A resposta curta é: depende. A regra geral da reforma tributária é simples: pessoa física não é contribuinte de IBS e CBS. A locação ocasional de um imóvel da família, o aluguel de uma sala herdada e a temporada esporádica da casa de praia, em princípio, não atraem os novos tributos. Mas há exceções objetivas — e elas afetam diretamente quem tem carteira imobiliária relevante.
Até a reforma, o proprietário pessoa física que auferia rendimentos de aluguel ou obtinha ganho de capital com a venda de imóvel submetia-se, em essência, à tributação sobre a renda, além da incidência do ITBI na esfera da transmissão. A partir do novo regime, determinadas situações passam também a ser alcançadas pelo IBS e pela CBS.
Quando a pessoa física vira contribuinte na locação
De acordo com o art. 251 da LC 214/2025, a pessoa física deverá pagar IBS e CBS quando alugar imóveis se, no ano anterior, percebeu receita de aluguel superior a R$ 240.000,00 e explorou mais de três imóveis distintos. Trata-se de condição cumulativa — a obrigação tributária surge apenas se ambos os requisitos forem atendidos simultaneamente. Assim, se uma pessoa física tiver quatro imóveis alugados mas gerou receita de apenas R$ 239 mil, não haverá incidência de IBS e CBS.
Mesmo que no ano anterior o proprietário não preenchesse os requisitos, ele passa a ser contribuinte no decorrer do próprio ano se a receita superar R$ 288.000 — 20% acima do limite anterior — e ele tiver mais de três imóveis distintos locados.
O valor de referência de R$ 240 mil será atualizado mensalmente pelo IPCA a contar da publicação da LC 214/2025, conforme o art. 251, §5.
Quando a pessoa física vira contribuinte na venda
No tocante à venda de imóveis, a análise se limita à quantidade de unidades vendidas no ano anterior, sem considerar a receita obtida. Quando se trata de imóveis construídos pela própria pessoa, a regra é distinta: caso tenha vendido mais de um imóvel construído por ela no ano anterior, estará sujeita à tributação. Contudo, a lei determina que não será contribuinte do IBS e CBS se o imóvel foi construído há mais de cinco anos.
A regra prática: na compra e venda, a pessoa física torna-se contribuinte ao negociar mais de três imóveis em menos de cinco anos.
A incidência é automática — não há opção
A incidência é automática: ao ultrapassar os limites de receita e número de imóveis, a pessoa física é equiparada ao contribuinte regular de IBS e CBS, independentemente de manifestação expressa de adesão. O texto legal não confere qualquer faculdade de opção ao contribuinte. Diferentemente do que ocorre em regimes simplificados como o Simples Nacional ou o Lucro Presumido, em que há ato volitivo de adesão, aqui o enquadramento é ex lege — decorre diretamente da lei
A partir do enquadramento, a pessoa física deverá observar: cadastro fiscal específico como contribuinte de IBS e CBS, emissão de documento fiscal eletrônico nas operações de locação ou cessão onerosa, escrituração e apuração mensal da contribuição conforme o regime regular.
As alíquotas reduzidas para imóveis
O legislador reconheceu o impacto da tributação plena no setor e criou regime diferenciado. A LC 214/2025 concedeu desconto de 50% sobre a alíquota padrão nas operações de compra e venda de imóveis e de 70% nas operações de locação. Na prática, uma operação de venda de imóvel será tributada a uma alíquota efetiva de aproximadamente 14% do valor, enquanto os aluguéis terão carga aproximada de 8,4%.
Há ainda o redutor social: para locação residencial, aplica-se dedução de R$ 600 mensais da base tributável. Exemplo prático: o proprietário que aluga um apartamento residencial por R$ 2.500 mensais aplica o redutor de R$ 600, restando base de R$ 1.900. Sobre essa base incide a alíquota de 8,40%, gerando R$ 159,60 de tributo no mês. Se o mesmo imóvel fosse comercial, sem direito ao redutor social, o tributo seria de R$ 210,00 sobre os R$ 2.500 integrais.
Locação de curta temporada: regra diferente
As operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos serão tributadas de acordo com as regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, que possuem redução de alíquota de 40%. Plataformas como Airbnb e similares se enquadram nessa categoria.
Regime de transição para contratos antigos
O contribuinte pode optar pelo recolhimento de IBS e CBS à alíquota unificada de 3,65% sobre a receita bruta, observando os seguintes requisitos: para imóveis não residenciais, contratos firmados até a data de publicação da lei, registrados em cartório ou disponibilizados ao Fisco até 31/12/2025; para imóveis residenciais, contratos firmados até a publicação da lei com firma reconhecida em cartório ou assinatura eletrônica. O benefício vale pelo prazo original do contrato ou até 31/12/2028.
O risco de bitributação com o IRPF
Em síntese, a inserção da locação e da alienação de imóveis da pessoa física no campo de incidência do IBS e da CBS constitui uma das faces mais delicadas da reforma tributária. Em abstrato, a cumulação com o IRPF não se apresenta, necessariamente, como inconstitucional, pois os tributos são formalmente fundados em materialidades distintas. Mas a constitucionalidade concreta dessa convivência dependerá da estrita observância dos limites legais de enquadramento da pessoa física como contribuinte e da compatibilidade da carga global com os princípios da capacidade contributiva e da vedação ao confisco.
Tabela resumida: quando a pessoa física paga IBS e CBS
| Situação | Critério | Observação |
| Locação — regra geral | Receita > R$ 240 mil/ano E mais de 3 imóveis (ano anterior) | Condição cumulativa |
| Locação — regra do ano corrente | Receita > R$ 288 mil/ano E mais de 3 imóveis | Incidência imediata |
| Venda — imóveis adquiridos | Mais de 3 imóveis vendidos em menos de 5 anos | Sem limite de receita |
| Venda — imóveis construídos | Mais de 1 imóvel construído vendido (construído há menos de 5 anos) | Sem limite de receita |
| Locação de curta temporada (até 90 dias) | Qualquer caso com habitualidade | Regras do setor hoteleiro — alíquota reduzida em 40% |
⚠️ Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui consultoria jurídica ou contábil. Consulte um profissional habilitado para orientações específicas ao seu caso.
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