BRASÍLIA/DF — A cobrança da taxa de condomínio ganhará tratamento específico na Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) com a implantação da Reforma Tributária do Consumo. O cronograma oficial prevê, em 1º de dezembro de 2026, o início da obrigatoriedade documental dessas cobranças.
A novidade não significa que todos os moradores passarão a pagar IBS e CBS sobre a cota mensal. A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece, como regra, que condomínios edilícios não são contribuintes dos dois tributos, embora permita opção pelo regime regular e discipline situações especiais de tributação de outras operações. A emissão da NFS-e não equivale à incidência do imposto.
A mudança ganhou contornos mais concretos com a publicação, em 9 de outubro de 2026, de orientação oficial sobre a Nota Técnica 009, versão 1.01. O documento criou o código 99.05.01 para cobranças condominiais, sem classificá-las como serviços sujeitos ao ISSQN, e passou a exigir dados específicos relativos aos valores e ao imóvel.
Condomínio será obrigado a emitir NFS-e para a taxa mensal?
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 prevê expressamente a NFS-e na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, incluindo outras receitas da entidade. O prazo é 1º de dezembro de 2026, exigindo preparação antecipada.
Entretanto, o alcance prático da obrigação deve ser lido junto às regras de sujeição passiva e aos leiautes técnicos. A previsão não autoriza destacar IBS e CBS indistintamente nas cotas.
A taxa condominial terá IBS e CBS em todos os prédios?
Não. O art. 26, inciso I, da LC nº 214/2025 inclui o condomínio edilício entre as entidades que, como regra, não são contribuintes do IBS e da CBS. As cotas ordinárias geralmente custeiam manutenção, limpeza e segurança.
A legislação, porém, contém exceções. O condomínio pode optar pelo regime regular e também pode ficar sujeito à tributação de determinadas operações quando não optar e a participação das cobranças feitas aos condôminos ficar abaixo do percentual previsto em lei. A origem das receitas importa.
O que acontece se o condomínio optar pelo regime regular?
A opção muda substancialmente o cenário. Conforme o art. 26, § 2º, inciso I, com redação da LC nº 227/2026, o condomínio que escolhe o regime regular fica sujeito ao IBS e à CBS sobre todas as taxas e demais valores cobrados de condôminos e terceiros. Por isso, a decisão não deve ser confundida com um simples cadastro para emissão de notas.
O regime envolve apuração, créditos e controles adicionais. Antes da opção, deve avaliar compras, receitas e orçamento, pois a escolha alcança cobranças normalmente não tributadas.
Como funciona a regra dos 80% da receita condominial?
O art. 26, § 2º, inciso II, disciplina o condomínio que não escolheu o regime regular e cujas taxas e demais cobranças feitas aos condôminos representam menos de 80% da receita total. Nessa situação, haverá incidência de IBS e CBS sobre as operações com bens e serviços realizadas nas condições do art. 21, inciso I, e direito a créditos proporcional à receita das operações tributadas.
O limite é estrito: a lei fala em participação inferior a 80%, e não em receita condominial de até 80%. É preciso comprovar a composição das receitas e identificar as operações tributáveis.
Um condomínio com 90% de receita de cotas pagará imposto?
Considere um condomínio que, em exemplo ilustrativo, arrecade R$ 90 mil em cotas dos moradores e R$ 10 mil em outras receitas. As cobranças aos condôminos representam 90% da receita total. Se não houver opção pelo regime regular, esse percentual não preenche a condição de participação inferior a 80% prevista no art. 26, § 2º, inciso II.
Outras obrigações e regras documentais ainda exigem análise. O exemplo mostra apenas que faturamento total e enquadramento no IBS/CBS não são a mesma coisa: a proporção e a natureza das receitas importam.
E se as cotas representarem apenas 60% da receita?
Nesse segundo exemplo, as cotas somam R$ 60 mil e outras receitas chegam a R$ 40 mil, representando 40% do total. Sem opção pelo regime regular, o condomínio passa a preencher a condição percentual prevista na lei. Ainda assim, isso não significa tributar automaticamente todos os R$ 100 mil arrecadados, porque a hipótese legal alcança as operações tributáveis com bens e serviços realizadas pelo condomínio.
A lei também prevê créditos proporcionais à receita dessas operações tributadas em relação à receita total. Para fazer o cálculo, será indispensável separar os valores das cotas, as receitas de terceiros, os documentos de aquisição e as operações efetivamente sujeitas aos tributos.
Aluguel de espaços, antenas e publicidade muda o enquadramento?
Pode mudar a composição da receita e exigir exame específico das operações. Valores recebidos por exploração de espaços, contratos de publicidade, cessões ou outras atividades com terceiros não devem ser simplesmente misturados às contribuições ordinárias dos moradores. A natureza jurídica de cada recebimento e a eventual incidência de IBS e CBS precisam ser identificadas.
O uso de área comum deve ser distinguido da exploração contratada com terceiros. Não há fundamento para presumir, só pelo nome dado à receita, que ela será sempre tributável ou sempre excluída; é o conjunto das regras legais que determina o tratamento.
Qual código será usado na NFS-e de condomínio?
