BRASÍLIA/DF — A Reforma Tributária vai alterar a tributação de receitas de aluguel a partir de 2027, mas a cobrança do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) não será igual para todos os proprietários. Para pessoas físicas, a legislação estabelece condições relacionadas ao faturamento e à quantidade de imóveis alugados. Já as empresas que exploram locações precisam avaliar o regime específico criado para operações imobiliárias.
A Lei Complementar nº 214/2025, atualizada pela Lei Complementar nº 227/2026, prevê redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. Nos aluguéis residenciais tributados, também existe um redutor social de R$ 600 por mês e por imóvel, valor sujeito a atualização pela inflação. Isso não significa que todo aluguel passará a pagar os dois tributos integralmente em janeiro de 2027.
Quem recebe aluguel como pessoa física vai pagar IBS e CBS?
Não necessariamente. Pela regra geral do art. 251 da LC nº 214/2025, a pessoa física passa a ser contribuinte do regime regular nas locações quando, no ano-calendário anterior, duas condições forem atendidas ao mesmo tempo: receita dessas operações superior ao limite legal de R$ 240 mil e locação, cessão onerosa ou arrendamento de mais de três imóveis distintos. Em termos práticos, mais de três significa pelo menos quatro imóveis, e não três.
O valor de R$ 240 mil é uma referência estabelecida na lei e deve ser atualizado pelo IPCA, conforme o próprio art. 251. Também há previsão de enquadramento no ano em curso quando a receita ultrapassa em 20% o limite legal, observadas as regras aplicáveis. Por isso, o locador deve conferir os valores atualizados e sua situação concreta antes de concluir que está sujeito à cobrança.
Quem aluga um ou dois imóveis terá novo imposto em 2027?
Em regra, não apenas por receber esses aluguéis. A pessoa física que não se enquadrar nas hipóteses legais de contribuição do IBS e da CBS não passará automaticamente a recolhê-los por ter contrato de locação. O Imposto de Renda sobre rendimentos tributáveis, entretanto, continua sujeito às regras próprias e não é extinto pela Reforma Tributária do consumo.
O que muda para empresas que recebem aluguel de imóveis?
Pessoas jurídicas que realizam operações de locação abrangidas pelo regime regular ficam sujeitas às normas específicas dos imóveis. Isso alcança, conforme a atividade e o enquadramento, empresas patrimoniais e outras sociedades que obtenham receitas com imóveis próprios. A tributação deve ser examinada juntamente com IRPJ, CSLL e as regras de transição das atuais contribuições.
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Não é correto somar uma alíquota geral estimada de IBS e CBS aos tributos atuais: a lei reduz as alíquotas das locações e admite créditos em situações previstas. A carga efetiva depende do contrato e do regime tributário.
A CBS começa em 2027 e o IBS somente em 2029?
A CBS passa a substituir PIS e Cofins a partir de 2027. O IBS também tem previsão de alíquota transitória de 0,1% em 2027 e 2028; portanto, não é correto dizer que ele simplesmente inexiste nesses anos. A substituição gradual do ICMS e do ISS pelo IBS ocorre entre 2029 e 2032, com implantação integral do novo sistema em 2033.
Como funciona a redução de 70% para aluguéis?
O art. 261 da LC nº 214/2025 determina uma redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS relativas à locação, à cessão onerosa e ao arrendamento de bens imóveis. Assim, quando a operação estiver sujeita aos novos tributos, aplica-se 30% da alíquota que seria pertinente sem essa redução. Não se trata de retirar 70% do aluguel da base de cálculo.
Como as alíquotas de referência variam conforme o calendário de transição e as regras aplicáveis, não há um percentual único e definitivo que possa ser atribuído a todos os contratos de locação em 2027. Exemplos de cálculo devem considerar a alíquota vigente e os benefícios realmente cabíveis.
O que é o redutor social de R$ 600 no aluguel residencial?
