BRASÍLIA/DF — A Reforma Tributária começará a alterar, em 2027, a cobrança de impostos sobre compra, venda e aluguel de imóveis no Brasil. Com a entrada na fase regular da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e a continuidade da transição do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), construtoras, incorporadoras, imobiliárias e proprietários precisarão observar novas regras. Mas existe uma diferença decisiva: vender uma casa ou receber aluguel não transformará automaticamente qualquer pessoa física em contribuinte dos novos tributos.
A Lei Complementar nº 214/2025, modificada pela Lei Complementar nº 227/2026, criou um regime específico para o setor imobiliário, com redução de alíquotas, mecanismos de abatimento e critérios para identificar quem deve recolher IBS e CBS. Ao mesmo tempo, impostos já conhecidos, como ITBI, IPTU e Imposto de Renda, continuarão existindo. Entender essa convivência será essencial para calcular o custo efetivo das operações a partir de 2027.
O que muda na tributação dos imóveis em 2027?
O primeiro marco é a substituição do PIS e da Cofins pela CBS, tributo federal cuja cobrança regular começa em 2027. No mesmo período, o IBS terá alíquota de transição de 0,1%, enquanto a substituição gradual do ICMS e do ISS pelo novo imposto estadual e municipal ocorrerá entre 2029 e 2032. O sistema completo está previsto para 2033.
Nas operações imobiliárias realizadas por contribuintes sujeitos ao regime regular, a legislação prevê incidência de IBS e CBS sobre venda, incorporação, loteamento, locação, arrendamento, cessão onerosa de direitos, administração, intermediação e construção civil. A aplicação, entretanto, varia conforme a natureza da operação, a condição do proprietário e os benefícios legalmente disponíveis.
Quem vender um imóvel próprio pagará IBS e CBS?
Na maioria das vendas ocasionais realizadas por pessoas físicas, não. O cidadão que vende a residência da família ou negocia esporadicamente um apartamento, sem se enquadrar nos critérios legais de atividade imobiliária, não se torna contribuinte do IBS e da CBS apenas por realizar essa transação.
A situação muda quando as operações ultrapassam determinados limites. Pela regra do artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025, a pessoa física pode ser enquadrada no regime regular quando alienar mais de três imóveis distintos no ano anterior, observada a exigência de que esses bens tenham permanecido em seu patrimônio por menos de cinco anos.
Receba as principais novidades da Reforma Tributária
Cadastre seu e-mail para acompanhar as mudanças mais importantes.
Há também regra específica para quem constrói imóveis e os vende: a alienação de mais de um imóvel construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores pode caracterizar o enquadramento. Esses critérios não são um imposto sobre o simples fato de possuir várias casas. Eles procuram identificar operações que, pelo volume e pelas características, se aproximam de atividade econômica imobiliária.
Quem vende quatro imóveis em um ano será tributado?
A venda do quarto imóvel merece atenção especial porque a lei também prevê enquadramento no próprio ano, quando são ultrapassados os limites relativos à alienação ou à construção de imóveis. Entretanto, contar escrituras não basta para concluir que haverá cobrança: é necessário examinar tempo de propriedade, origem dos bens, natureza das operações e demais condições do artigo 251.
Nos imóveis recebidos por herança, doação ou meação, por exemplo, a contagem do prazo de cinco anos considera a aquisição original pelo falecido, doador ou cônjuge meeiro, conforme a hipótese. Por isso, herdar quatro imóveis e vender parte do patrimônio não equivale, automaticamente, a explorar uma atividade de compra e revenda imobiliária.
Como fica o imposto sobre aluguel para pessoas físicas?
A tributação dos aluguéis é uma das maiores fontes de dúvidas. A regra geral considera contribuinte a pessoa física que, no ano-calendário anterior, tenha recebido mais de R$ 240 mil em locação, cessão onerosa ou arrendamento e tenha realizado essas operações com mais de três imóveis distintos. Os dois requisitos são cumulativos, e o limite monetário é atualizado mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei.
Assim, uma pessoa que recebe R$ 6 mil mensais pelo aluguel de um único apartamento não passa automaticamente a recolher IBS e CBS. Mesmo quem possui quatro imóveis alugados precisa verificar se a receita anual ultrapassou o valor legal atualizado. A quantidade de imóveis, isoladamente, não resolve o enquadramento.
Existe uma regra adicional para receitas excepcionalmente elevadas no próprio ano. Se os ganhos de locação superarem em mais de 20% o limite anual aplicável — R$ 288 mil antes da atualização monetária — a pessoa física poderá tornar-se contribuinte nesse mesmo ano, independentemente da quantidade de imóveis. Esses números são bases legais históricas, não limites nominais congelados para 2027.
Aluguel de R$ 2 mil, R$ 5 mil ou R$ 10 mil terá novo imposto?
