BRASÍLIA/DF — Loteadoras terão um regime próprio dentro da Reforma Tributária do Consumo. A Lei Complementar nº 214/2025 incluiu expressamente a alienação decorrente de parcelamento do solo entre as operações imobiliárias sujeitas ao IBS e à CBS e criou uma combinação de redução de alíquota, créditos, redutor de ajuste e redutor social para evitar que o novo IVA incida integralmente sobre valores econômicos formados antes de sua entrada em vigor.
Além do regime regular, a legislação criou uma transição exclusiva para parcelamentos do solo cujo pedido de registro seja efetivado antes de 1º de janeiro de 2029. Nesses casos, a loteadora poderá optar por recolher IBS e CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida, mas essa escolha elimina o uso de créditos e dos redutores daquele parcelamento. A decisão, portanto, precisará ser tomada projeto por projeto.
Parcelamento do solo entra expressamente no novo IBS e CBS
O art. 252 da LC 214 inclui a alienação decorrente de parcelamento do solo entre as operações imobiliárias sujeitas ao IBS e à CBS. A regra alcança loteamentos, desmembramentos e outras operações que resultem em unidades imobiliárias alienadas pelo contribuinte dentro das condições previstas na legislação.
No regime regular, cada lote oriundo de desmembramento e cada terreno decorrente de loteamento é considerado uma unidade imobiliária para fins da apuração. Essa individualização é essencial porque redutores, pagamentos e controles tributários passam a acompanhar cada unidade ao longo da comercialização.
A venda de lotes terá redução de 50% nas alíquotas
A LC 214 determina que as alíquotas de IBS e CBS aplicáveis às operações imobiliárias sejam reduzidas em 50%. Para loteadoras sujeitas ao regime regular, isso significa que a venda dos lotes não utilizará integralmente as alíquotas de referência do novo IVA.
Redução de 50% não significa alíquota final de 50%. Se, apenas como exemplo matemático, a soma das alíquotas de referência fosse de 28%, a aplicação da redução resultaria em 14% antes dos efeitos de redutores e créditos. A alíquota efetiva dependerá dos percentuais oficiais vigentes em cada etapa da transição.
A base de cálculo também pode ser reduzida
A redução de alíquota é apenas uma parte do tratamento favorecido. No regime regular, a loteadora poderá utilizar o redutor de ajuste para diminuir a base de cálculo das vendas e, quando o lote for residencial, poderá aplicar também o redutor social previsto no art. 259.
Isso faz com que o cálculo não seja simplesmente “preço do lote multiplicado por metade da alíquota-padrão”. A base tributável precisa refletir os redutores vinculados ao terreno e a cada unidade resultante do parcelamento.
O redutor de ajuste é central para terrenos já existentes em 2026
A partir de 1º de janeiro de 2027, os imóveis pertencentes a contribuintes sujeitos ao regime regular terão um valor de redutor de ajuste vinculado. Para terrenos de propriedade da loteadora em 31 de dezembro de 2026, o valor inicial poderá corresponder ao custo de aquisição atualizado ou, por opção do contribuinte, ao valor de referência previsto na legislação.
A escolha pode alterar significativamente a base futura de IBS e CBS. Uma área adquirida há muitos anos e que será transformada em centenas de lotes precisa ter seu redutor definido, documentado e posteriormente distribuído entre as unidades resultantes do loteamento.
O redutor precisa ser distribuído entre os lotes
Quando um imóvel é dividido, o redutor de ajuste não permanece concentrado no terreno original. A LC 214 determina que ele seja alocado aos imóveis resultantes da divisão, preferencialmente na proporção do valor de mercado de cada unidade.
Quando não for possível identificar esse valor, a legislação permite utilização proporcional da área ou de outros critérios previstos em regulamento. Por isso, o projeto urbanístico, a avaliação de mercado e o cadastro individual das unidades passam a ter efeito tributário direto.
Lotes de esquina e lotes internos podem carregar redutores diferentes
Na prática, nem todos os lotes possuem o mesmo valor de mercado. Esquina, localização dentro do empreendimento, proximidade de áreas comerciais, tamanho, frente, topografia e outras características podem fazer com que unidades de mesma área tenham preços diferentes.
