BRASÍLIA/DF — O comprador de um apartamento ainda em construção costuma pagar entrada, parcelas durante a obra e uma quantia maior na entrega das chaves. Na Reforma Tributária, esse calendário de pagamentos também interessa ao Fisco. A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu regras específicas para a incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) nas unidades comercializadas em incorporações imobiliárias.
A principal diferença está no momento de recolhimento: nas incorporações, os tributos incidentes na venda serão devidos a cada pagamento, e não apenas na escritura definitiva. A legislação também prevê redução das alíquotas, mecanismos para diminuir a base de cálculo e regras de transição para empreendimentos iniciados antes da implantação dos novos impostos.
Por que as parcelas de imóveis na planta terão tratamento tributário próprio?
O artigo 262 da LC nº 214/2025 determina que, na incorporação imobiliária e no parcelamento do solo, o IBS e a CBS devidos pela alienação das unidades acompanhem os pagamentos realizados. Assim, a incorporadora deverá observar os valores recebidos em cada período de apuração, conforme o regime tributário aplicável ao empreendimento.
Isso não significa que o consumidor precise emitir uma guia de IBS ou CBS a cada prestação. O contribuinte da operação de venda é, em regra, o alienante, responsável pelo recolhimento e pelas obrigações fiscais. O efeito econômico sobre o preço e sobre as parcelas dependerá das condições contratuais e da tributação efetivamente incidente.
O contrato assinado antes de 2027 também entra nas novas regras?
Os contratos anteriores ao início da transição merecem atenção especial. O artigo 262 prevê tratamento proporcional dos redutores para imóveis residenciais novos cujo pagamento tenha começado antes de 1º de janeiro de 2027, considerando o valor total do imóvel, inclusive parcelas pagas antes dessa data.
A regra busca preservar a proporcionalidade das deduções sem transformar prestações antigas em novas cobranças. Para a incorporadora, será necessário identificar quanto já foi recebido, quais parcelas ainda vencerão e qual parte dos redutores poderá ser utilizada na apuração das operações sujeitas aos novos tributos.
Qual redução de IBS e CBS vale na venda de apartamentos novos?
O artigo 261 reduz em 50% as alíquotas de IBS e CBS nas operações imobiliárias abrangidas pelo capítulo específico. Trata-se de uma redução da alíquota aplicável, não de um desconto de 50% no preço do apartamento. O valor efetivamente devido também depende da base tributável, dos redutores e dos créditos admitidos.
No regime regular, a apuração considera o valor da operação, que pode incluir atualização monetária e juros previstos na legislação. Por isso, o preço anunciado no lançamento do empreendimento não basta, isoladamente, para calcular a carga tributária sobre todos os pagamentos futuros.
O que são redutor social e redutor de ajuste?
Na venda de imóvel residencial novo por contribuinte do regime regular, a LC nº 214/2025 prevê um redutor social com valor legal inicial de R$ 100 mil por unidade. Esse montante é atualizado pelo IPCA e pode ser usado uma única vez para cada imóvel, respeitado o limite da base de cálculo após a aplicação do redutor de ajuste.
O redutor de ajuste, por sua vez, considera valores vinculados legalmente ao imóvel, como o terreno e determinados custos de construção anteriores a 2027, observadas as regras de comprovação. Nas incorporações, os dois redutores, quando cabíveis, são distribuídos proporcionalmente entre as parcelas, não abatidos integralmente de uma única prestação.
Incorporadoras poderão utilizar créditos de materiais e serviços?
No regime regular, a incorporadora poderá compensar créditos admitidos de IBS e CBS relativos à aquisição de bens e serviços com os tributos devidos nas operações. Materiais de construção e serviços contratados para a obra poderão integrar essa dinâmica quando cumpridos os requisitos legais e documentais.
A lei disciplina também o eventual saldo credor, com condições distintas para ressarcimento antes e depois da conclusão do empreendimento. O acompanhamento dos custos por obra será essencial: o artigo 270 exige apuração por empreendimento, tratado como centro de custo distinto, com identificação correspondente nos documentos fiscais.
Existe regime opcional de IBS e CBS para incorporações?
Sim. Para incorporações submetidas a patrimônio de afetação e aos requisitos do Regime Especial de Tributação (RET), com a opção efetivada nos termos legais antes de janeiro de 2029, o artigo 485 prevê uma alternativa de recolhimento sobre a receita mensal recebida. Os percentuais são de 2,08% ou 0,53%, conforme o enquadramento legal do empreendimento.
Essa escolha não deve ser confundida com a alíquota geral do mercado imobiliário. Na alternativa do artigo 485, a incorporadora não utiliza créditos das aquisições destinadas ao empreendimento nem os redutores de ajuste e social aplicáveis ao regime regular. A comparação entre os modelos exige avaliação específica de receitas, custos e documentação.
O comprador pagará mais caro pelo imóvel na planta?
A legislação não permite concluir que todos os apartamentos ficarão automaticamente mais caros. A carga final dependerá da fase de transição, da modalidade de tributação adotada pela incorporadora, dos créditos disponíveis e da possibilidade de utilização dos redutores. Preços, condições de financiamento e cláusulas contratuais também interferem no impacto econômico.
Para quem já assinou contrato, é recomendável examinar os critérios de reajuste e eventuais disposições sobre tributos, sem presumir aumento unilateral das parcelas. Para as incorporadoras, o desafio será adaptar sistemas, escrituração e controles por empreendimento antes que a nova tributação passe a integrar integralmente a rotina das vendas.
Fontes oficiais consultadas:
2. Presidência da República — Lei Complementar nº 227/2026, alterações na tributação imobiliária
3. Presidência da República — Lei nº 4.591/1964, incorporações imobiliárias e patrimônio de afetação
4. Presidência da República — Lei nº 10.931/2004, Regime Especial de Tributação das incorporações
5. Receita Federal — Orientações sobre o Regime Especial de Tributação de incorporações imobiliárias
Ressalva editorial: Esta reportagem apresenta as regras legais e orientações oficiais consultadas na data da publicação desta matéria. A apuração efetiva do IBS e da CBS em incorporações imobiliárias depende do regime aplicável, da fase de transição, dos requisitos de créditos e redutores e de eventuais atos regulamentares posteriores. Os efeitos contratuais exigem análise de cada operação.