BRASÍLIA/DF — A nota fiscal do aluguel deixou de ser hipótese e ganhou data. Pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis passam a exigir documento fiscal eletrônico a partir de 1º de dezembro de 2026 para as pessoas jurídicas, e de 1º de janeiro de 2027 para as pessoas físicas enquadradas, que aí precisarão de inscrição no CNPJ para emitir. A manchete assusta — mas ela conta só metade da história.
A outra metade é o filtro que quase toda divulgação esquece: a obrigação de emitir nota não cai sobre todo mundo que aluga. Ela alcança apenas quem é contribuinte do IBS e da CBS na atividade imobiliária. E o enquadramento tem recorte preciso, definido no artigo 251 da LC 214/2025. Antes de correr para abrir CNPJ, o proprietário precisa saber se está, de fato, dentro da regra.
As duas datas que passam a valer
O cronograma separa os emissores. A pessoa jurídica que explora locação, cessão onerosa ou arrendamento entra em 1º de dezembro de 2026, junto com a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis e com a cobrança de taxas e receitas dos condomínios edilícios, que também passam a exigir documento eletrônico nessa data. Já a pessoa física considerada contribuinte, assim como as empresas do Simples Nacional, tem prazo até 1º de janeiro de 2027 — o mesmo marco em que a inscrição no CNPJ se torna necessária para quem antes se identificava apenas pelo CPF.
Vale um alerta de calibragem: 2026 ainda é ano de teste. Os tributos aparecem no documento em alíquota-teste, de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS, deduzidas dos tributos atuais. Ou seja, dezembro é a estreia da nota, não a chegada de uma conta cheia. O que muda agora é a obrigação de emitir e destacar corretamente — e é aí que mora o risco operacional de quem deixar para a última hora.
Antes da nota, o enquadramento: quem é locador contribuinte
A LC 214/2025 equipara a empresa o locador que atua de forma profissional, e cria dois caminhos de enquadramento. Pela regra do ano anterior, a pessoa física vira contribuinte quando, no ano-calendário anterior, tiver auferido receita de locação superior a R$ 240 mil e, ao mesmo tempo, tiver operado com mais de três imóveis distintos. Os dois requisitos são cumulativos: faltando um deles, não há enquadramento por essa via. Quem tem cinco imóveis mas soma R$ 150 mil de aluguel no ano não é contribuinte; quem fatura R$ 300 mil com apenas dois imóveis também não entra por aqui.
O objetivo declarado da lei é separar o locador eventual, que usa o aluguel como complemento de renda, do locador profissional, que faz da atividade um negócio. Por isso o desenho com dois filtros somados, e não com um valor isolado.
O gatilho dos R$ 288 mil é a pegadinha
Existe, porém, uma segunda porta — e é ela que costuma pegar o proprietário desprevenido. Pela regra do ano corrente, prevista no artigo 251, § 2º, II, da LC 214/2025, a pessoa física se torna contribuinte assim que a receita de locação ultrapassa R$ 288 mil no próprio ano — valor que corresponde aos R$ 240 mil acrescidos de 20%. A diferença crucial: nessa hipótese, o número de imóveis não importa. Basta estourar o teto de receita, ainda que o aluguel venha de um único imóvel, e o enquadramento acontece na hora.
É um detalhe fácil de subestimar. Muita gente memoriza a regra dos “mais de três imóveis” e supõe estar segura com um ou dois. Mas o gatilho de receita do ano corrente dispensa essa condição. Some-se a isso que ambos os limites, os R$ 240 mil e os R$ 288 mil, são corrigidos pelo IPCA a partir da publicação da LC 214/2025, conforme o artigo 260 — de modo que os valores nominais sobem com o tempo e precisam ser conferidos a cada ano.
2026 já está contando
Aqui entra a razão de o tema ser urgente agora, e não em dezembro. O enquadramento que vale para 2027 olha para a receita e para a quantidade de imóveis de 2026. Ou seja, o ano em curso já é o ano-base. O proprietário que quiser saber se será obrigado a emitir nota em 2027 precisa acompanhar os próprios números ao longo de 2026, e não esperar a virada para descobrir que cruzou o limite. Quem só for fazer a conta no fim do ano corre o risco de já ter entrado na regra sem ter se organizado para cumpri-la.
Não é para todo aluguel: o que alivia a conta
Para quem se enquadra, a carga não é a alíquota cheia. A locação tem redução de 70% na alíquota do IBS e da CBS, o que, sobre uma alíquota nominal ainda em definição e estimada em torno de 26% a 28%, derruba bastante o percentual efetivo. No aluguel residencial há ainda o redutor social de R$ 600 mensais por imóvel, também corrigido pelo IPCA, que abate a base de cálculo — e, em aluguéis de valor baixo, chega a neutralizar quase toda a incidência. Além disso, a base de cálculo exclui itens como IPTU, condomínio e emolumentos, conforme o artigo 255. Não é pouco: para o locador residencial de menor porte, esses mecanismos mudam a conversa de “vou pagar 28%” para algo bem menor.
O que fazer nas próximas semanas
O roteiro é simples e cabe fazê-lo já. Levantar a receita de locação de 2026 e contar os imóveis distintos, para testar as duas regras de enquadramento — a cumulativa do ano anterior e o gatilho de R$ 288 mil do ano corrente. Separar os aluguéis por natureza, residencial, comercial e por temporada, porque a redução e o redutor social se aplicam de forma diferente. Simular a carga com a redução de 70% e o redutor de R$ 600 antes de decidir qualquer estrutura. E, para quem já se vê dentro da regra, preparar com antecedência a inscrição no CNPJ e o emissor de documentos fiscais, de modo que a obrigação de dezembro de 2026, no caso das pessoas jurídicas, ou de janeiro de 2027, no caso das pessoas físicas, não chegue como sobressalto técnico.
O recado é de organização, não de pânico. A data é real, mas o alcance é seletivo e a carga vem com atenuantes. A diferença entre chegar preparado e chegar correndo é a conta feita a tempo — e, neste caso, feita ainda dentro de 2026.
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Fontes: Lei Complementar nº 214/2025, arts. 251, 255 e 260; Lei Complementar nº 227/2026; Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026.
Este conteúdo é informativo. Consulte um profissional habilitado para situações concretas.