Como a legislação prioriza o valor de mercado para distribuição do redutor, loteadoras precisam evitar rateios simplistas quando existirem informações que demonstrem valores distintos. O critério adotado precisa ser defensável e manter coerência com a política comercial do empreendimento.
ITBI e contrapartidas urbanísticas podem aumentar o redutor de ajuste
A LC 214 permite incorporar ao redutor determinados valores pagos em relação ao imóvel, entre eles ITBI e laudêmio, além de contrapartidas urbanísticas e ambientais pagas ou entregues ao poder público. Isso inclui, em determinadas situações, outorga onerosa, mudança de uso e outras obrigações exigidas para viabilizar o empreendimento.
Para loteadoras, esse ponto pode ser muito relevante. Obras e contrapartidas exigidas pelo município ou por órgãos ambientais não devem ser tratadas apenas como custo contábil: algumas delas podem produzir efeito direto na redução futura da base do IBS e da CBS, desde que atendidos os requisitos legais.
Contrato de parceria em loteamento recebeu regra própria
Muitos loteamentos são estruturados por meio de parceria entre proprietário da área e empresa responsável pelo desenvolvimento do empreendimento. A LC 214 prevê tratamento específico para essa situação.
Quando a atividade de loteamento for realizada por contrato de parceria, o redutor de ajuste será aplicado proporcionalmente à operação de cada parceiro, tomando como base os percentuais definidos no contrato. O mesmo raciocínio foi adotado para o redutor social.
O contrato de parceria passa a ter consequência tributária direta
A proporção econômica acordada entre os parceiros deixa de ser apenas elemento comercial. Ela passa a influenciar como redutores serão distribuídos e como cada parte deverá apurar suas operações.
Contratos antigos, aditivos, cessões de posição e alterações percentuais precisam estar alinhados com a escrituração. Uma divergência entre o contrato registrado, o fluxo financeiro e a divisão efetiva dos lotes pode comprometer a apuração do IBS e da CBS.
Lote residencial terá redutor social próprio
A LC 214 criou um redutor social específico para lote residencial. O valor-base fixado pela lei é de R$ 30 mil por lote, a ser deduzido da base de cálculo depois da aplicação do redutor de ajuste e até o limite da própria base.
Esse valor será atualizado mensalmente pelo IPCA desde a publicação da LC 214. Portanto, não se deve utilizar indefinidamente R$ 30 mil como valor nominal aplicável em 2027 ou anos posteriores; a loteadora deverá consultar o valor atualizado divulgado pelas autoridades competentes.
O redutor de R$ 30 mil é apenas para lote residencial
A lei define lote residencial como unidade imobiliária resultante de parcelamento do solo urbano nos termos da Lei nº 6.766/1979 ou objeto de condomínio de lotes, conforme o Código Civil, destinada à finalidade residencial nas condições previstas.
Lotes comerciais, industriais ou destinados a outras finalidades não recebem automaticamente esse redutor. Em loteamentos mistos, o sistema precisa distinguir cada unidade e impedir que o benefício residencial seja aplicado de forma genérica ao empreendimento inteiro.
O redutor social pode ser utilizado apenas uma vez por lote
A legislação limita o benefício a uma utilização por bem imóvel. Isso significa que a loteadora precisa controlar se o redutor social daquele lote já foi consumido e como ele está sendo distribuído ao longo das parcelas.
Esse controle é especialmente importante em contratos de longa duração, cessões, distratos e revendas. A identificação da unidade e o histórico da utilização do redutor precisam permanecer associados ao lote.
O IBS e a CBS serão devidos conforme cada pagamento recebido
No parcelamento do solo, os tributos incidentes sobre a alienação serão devidos em cada pagamento. Essa regra combina com a prática comercial do setor, em que lotes frequentemente são vendidos diretamente pela loteadora com sinal, entrada e dezenas ou centenas de parcelas mensais.
A apuração acompanha o fluxo financeiro recebido. Redutor de ajuste e redutor social também deverão ser utilizados proporcionalmente em cada parcela, conforme sua participação no valor total da alienação.
