BRASÍLIA/DF — A Reforma Tributária vai mudar a forma como a locação de imóveis é tratada no sistema de tributação do consumo. Com a entrada do IBS e da CBS, operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis passam a integrar expressamente o novo modelo, o que deve afetar principalmente sociedades imobiliárias, holdings patrimoniais e pessoas físicas que ultrapassem os limites previstos na legislação.
A mudança não significa que todo proprietário que recebe aluguel passará automaticamente a recolher IBS e CBS. O enquadramento depende das características do contribuinte e da operação. Para empresas e grandes proprietários, porém, a nova sistemática pode alterar a rentabilidade de contratos e exigir revisão das estruturas patrimoniais existentes.
Locação terá redução de 70% nas alíquotas
A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS aplicáveis à locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.
Isso significa que o contribuinte sujeito ao regime regular pagará 30% da alíquota-padrão aplicável aos dois tributos.
Em uma simulação com alíquota conjunta de 26,5%, por exemplo, a carga nominal seria de aproximadamente 7,95%. O percentual é apenas ilustrativo, já que as alíquotas definitivas dependerão da implementação do novo sistema.
Para empresas imobiliárias atualmente sujeitas ao regime cumulativo de PIS e Cofins, cuja carga conjunta pode chegar a 3,65%, a diferença nominal chama atenção. O impacto efetivo, entretanto, dependerá dos créditos que possam ser aproveitados no novo modelo.
Contratos de longo prazo entram no centro da discussão
Um dos principais efeitos da mudança deve aparecer nos contratos já existentes.
Contratos comerciais de cinco ou dez anos foram negociados considerando uma estrutura tributária diferente. Com a entrada do IBS e da CBS, surge a discussão sobre quem absorverá economicamente o aumento da carga: proprietário ou locatário.
A obrigação tributária perante o Fisco continua sendo definida pela legislação e não pode ser transferida simplesmente por cláusula contratual. Isso não impede, porém, que as partes negociem mecanismos de reajuste ou recomposição do preço.
Por isso, contratos empresariais deverão deixar mais claro se o valor do aluguel é bruto ou líquido de tributos, como serão tratadas mudanças legislativas e quais informações fiscais deverão ser fornecidas entre locador e locatário.
Crédito pode mudar custo para empresas locatárias
O impacto da Reforma também atinge quem paga aluguel.
Quando o locatário estiver no regime regular do IBS e da CBS e a operação permitir o aproveitamento de créditos, parte do tributo pago na locação poderá ser recuperada na sistemática não cumulativa.
Isso pode alterar a comparação entre imóveis comerciais. Dois imóveis com o mesmo aluguel nominal podem representar custos líquidos diferentes dependendo do enquadramento tributário do locador e da possibilidade de apropriação de créditos.
A questão tende a ganhar relevância em galpões, centros de distribuição, lojas, escritórios, unidades industriais e grandes contratos corporativos.
Pessoa física não será automaticamente contribuinte
A legislação criou critérios específicos para pessoas físicas.
Pela regra relacionada ao ano-calendário anterior, a pessoa física será considerada contribuinte do regime regular nas operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento quando duas condições forem atendidas cumulativamente: receita superior ao limite legal de R$ 240 mil, sujeito à atualização, e operações envolvendo mais de três imóveis distintos.
Isso significa que possuir quatro ou cinco imóveis, por si só, não gera automaticamente a incidência. Da mesma forma, ultrapassar apenas o limite de receita não basta nessa hipótese.
A legislação também prevê um gatilho de entrada durante o próprio ano quando a receita superar em 20% o limite legal estabelecido.
Aluguel residencial terá redutor social
Para locações residenciais realizadas por contribuintes sujeitos ao regime regular, a LC 214 criou um redutor social de R$ 600 por mês por imóvel, valor sujeito à atualização.
O mecanismo reduz a base de cálculo do IBS e da CBS e tende a produzir efeito proporcionalmente maior nos aluguéis de menor valor.
O redutor não se aplica da mesma forma às locações comerciais.
Temporada terá tratamento diferente
Locações residenciais por período não superior a 90 dias ininterruptos, quando realizadas por contribuinte sujeito ao regime regular nas condições previstas na legislação, terão tratamento semelhante ao dos serviços de hotelaria.
A regra exige atenção especial de proprietários que exploram imóveis por plataformas de aluguel de curta duração.
Nesse segmento, fatores como quantidade de imóveis, receita anual e duração das locações passam a ter impacto direto sobre o enquadramento tributário.
Contratos antigos podem ter regime de 3,65%
A LC 214 também criou um regime opcional de transição para determinados contratos celebrados antes da Reforma.
Quando cumpridos os requisitos do artigo 487, o contribuinte poderá recolher IBS e CBS em valor equivalente a 3,65% da receita bruta recebida.
O benefício não se aplica automaticamente a qualquer contrato antigo. A legislação estabelece condições específicas relacionadas à data da contratação, prazo original, comprovação e formalização.
Por isso, empresas com carteiras relevantes de imóveis precisarão verificar contrato por contrato antes de decidir entre o regime transitório e a sistemática regular.
Holdings patrimoniais terão de refazer as contas
A Reforma também exige nova análise das holdings constituídas para administração de imóveis e receitas de aluguel.
Estruturas criadas com base em Imposto de Renda, CSLL, PIS, Cofins, sucessão e planejamento patrimonial passarão a conviver com uma nova variável: IBS e CBS sobre a operação de locação.
Isso não significa que holdings deixaram de ser vantajosas. Significa que estruturas consideradas eficientes no sistema antigo precisam ser novamente simuladas.
Uma reorganização patrimonial também pode gerar ITBI, ganho de capital, custos registrais, ITCMD e outros efeitos. A comparação, portanto, não deve considerar apenas a alíquota incidente sobre o aluguel.
Reforma exige revisão antes de 2027
A CBS substituirá PIS e Cofins a partir de 2027, enquanto o IBS será implementado gradualmente durante o período de transição.
Por isso, contratos de longo prazo exigirão projeções anuais e não apenas uma estimativa da carga final do novo sistema.
Para proprietários, empresas imobiliárias e holdings, o primeiro passo é mapear imóveis, valores dos aluguéis, prazo dos contratos, data de assinatura, tipo de utilização e regime tributário do locador.
A Reforma Tributária não reduz a discussão à pergunta sobre quanto imposto será pago. Ela muda a própria lógica econômica da locação.
A partir do novo sistema, calcular a rentabilidade de um imóvel exigirá considerar não apenas o valor do aluguel, mas também a carga tributária líquida da operação.
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Fontes: Emenda Constitucional nº 132/2023; Lei Complementar nº 214/2025, especialmente arts. 251, 252, 253, 260, 261 e 487; Lei Complementar nº 227/2026; Decreto nº 12.955/2026; Receita Federal.
Este conteúdo é informativo. As simulações que utilizam alíquota conjunta de 26,5% são meramente ilustrativas e não representam afirmação de alíquota definitiva do IBS e da CBS. O enquadramento tributário depende das características de cada contribuinte, contrato e operação. Consulte profissional habilitado para situações concretas.