Não é o valor isolado de uma mensalidade que determina a cobrança. Um aluguel de R$ 10 mil mensais rende R$ 120 mil em doze meses e, sozinho, não supera o limite anual original de R$ 240 mil para enquadramento pela regra do ano anterior. Por outro lado, uma carteira com vários contratos pode produzir receita suficiente para exigir análise tributária mais detalhada.
O Imposto de Renda sobre rendimentos de aluguel continua aplicável nos termos da legislação própria. Portanto, a ausência de IBS e CBS não significa isenção de IRPF, assim como a incidência dos novos tributos não substitui o Imposto de Renda. Pessoas jurídicas precisam avaliar seu regime tributário, pois os limites específicos citados foram desenhados para a caracterização das pessoas físicas.
Qual será a alíquota de IBS e CBS na venda e no aluguel?
O regime imobiliário prevê redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS para operações como alienação, construção e intermediação. Para locação, cessão onerosa e arrendamento, o abatimento é maior: 70% das alíquotas, conforme o artigo 261 da Lei Complementar nº 214/2025.
Uma redução de 70% não significa imposto de 70%. Significa que, se uma alíquota padrão hipotética fosse de 10%, a incidência correspondente à operação alcançada pela regra seria de 3%, antes de considerar outros mecanismos, créditos e particularidades. O percentual efetivo de 2027 dependerá das alíquotas oficialmente aplicáveis naquele ano.
O que é o redutor social de R$ 100 mil para imóveis?
A legislação permite reduzir a base tributável na venda de imóvel residencial novo em R$ 100 mil por unidade e na alienação de lote residencial em R$ 30 mil, observadas as condições legais. Os valores são atualizados mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei e o benefício é limitado à base de cálculo disponível.
Não se trata de um desconto de R$ 100 mil diretamente no preço cobrado do comprador, nem de restituição em dinheiro. O mecanismo diminui a parcela sobre a qual IBS e CBS serão calculados, depois da aplicação do redutor de ajuste, quando cabível. Na venda de uma unidade residencial nova por contribuinte do regime regular, portanto, a carga não pode ser calculada simplesmente multiplicando o preço cheio pela alíquota reduzida.
O aluguel residencial também terá desconto de R$ 600?
Sim, quando a locação residencial estiver efetivamente sujeita ao regime regular. O artigo 260 permite deduzir da base de cálculo R$ 600 por mês e por imóvel, limitado ao valor da própria base, com atualização monetária mensal. A regra foi expressamente ajustada pela Lei Complementar nº 227/2026 para esclarecer sua aplicação mensal.
Considere um aluguel residencial de R$ 3 mil recebido por contribuinte enquadrado no regime, em exemplo meramente ilustrativo e sem atualização monetária. A base inicial, antes de outras particularidades, poderá ser reduzida para R$ 2.400. Sobre a parcela tributável será aplicada a alíquota correspondente à locação, já beneficiada pela redução de 70%.
Como funciona o redutor de ajuste na venda de imóveis?
Além do redutor social, a lei instituiu o redutor de ajuste, destinado a evitar que a nova tributação incida indiscriminadamente sobre valores de imóveis formados antes ou fora do regime. A partir de 2027, imóveis pertencentes a contribuintes regulares terão um valor de redutor vinculado às respectivas operações, utilizado para diminuir a base de cálculo na alienação.
Para imóveis existentes em 31 de dezembro de 2026, o valor inicial pode considerar o custo de aquisição atualizado ou, mediante opção legal, o valor de referência. Existem critérios próprios para imóveis em construção, aquisições posteriores de não contribuintes e acréscimos relacionados a despesas admitidas, inclusive ITBI e determinadas contrapartidas urbanísticas.
Imóvel na planta e apartamento novo pagarão mais impostos?
Na incorporação imobiliária, a CBS e o IBS seguem disciplina própria, inclusive quanto a recebimentos antecipados e parcelas do preço. A aplicação proporcional dos redutores ao longo dos pagamentos é relevante para evitar que toda a redução da base fique concentrada apenas na última parcela da venda.
Nos contratos de imóveis residenciais novos e lotes cujo pagamento começou antes de 2027, a lei também estabelece tratamento para considerar proporcionalmente os valores pagos antes da mudança. Isso reduz o risco de comparação incorreta entre empreendimentos antigos e lançamentos contratados já no novo sistema.
Contratos antigos de aluguel poderão usar alíquota de 3,65%?
A legislação criou uma alternativa transitória para determinados contratos por prazo definido, mediante opção pelo recolhimento de IBS e CBS sobre a receita bruta recebida, em montante equivalente a 3,65%. O artigo 487 estabelece condições estritas de data, comprovação e, para contratos não residenciais, registro ou disponibilização das informações às administrações tributárias.
Para contratos residenciais elegíveis, a aplicação fica limitada ao prazo originalmente contratado ou até 31 de dezembro de 2028, prevalecendo o que ocorrer primeiro. Contratos comerciais elegíveis possuem disciplina temporal distinta, vinculada ao prazo original. Em ambos os casos, o regime depende de requisitos previstos em lei, não de uma escolha livre disponível para qualquer locação assinada em 2027.