O redutor não pode ser consumido todo na entrada
A LC 214 determina aplicação proporcional dos redutores em relação ao valor total do bem. Isso impede utilizar todo o redutor na primeira parcela para zerar artificialmente a tributação inicial e deixar as parcelas seguintes sem proteção.
O ERP da loteadora precisará conhecer o valor total contratado, o saldo devedor, os redutores vinculados à unidade e quanto de cada redutor deve ser apropriado a cada recebimento.
Contratos iniciados antes de 2027 também foram protegidos
Para lotes residenciais cujo pagamento tenha começado antes de 1º de janeiro de 2027, a LC 214 determina que a aplicação dos redutores considere proporcionalmente o valor total do imóvel, inclusive parcelas pagas anteriormente à entrada do novo regime.
Essa regra evita distorção em vendas antigas que continuam gerando recebimentos depois da Reforma. A empresa deverá manter o histórico financeiro completo do contrato para calcular corretamente a parcela de redutor aplicável aos recebimentos futuros.
Juros e atualização monetária precisam entrar no controle
Loteamentos financiados diretamente pelo vendedor costumam utilizar correção monetária, juros, índices contratuais e encargos. A legislação imobiliária do IBS e da CBS possui regras próprias sobre o valor da operação e os valores recebidos.
Por isso, os sistemas precisam distinguir principal, atualização, juros, multas, descontos, distratos e demais componentes. O fluxo financeiro não pode ser tratado apenas como uma sequência de boletos sem vínculo com a unidade e com a composição contratual.
A loteadora no regime regular poderá aproveitar créditos
A LC 214 permite compensar créditos de IBS e CBS apropriados na aquisição de bens e serviços com os débitos gerados pelas vendas dos lotes. Obras de infraestrutura, serviços de engenharia, terraplanagem, drenagem, pavimentação, projetos e outras aquisições tributadas podem integrar a lógica de créditos quando cumprirem os requisitos legais.
Isso muda significativamente a forma de analisar o custo do empreendimento. No novo IVA, parte do tributo cobrado pelos fornecedores pode deixar de representar custo definitivo e passar a ser recuperada por meio da não cumulatividade.
Infraestrutura do loteamento passa a dialogar diretamente com os créditos
Loteamentos exigem investimentos relevantes antes da comercialização ou durante a implantação. Redes de água e esgoto, energia, drenagem, pavimentação, sinalização, áreas comuns, projetos e serviços especializados compõem grande parte do custo.
Quando essas aquisições forem tributadas e atenderem às regras de crédito, a loteadora no regime regular poderá utilizá-las na apuração. Isso reforça a importância de exigir documentos fiscais corretos dos fornecedores e vincular cada aquisição ao empreendimento correspondente.
Cada parcelamento do solo deverá ser tratado como centro de custo
A legislação exige segregação por empreendimento para incorporação e parcelamento do solo. Cada obra deve ser considerada centro de custo distinto e possuir identificação própria para fins de documentos e apuração.
Para loteadoras com vários projetos simultâneos, isso significa abandonar rateios genéricos sem rastreabilidade. Custos, créditos, recebimentos e redutores precisam ser associados ao loteamento correto e, em muitos casos, à unidade correta.
Saldo credor possui tratamento específico
Empreendimentos imobiliários frequentemente concentram grande volume de custos antes que as vendas produzam caixa suficiente. Isso pode gerar saldo credor de IBS e CBS durante a implantação.
A LC 214 permite ressarcimento em condições específicas e também prevê tratamento para patrimônios de afetação no parcelamento do solo. Após a conclusão, saldo credor poderá ser ressarcido ou compensado com tributos de outras operações do contribuinte conforme as regras legais.
Parcelamento do solo pode utilizar patrimônio de afetação
A Lei nº 6.766/1979 passou a prever patrimônio de afetação para parcelamentos do solo, e a LC 214 considera essa estrutura ao disciplinar o destino de ressarcimentos durante a execução do empreendimento.
