (SEFAZ Virtual RS) — Manual de Orientação do Contribuinte e Anexo I, versões 1.00a, tabela de códigos e schemas
5. Portal Nacional da NF-e — documentação técnica oficial da NF-e ABI: https://www.nfe.fazenda.gov.br/portal/listaConteudo.aspx?tipoConteudo=ABKmOKwKO7o%3D
6. Receita Federal — O CIB substituirá os cartórios?:
7. Receita Federal — Todos os imóveis são obrigados a ter um CIB?
Este conteúdo tem caráter jornalístico e informativo e foi elaborado com base nas fontes públicas disponíveis até 9 de outubro de 2026. Obrigações concretas, enquadramento de pessoas físicas e configurações de emissão devem ser conferidos à luz das normas e versões técnicas vigentes na data da operação.