Nas locações residenciais realizadas por contribuintes do regime regular, a lei permite deduzir da base de cálculo até R$ 600 mensais por imóvel, sem ultrapassar o valor da própria base. O valor será atualizado pelo IPCA. O benefício não se aplica indistintamente a qualquer locação comercial e não deve ser confundido com um desconto obrigatório no preço pago pelo inquilino.
Contratos de aluguel antigos podem usar alíquota de 3,65%?
O art. 487 prevê uma opção específica de recolhimento de IBS e CBS equivalente a 3,65% da receita bruta recebida em determinadas locações vinculadas a contratos por prazo determinado, firmados até a publicação da LC nº 214/2025, em 16 de janeiro de 2025. Para imóveis não residenciais, existem requisitos adicionais de comprovação e registro ou disponibilização contratual.
Nos contratos residenciais elegíveis, a opção alcança o prazo original ou 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. O regime opcional impede a apropriação de créditos relativos às operações envolvidas e a utilização do redutor social. Portanto, não é uma alíquota automaticamente disponível para contratos novos nem necessariamente a melhor opção para todos.
O aluguel por temporada terá a mesma regra do aluguel residencial comum?
Nem sempre. A locação residencial por período de até 90 dias ininterruptos pode receber o tratamento tributário aplicável à hotelaria quando realizada por contribuinte sujeito ao regime regular, nos termos do art. 253 da LC nº 214/2025. Essa equiparação não alcança indiscriminadamente toda pessoa física que oferece um imóvel por temporada.
A Receita Federal já esclareceu que não existe nova cobrança imediata e generalizada sobre todos os proprietários de imóveis de temporada. A análise exige verificar quem é o locador, sua condição de contribuinte e o tipo efetivo de operação.
O inquilino poderá aproveitar crédito de IBS e CBS do aluguel?
O crédito depende do enquadramento e das regras de não cumulatividade. Uma empresa locatária sujeita ao regime regular poderá ter direito a créditos vinculados à operação tributada, desde que atendidas as exigências legais. Isso não garante crédito integral a toda empresa locatária. Já pessoas físicas não aproveitam créditos na locação para moradia.
Locadores terão de emitir NFS-e e fazer cadastro no CIB?
O cronograma federal de documentos fiscais prevê regras específicas para NFS-e em locações, cessões onerosas e arrendamentos a partir de 1º de dezembro de 2026, respeitadas as operações e os contribuintes abrangidos. Para pessoas físicas contribuintes da CBS, as exigências cadastrais e documentais foram programadas para 1º de janeiro de 2027, conforme orientação do Ministério da Fazenda.
Isso não obriga automaticamente todo proprietário que recebe aluguel a emitir nota fiscal. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), por sua vez, integra a padronização das informações de imóveis; sua existência não cria, isoladamente, um novo tributo. Locadores e administradoras devem acompanhar as orientações de seus sistemas e da Receita Federal.
Como proprietários e imobiliárias devem se preparar?
É recomendável identificar os imóveis locados por titular, separar contratos residenciais, comerciais e de temporada, conferir receitas anuais e verificar as condições de enquadramento como contribuinte. Empresas também devem revisar a distinção entre receita própria de administração ou intermediação e valores recebidos em nome dos proprietários.
Nos contratos antigos, é necessário conferir assinaturas, prazos e os requisitos da opção tributária. A mudança não determina aumento automático do aluguel: o tratamento do IBS e da CBS depende do locador e das características do contrato.
Fontes oficiais consultadas:
2. Receita Federal — Esclarecimento sobre tributação de locações por temporada e pessoas físicas
3. Receita Federal — Criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro e regras para operações com imóveis
4. Ministério da Fazenda — Como será a transição para o novo modelo de tributação
6. Receita Federal — Cronograma dos documentos fiscais eletrônicos
Esta reportagem tem caráter informativo e considera a legislação e as fontes oficiais consultadas na data da reportagem. O enquadramento de pessoas físicas, a aplicação dos limites atualizados, as reduções de alíquotas, os créditos, os documentos fiscais e os regimes opcionais dependem das circunstâncias de cada operação e da regulamentação vigente. Os exemplos não substituem avaliação contábil ou jurídica individualizada.