Quando houver patrimônio de afetação, recursos vinculados precisam observar as regras próprias. Isso cria uma conexão direta entre estrutura jurídica do loteamento, conta bancária do empreendimento e gestão dos créditos tributários.
Permuta de imóveis não sofre IBS e CBS, salvo a torna
A LC 227/2026 aperfeiçoou a regra das permutas imobiliárias. A LC 214 passou a determinar que IBS e CBS não incidam nas operações de permuta entre bens imóveis, exceto sobre eventual torna.
Essa regra pode ser relevante quando a loteadora adquire uma área mediante entrega de imóveis, lotes ou outras unidades. O tratamento do redutor de ajuste também acompanha a permuta nas condições previstas na lei, exigindo cuidado com a documentação e a identificação das partes.
Permuta não deve ser confundida com parceria de loteamento
Os dois modelos podem produzir efeitos econômicos semelhantes, mas juridicamente são diferentes. Na permuta, existe troca de bens imóveis e eventual torna. Na parceria, proprietário e loteadora compartilham o resultado do parcelamento conforme percentuais contratuais.
Como a LC 214 criou regras específicas para ambos, o contrato precisa refletir a realidade econômica do negócio. Classificar parceria como permuta ou permuta como prestação de serviço pode produzir efeitos tributários incorretos.
A grande regra de transição das loteadoras está no art. 486
A LC 214 criou um regime opcional específico para alienações decorrentes de parcelamento do solo. A regra alcança empreendimentos cujo pedido de registro do parcelamento, nos termos da Lei nº 6.766/1979, tenha sido efetivado antes de 1º de janeiro de 2029.
Se esse requisito for cumprido, o contribuinte poderá optar por recolher IBS e CBS com base na receita bruta recebida. O objetivo é oferecer uma ponte entre o modelo atual e a nova lógica de créditos e redutores.
A alíquota da transição será de 3,65% da receita bruta recebida
Na opção do art. 486, IBS e CBS serão pagos em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida do parcelamento. O cálculo acompanha os recebimentos, característica especialmente adequada a vendas financiadas diretamente pela loteadora.
É importante dizer com precisão: 3,65% é o percentual conjunto de IBS e CBS previsto para esse regime transitório. Ele não representa a carga tributária total da empresa, porque IRPJ, CSLL e demais tributos não substituídos pelo novo IVA continuam seguindo suas próprias regras.
O marco é o pedido de registro efetivado antes de 1º de janeiro de 2029
Não basta ter comprado o terreno ou iniciado estudos urbanísticos antes de 2029. A LC 214 utiliza como referência o pedido de registro do parcelamento do solo efetivado segundo a Lei nº 6.766/1979.
Esse marco precisa ser incorporado ao planejamento de novos projetos. Loteamentos que pretendam avaliar a opção transitória devem acompanhar cronogramas de aprovação municipal, licenciamento e registro para não descobrir tarde demais que ficaram fora da janela legal.
A opção por 3,65% elimina os créditos daquele parcelamento
A contrapartida do regime simplificado é relevante. A loteadora que optar pelo art. 486 não poderá apropriar créditos de IBS e CBS relativos às operações submetidas àquela sistemática.
Custos e despesas indiretos atribuídos ao empreendimento também precisam ser tratados de acordo com as regras de segregação e eventual estorno dos créditos. Portanto, um loteamento com infraestrutura intensiva e grande quantidade de aquisições tributadas pode apresentar resultado muito diferente quando comparado ao regime regular.
Também não haverá redutor de ajuste nem redutor social nessa opção
Ao escolher os 3,65% sobre a receita recebida, a loteadora abre mão do redutor de ajuste e do redutor social para as alienações daquele parcelamento.
Esse é provavelmente o ponto mais importante na comparação. No regime regular, a empresa tem metade da alíquota de referência, créditos, redutor do terreno e, para lote residencial, redutor social. No transitório, substitui essa estrutura pelo percentual fixo sobre os recebimentos.
O comprador também não poderá aproveitar crédito nessa transição
Quando um contribuinte do regime regular adquirir imóvel de parcelamento submetido ao regime opcional do art. 486, ele não poderá apropriar crédito de IBS e CBS relativo à aquisição daquele imóvel.