A Nota Técnica 009, versão 1.01, aprovada pelo Ato Técnico Conjunto nº 7/2026, criou o código 99.05.01 para taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício. A comunicação oficial publicada em 9 de outubro de 2026 esclarece que ele integra o grupo de fatos geradores do IBS e da CBS, mas não a lista de serviços sujeitos ao ISSQN.
A alteração também introduziu grupo próprio para discriminar cobranças e descontos, que passam a compor o cálculo dos valores da NFS-e, e tornou obrigatório o grupo de informações do imóvel nessas operações. Administradoras e fornecedores devem acompanhar os leiautes vigentes.
O condomínio vai pagar ISS porque emitirá NFS-e?
Não por esse motivo. O fato de a documentação utilizar a plataforma nacional da NFS-e não converte automaticamente a taxa condominial em prestação de serviço sujeita ao imposto municipal. A própria comunicação técnica identifica o código 99.05.01 como operação situada fora da lista de serviços tributáveis pelo ISSQN, embora relevante para os novos tributos.
Se houver prestação distinta de serviço sujeito ao ISS, ela deverá ser examinada conforme sua própria natureza e a legislação aplicável. Por isso, não é correto classificar toda cobrança condominial como serviço de administração nem tratar a nova nota como comprovante de incidência obrigatória de ISS.
Boleto e recibo serão substituídos pela nota fiscal?
A NFS-e é documento fiscal, enquanto o boleto é instrumento de cobrança e o recibo comprova pagamento. São funções diferentes, que podem coexistir. A nova documentação não elimina os meios habituais de arrecadação.
A administração precisará conciliar o que foi cobrado, o que foi recebido e o que foi informado à plataforma fiscal. Também será necessário observar os procedimentos técnicos específicos para valores ordinários, extras e eventuais descontos, sem presumir que qualquer cobrança deve receber destaque de tributos.
A administradora deve emitir a nota no próprio CNPJ?
O cronograma menciona as cobranças realizadas pelo condomínio edilício, e não transforma automaticamente a administradora em titular das receitas condominiais. A empresa pode operar sistemas e cobranças, mas seus serviços próprios são diferentes.
A remuneração da administradora corresponde a uma operação distinta, sujeita às regras tributárias aplicáveis à empresa prestadora. Misturar sua nota de administração com o documento de cobrança da cota condominial pode comprometer tanto a identificação do emissor quanto o tratamento tributário de cada operação.
Como o condomínio deve se preparar para 2027?
A primeira providência é mapear a composição da receita e calcular o percentual das cobranças feitas aos condôminos em relação ao total. Em seguida, convém identificar contratos com terceiros, revisar o cadastro do imóvel, conferir o CNPJ do condomínio e verificar se a administradora ou o software utilizado está preparado para o código 99.05.01 e os grupos próprios da NFS-e.
Também será importante registrar formalmente qualquer decisão sobre opção pelo regime regular, quando cabível, e confirmar os procedimentos de emissão na documentação técnica atualizada. A parametrização exige consultar a documentação técnica atualizada.
Resumo: haverá NFS-e e cobrança de IBS/CBS no condomínio?
A NFS-e condominial tem marco em 1º de dezembro de 2026 e código próprio na NT 009, versão 1.01. Em 2027, os condomínios precisarão acompanhar a aplicação operacional dessa documentação, mas a existência de uma nota não comprova, isoladamente, a incidência dos tributos.
Quanto ao IBS e à CBS, a regra geral da LC nº 214/2025 é a não sujeição do condomínio edilício. A tributação muda se houver opção pelo regime regular, que alcança todas as cobranças previstas no art. 26, § 2º, inciso I, ou se, sem opção, for preenchida a condição de receitas condominiais inferiores a 80% do total, situação em que a lei disciplina a incidência sobre operações tributáveis com bens e serviços. Essas distinções são essenciais antes de repassar qualquer custo adicional aos moradores.
Fontes oficiais consultadas:
1. Lei Complementar nº 214/2025, texto atualizado pela LC nº 227/2026 — Câmara dos Deputados, especialmente art. 26.
2. Lei Complementar nº 214/2025, texto compilado — Presidência da República
3. Receita Federal e Comitê Gestor do IBS — Cronograma de implementação dos documentos fiscais eletrônicos, publicado em 31 de julho de 2026
4. Receita Federal — Orientações da Reforma Tributária do Consumo e cronograma de documentos fiscais eletrônicos
5. Portal Nacional da NFS-e — Publicação do Ato Técnico Conjunto nº 7/2026 e da Nota Técnica 009, versão 1.01, com código 99.05.01 para condomínios (notícia de 9 de outubro de 2026)
6. Portal Nacional da NFS-e — Nota Técnica 009 e evoluções da DPS e da NFS-e, publicada em junho de 2026
7. Portal Nacional da NFS-e — Orientações sobre prazos de destaque de IBS e CBS nas notas de serviços
Conteúdo informativo elaborado a partir de fontes oficiais consultadas em 10 de outubro de 2026. A obrigatoriedade documental deve ser aplicada conforme o cronograma e as condições técnicas vigentes, e a incidência de IBS/CBS depende do enquadramento do condomínio e da natureza das operações. A publicação de um leiaute não dispensa a conferência de seus procedimentos operacionais.