Airbnb e aluguel por temporada terão tributação diferente?
A locação residencial por até 90 dias ininterruptos realizada por contribuinte enquadrado no regime regular recebe tratamento equivalente ao dos serviços de hotelaria, conforme o artigo 253. A regra alcança situações de temporada e hospedagem de curta duração que se enquadrem nas condições legais, inclusive quando anunciadas em plataformas digitais.
Isso não quer dizer que qualquer pessoa que disponibilize a própria casa por um fim de semana estará sujeita ao novo imposto. Antes é preciso verificar se o proprietário é contribuinte de IBS e CBS, aplicando os critérios de receita e quantidade de imóveis da legislação. As receitas de temporada entram na verificação desses limites e não podem ser simplesmente ignoradas por serem recebidas de forma eventual.
ITBI, IPTU e Imposto de Renda serão extintos?
Não. O ITBI, normalmente exigido na transmissão onerosa de imóvel conforme a Constituição e a legislação municipal, continuará existindo. O IPTU também permanece como imposto municipal sobre a propriedade urbana. Na venda com ganho de capital, o vendedor pessoa física continua sujeito às regras do Imposto de Renda, inclusive hipóteses de isenção quando preenchidos os requisitos legais.
A convivência dos tributos exige separar seus fatos geradores. O ITBI está ligado à transmissão imobiliária; o IPTU, à propriedade; o IR, à renda ou ao ganho; IBS e CBS, às operações econômicas alcançadas pelo novo sistema. Uma mesma negociação pode envolver obrigações distintas sem que um tributo substitua todos os demais.
Também permanece relevante o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113: o município não pode impor previamente uma base de ITBI fundada apenas em valor de referência unilateral, sem observar as garantias aplicáveis à declaração do contribuinte e eventual processo administrativo.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro criará novo imposto sobre imóveis?
Não. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é um identificador nacional destinado a organizar e integrar informações de imóveis urbanos e rurais. Seu objetivo é melhorar a identificação patrimonial e a interoperabilidade dos dados públicos, não criar uma cobrança autônoma simplesmente porque o imóvel ganhou um cadastro.
A Receita Federal informa que os imóveis urbanos das capitais e do Distrito Federal integram uma etapa anterior e que a exigência de integração alcança os demais municípios a partir de janeiro de 2027. O sistema está conectado ao Sinter, plataforma de informações territoriais, e envolve cadastros municipais, estaduais, federais e registros.
O que compradores, proprietários e imobiliárias devem fazer antes de 2027?
Para quem pretende comprar uma casa, a primeira providência é identificar se a venda será feita por particular não contribuinte ou por empresa sujeita ao regime regular, pois essa distinção influencia o tratamento do IBS e da CBS. Também é prudente verificar ITBI, escritura, registro, eventuais despesas condominiais e condições contratuais, sem presumir que os novos tributos substituem todos esses custos.
O proprietário que recebe aluguéis deve somar receitas anuais, contar imóveis distintos, verificar os limites atualizados e separar rendimentos sujeitos ao Imposto de Renda. Construtoras, incorporadoras e administradoras, por sua vez, precisarão revisar documentação dos imóveis, redutores, créditos, contratos e emissão de documentos fiscais conforme o cronograma regulamentar.
A principal conclusão é que a Reforma Tributária muda substancialmente as regras de operações imobiliárias a partir de 2027, mas não cria cobrança universal sobre qualquer venda ou aluguel particular. O valor efetivamente devido dependerá de quem realiza a operação, do imóvel envolvido, das condições legais e das alíquotas aplicáveis em cada etapa da transição.
Fontes oficiais consultadas
1. Presidência da República — Lei Complementar nº 214/2025, texto compilado
2. Câmara dos Deputados — Lei Complementar nº 214/2025, texto atualizado com alterações posteriores
3. Presidência da República — Lei Complementar nº 227/2026
4. Receita Federal — Entenda a Reforma Tributária do Consumo e seu cronograma
5. Receita Federal — Cadastro Imobiliário Brasileiro, perguntas e respostas
6. Receita Federal — CIB, Sinter e integração municipal
7. Receita Federal — Emissão do CNPJ e de documentos fiscais por contribuintes pessoas físicas em 2027
8. Receita Federal — Ganhos de Capital sobre venda de bens e direitos
9. Superior Tribunal de Justiça — Tema 1.113, base de cálculo do ITBI
10. Receita Federal — Orientações oficiais da Reforma Tributária e cronograma fiscal
Esta reportagem tem caráter informativo e foi elaborada com base na legislação vigente e em fontes oficiais consultadas na data da publicação desta matéria. Limites legais expressos em reais devem considerar as atualizações monetárias previstas em lei; regras transitórias, alíquotas e obrigações específicas dependem dos atos aplicáveis a cada operação.