Em loteamentos residenciais vendidos a pessoas físicas, isso pode ter pouca relevância comercial. Em lotes empresariais, industriais ou destinados a compradores contribuintes do regime regular, a ausência de crédito pode influenciar a negociação e deve ser considerada na estratégia de venda.
A escrituração do regime de 3,65% precisa ser segregada
A LC 214 exige escrituração contábil segregada para as operações submetidas ao regime transitório. Receitas, custos e despesas próprias do parcelamento não podem simplesmente ser misturados com as demais atividades da empresa.
Custos indiretos precisam ser apropriados conforme critérios previstos na legislação e créditos associados às operações opcionais devem ser estornados quando for o caso. A opção reduz a complexidade do cálculo das saídas, mas não elimina a necessidade de controles internos.
O recolhimento de 3,65% é definitivo
A legislação determina caráter definitivo para o pagamento realizado dentro desse regime, salvo as hipóteses expressamente previstas, como distrato.
Isso significa que o contribuinte não poderá posteriormente recalcular o mesmo parcelamento pelo regime regular apenas porque descobriu que créditos e redutores produziriam resultado melhor. A simulação precisa ser feita antes da escolha.
Distratos merecem atenção especial
Venda de lote costuma envolver contratos longos e, consequentemente, situações de distrato. No regime de transição, a legislação prevê tratamento específico justamente porque parte da receita pode ter sido tributada antes do encerramento do contrato.
Sistemas precisam manter histórico completo das parcelas recebidas, dos valores tributados e das devoluções. A gestão tributária do distrato não pode ser feita apenas pelo saldo atual do contrato.
Regime regular e transição de 3,65% precisam ser comparados loteamento por loteamento
Não existe uma regra universal que determine qual será melhor. Um projeto com terreno antigo, redutor de ajuste elevado, lotes residenciais de menor valor e grande volume de créditos de infraestrutura pode encontrar vantagem no regime regular.
Outro empreendimento com redutores menores, custos menos creditáveis e longa carteira de recebíveis pode ter resultado diferente com a opção de 3,65%. O planejamento deve usar fluxo financeiro real, e não apenas comparar percentuais nominais.
O redutor social pode pesar muito em lotes de menor valor
Como o valor-base de R$ 30 mil é aplicado por lote residencial, seu peso percentual é maior em lotes mais baratos. Depois do redutor de ajuste, o redutor social pode reduzir de forma significativa a base restante antes da aplicação das alíquotas reduzidas.
Essa característica pode fazer o regime regular ser especialmente competitivo em determinados loteamentos residenciais. O efeito precisa ser calculado com o valor atualizado do redutor social e com a distribuição correta do redutor do terreno.
Lotes comerciais não possuem o mesmo redutor social
Em loteamentos mistos, a diferença entre unidade residencial e comercial precisa aparecer desde o cadastro inicial. O redutor social de R$ 30 mil atualizado é dirigido ao lote residencial conforme definição legal.
O lote comercial continua no regime imobiliário e utiliza a redução de 50% das alíquotas e o redutor de ajuste quando cabível, mas não recebe automaticamente o mesmo redutor social do lote destinado à moradia.
2026 é decisivo para organizar terrenos e custos antigos
A data de 31 de dezembro de 2026 será central para formar o redutor de ajuste dos imóveis existentes. Loteadoras devem revisar escrituras, contratos de aquisição, custos de terrenos, ITBI, contrapartidas urbanísticas e ambientais e demais documentos capazes de influenciar o valor do redutor.
Também é necessário organizar a distribuição futura entre os lotes. Quanto mais cedo essa estrutura for montada, menor o risco de chegar a 2027 com centenas de unidades comercializadas e sem memória confiável do valor tributário vinculado a cada uma.
Áreas adquiridas depois de 2027 também têm regra para o redutor
A LC 227 aperfeiçoou o tratamento dos imóveis adquiridos depois da entrada do novo sistema. Quando o bem for adquirido de não contribuinte do regime regular, o valor de aquisição poderá formar o redutor nas condições legais. Quando for adquirido de contribuinte do regime regular, a lei preserva a manutenção do redutor existente sem afastar o crédito de IBS e CBS da operação.
Esse desenho busca evitar que o valor histórico do imóvel desapareça a cada transferência dentro da cadeia. Para loteadoras que compram grandes áreas de terceiros, conhecer a situação tributária do vendedor será tão importante quanto conhecer o preço de aquisição.
A partir de 2029 existe outra proteção para custos da transição
O art. 488 da LC 214 permite, a partir de 1º de janeiro de 2029, deduzir da base do IBS determinados valores relativos a bens e serviços adquiridos entre 2027 e 2032 e utilizados na incorporação, parcelamento do solo ou construção de imóvel.
A proporção da dedução diminui progressivamente conforme o ano da aquisição: é integral para 2027 e 2028 e reduzida nos anos posteriores até 2032. Esse mecanismo procura impedir que custos formados durante a transição entre ICMS/ISS e IBS sejam simplesmente perdidos.
Essa dedução não vale para quem escolheu o regime de 3,65%
A própria LC 214 exclui a aplicação do art. 488 quando o contribuinte tiver optado pelo regime especial de parcelamento do solo do art. 486.
Mais uma vez, a opção transitória substitui um conjunto de mecanismos do regime regular por uma forma mais simples de tributação sobre a receita recebida. A escolha elimina benefícios que poderiam ser relevantes em projetos com grande volume de custos.
ITBI, IPTU e tributos sobre renda continuam existindo
IBS e CBS não substituem toda a tributação imobiliária. ITBI permanece incidindo nas hipóteses constitucionais de transmissão, IPTU continua sobre a propriedade urbana e IRPJ e CSLL seguem compondo a tributação da renda das empresas.
Também permanecem custos registrais, urbanísticos, ambientais e financeiros. Por isso, a expressão “3,65% sobre loteamento” não deve ser apresentada como se resumisse toda a carga tributária do empreendimento.
ICMS e ISS ainda convivem com o IBS durante a transição
A substituição completa do sistema atual ocorre gradualmente. CBS ganha papel efetivo em 2027, enquanto ICMS e ISS somente começam a reduzir suas alíquotas a partir de 2029, paralelamente ao aumento do IBS, até a substituição completa em 2033.
Loteamentos possuem contratos que podem durar muitos anos. Uma venda feita em 2026 pode continuar gerando parcelas durante diferentes fases da transição, exigindo sistemas capazes de aplicar a regra correta em cada período.
Cadastro Imobiliário Brasileiro também ganha importância para loteadoras
A Reforma amplia a integração das informações de imóveis por meio do Cadastro Imobiliário Brasileiro, o CIB, e do Sinter. Unidades imobiliárias precisam estar corretamente individualizadas e conectadas aos dados cadastrais e fiscais.
Para loteadoras, isso significa que aprovação municipal, registro imobiliário, identificação do lote e documentação fiscal caminharão cada vez mais juntas. Divergências de quadra, lote, matrícula ou destinação podem afetar não apenas cartório e prefeitura, mas também a apuração tributária.
O ERP precisa controlar lote, contrato, redutores e recebimentos
Um sistema que acompanha apenas “cliente e boleto” será insuficiente. A apuração precisará saber qual unidade foi vendida, seu valor total, destinação residencial ou não residencial, redutor de ajuste, redutor social, parcelas recebidas, correções, eventuais distratos e regime tributário do empreendimento.
Também precisará separar projetos no regime regular de projetos que escolheram a transição de 3,65%. A qualidade do cadastro passa a ser parte essencial da conformidade fiscal.
A equipe comercial precisa conhecer o regime do loteamento
Preço e condição de pagamento sempre foram elementos centrais na venda de lotes. A Reforma acrescenta outra variável: o tratamento tributário escolhido para aquele projeto.
Em um loteamento empresarial no regime regular, por exemplo, a possibilidade de crédito para determinado comprador pode ter valor econômico. Em um projeto no regime de transição de 3,65%, esse crédito não existe. O vendedor precisa conhecer essa diferença para não transmitir informação incorreta ao cliente.
Checklist para loteadoras ainda em 2026
A empresa deve começar mapeando todos os terrenos de sua propriedade em 31 de dezembro de 2026, os parcelamentos já registrados, os projetos em aprovação e aqueles que pretendem ser registrados antes de 2029. Também precisa levantar valor de aquisição, valor de referência, ITBI, contrapartidas urbanísticas e ambientais e demais documentos que possam formar o redutor de ajuste.
Depois, deve classificar os lotes por destinação, identificar quais terão direito ao redutor social, revisar contratos de parceria, organizar centros de custo, simular créditos de infraestrutura e comparar o regime regular com a opção de 3,65%. A decisão não deve ser feita pela empresa inteira, mas empreendimento por empreendimento.
A grande escolha será entre simplicidade e não cumulatividade
O regime transitório de 3,65% oferece uma fórmula simples: tributo calculado sobre a receita recebida, sem necessidade de redutores e créditos no próprio parcelamento. Em contrapartida, a empresa abre mão exatamente dos mecanismos que podem reduzir de forma significativa a carga do regime regular.
Já o regime regular é mais complexo, mas combina redução de 50% nas alíquotas, redutor de ajuste, redutor social para lote residencial e créditos de IBS e CBS. A vantagem econômica dependerá dos números de cada projeto.
Então, como fica a Reforma Tributária para loteadoras?
No regime regular, lotes decorrentes de parcelamento do solo serão tributados pelo IBS e pela CBS com redução de 50% das alíquotas. A base poderá ser reduzida pelo redutor de ajuste e, no caso de lote residencial, por redutor social cujo valor-base é de R$ 30 mil atualizado pelo IPCA. A loteadora também poderá utilizar créditos das aquisições tributadas vinculadas ao empreendimento.
Já parcelamentos cujo pedido de registro tenha sido efetivado antes de 1º de janeiro de 2029 poderão optar pela transição do art. 486, pagando IBS e CBS em conjunto à razão de 3,65% da receita bruta recebida. Nesse caso, não haverá créditos, redutor de ajuste nem redutor social, e o comprador também não terá crédito relativo à aquisição.
A Reforma, portanto, não cria uma única resposta para o setor. Loteadoras precisarão comparar o valor do terreno, os custos de infraestrutura, o perfil residencial ou comercial dos lotes, a carteira de recebíveis, os créditos disponíveis e a data de registro do empreendimento antes de definir a estratégia tributária.
Acompanhe o Radar da Reforma Tributária para acompanhar IBS, CBS, parcelamento do solo, redutor de ajuste, redutor social, CIB e as regras de transição aplicáveis às loteadoras e ao mercado imobiliário.
Fontes públicas oficiais: Presidência da República e Câmara dos Deputados — Lei Complementar nº 214/2025, texto atualizado pela Lei Complementar nº 227/2026, especialmente arts. 251 a 270, 486 e 488; Presidência da República — Lei Complementar nº 227/2026; Presidência da República e Câmara dos Deputados — Decreto nº 12.955/2026, especialmente a regulamentação das operações com bens imóveis, parcelamento do solo, redutor de ajuste, redutor social e transição; Receita Federal do Brasil — Curso Reforma Tributária do Consumo, Módulo 13, Bens Imóveis; Receita Federal do Brasil — “Entenda a Reforma Tributária do Consumo”; Receita Federal do Brasil — página de Principais Marcos Regulatórios; Presidência da República — Lei nº 6.766/1979, Parcelamento do Solo Urbano; Presidência da República — Código Civil, especialmente art. 1.358-A sobre condomínio de lotes; Comitê Gestor do IBS — Resolução CGIBS nº 6/2026.
Este conteúdo é informativo e considera a legislação e regulamentação oficial disponíveis até 2 de outubro de 2026. A opção pelo regime transitório do art. 486 deve ser avaliada por parcelamento do solo, pois substitui a sistemática de créditos e redutores pelo recolhimento de 3,65% sobre a receita bruta recebida. Os valores dos redutores sociais são atualizados pelo IPCA e devem ser confirmados na data de utilização.