BRASÍLIA/DF — Incorporadoras e loteadoras que venderam imóveis antes de 2027, mas continuam recebendo parcelas durante a transição da reforma tributária, terão uma forma específica de documentar determinadas receitas no novo sistema de notas fiscais. A Nota Técnica 2026.001, publicada em 30 de outubro de 2026, criou o tipo de documento “2 — Transição” na Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI), modelo 77. O preenchimento é diferente daquele utilizado nas vendas imobiliárias convencionais.
O que é a NF-e ABI de transição e quando deve ser utilizada?
A NT 2026.001 acrescentou ao campo `tpNF` o código `2` para transição, além do `0` simplificado e do `1` completo.
O tipo `2 — Transição` somente pode ser utilizado quando três requisitos estiverem presentes ao mesmo tempo: o ato de alienação ocorreu antes de 2027; o contribuinte optou por um dos regimes dos artigos 485 ou 486; e a situação se enquadra no artigo 408, § 2º, da LC nº 214/2025. Uma venda antiga, isoladamente, não autoriza o uso dessa modalidade.
Por que imóveis vendidos antes de 2027 precisam de tratamento específico?
Contratos imobiliários podem gerar recebimentos durante vários anos. Um apartamento negociado em 2025, por exemplo, poderá ter parcelas pagas em 2027 e 2028. Isso exige distinguir a data em que ocorreu a alienação do momento em que a receita é recebida e tributada, conforme o regime aplicável.
O artigo 408 evita sobreposição entre PIS/Cofins e CBS. Seu § 2º prevê CBS, e não as contribuições antigas, para receitas dos regimes opcionais dos artigos 485 a 487. O documento `tpNF=2`, porém, abrange somente os artigos 485 e 486, não a locação do artigo 487.
Quem pode emitir a NF-e ABI com tpNF igual a 2?
O artigo 485 alcança incorporações imobiliárias submetidas ao patrimônio de afetação que cumpram os requisitos do Regime Especial de Tributação (RET), com opção efetivada antes de 1º de janeiro de 2029. A norma prevê recolhimento de IBS e CBS de 2,08% da receita mensal recebida ou, nas situações legalmente especificadas, de 0,53%. Esses percentuais são próprios do regime opcional e não devem ser confundidos com alíquotas gerais do mercado imobiliário.
O artigo 486 trata da alienação decorrente de parcelamento do solo cujo pedido de registro tenha sido efetivado antes de 1º de janeiro de 2029. Nesse caso, a opção prevista na lei utiliza 3,65% da receita bruta recebida. Em ambas as hipóteses, é indispensável verificar o enquadramento do empreendimento, a regularidade da opção e a natureza dos recebimentos.
Como emitir a NF-e ABI de transição passo a passo?
O procedimento começa pela identificação dos contratos cuja alienação aconteceu até 31 de dezembro de 2026. A empresa deve separar os empreendimentos sujeitos aos regimes opcionais, conferir a documentação do RET ou do parcelamento do solo e apurar as receitas do período correspondente. Não se deve emitir automaticamente uma nota de transição para cada parcela recebida.
Na configuração do emissor, deve-se selecionar o modelo 77 e informar `tpNF=2`. O campo `tpImp` precisa ser preenchido com `0`, que significa ausência de geração do DANFE-ABI. Em seguida, o software deve informar os dados do emitente e abrir o grupo específico `gInfTribTransic`, com as informações tributárias da receita consolidada. O XML deverá passar pelas validações técnicas e obter autorização de uso do ambiente competente.
A sequência é uma orientação operacional baseada no leiaute publicado, não a indicação de um portal público já disponível para todos os contribuintes. A emissão depende de sistema compatível, credenciamento quando aplicável e implantação efetiva das funcionalidades técnicas.
Quais campos precisam ser preenchidos no XML de transição?
A principal estrutura nova é `gInfTribTransic`, denominada grupo de informações da tributação no regime de transição. Nela constam a identificação do contribuinte por CNPJ ou CPF, o nome ou razão social e o grupo `IBSCBS`, com os campos `CST` e `cClassTrib`. A classificação deve seguir as tabelas oficialmente publicadas, e não códigos escolhidos apenas por semelhança de descrição.
Dentro de `gIBSCBSTransic`, o leiaute prevê `CNPJIncImob`, relativo ao empreendimento imobiliário, e `dtRecUni`, para a data de recolhimento unificado do IRPJ e da CSLL, quando houver. Os valores de receita são informados em `vRecRecebRET`, referente aos recebimentos pela venda de unidades, e `vRecFinRET`, para receitas financeiras e variações monetárias vinculadas às vendas. O campo `vRecTotal` representa a soma dos dois anteriores.
A estrutura ainda prevê `vBC`, base de cálculo dos tributos, e grupos com alíquotas e valores de IBS estadual, IBS municipal e CBS: `gIBSUF`, `gIBSMun` e `gCBS`. O preenchimento precisa refletir o regime e a legislação aplicáveis, respeitando as fórmulas e as validações do leiaute vigente.
A NF-e ABI de transição precisa identificar cada imóvel e comprador?
Não. Esse é um dos pontos mais relevantes da NT 2026.001. O documento `tpNF=2` consolida a receita abrangida e não abre os grupos de identificação de transmitentes, adquirentes ou do imóvel. Também não utiliza o grupo comum de informações da operação, porque não representa uma alienação individual realizada naquele momento.
Pela mesma razão, não devem ser informados os campos de valor total da operação individual e valor da operação individual do declarante previstos para outras modalidades. O faturamento consolidado da transição não substitui os contratos de compra e venda, escrituras, comprovantes de pagamento ou demais documentos imobiliários que a empresa deve conservar.
É necessário emitir DANFE-ABI para esse tipo de nota?
Não. O item 6.8 da Nota Técnica determina que a NF-e ABI de transição não tem DANFE-ABI porque não acompanha a transferência individual de um imóvel nem serve para instruir seu registro. O campo `tpImp` deve ter o valor `0`, e o contribuinte não pode criar uma representação gráfica que se confunda com o documento auxiliar utilizado nas alienações individuais.
Isso não elimina a necessidade de guardar o XML autorizado. O grupo `infNFeSupl`, com `qrCode` e `urlChave`, continua previsto para consulta, mesmo sem documento auxiliar impresso. A autenticidade pode ser conferida pela chave de acesso ou pelos meios eletrônicos disponibilizados no ambiente autorizador.
Qual é a diferença entre NF-e ABI normal e NF-e ABI de transição?
Nas operações normais, a nota simplificada ou completa é vinculada a uma alienação determinada, com informações sobre vendedor, adquirente, imóvel e valor negociado, conforme o tipo escolhido. A modalidade completa atende, entre outras situações, alienações parciais e operações com múltiplos transmitentes. Nesses documentos, a identificação individual é essencial à natureza da transação.
Na modalidade de transição, a finalidade é documentar receitas de vendas anteriores enquadradas na exceção legal. O registro é unificado e utiliza a estrutura tributária própria. Portanto, não se deve selecionar `tpNF=2` apenas porque um imóvel foi comprado antes de 2027 ou porque o contrato prevê pagamento parcelado.
Como ficam o redutor de ajuste e o redutor social?
Os redutores previstos na legislação imobiliária não são benefícios automaticamente cumulativos com os regimes opcionais. Os artigos 485 e 486 proíbem a dedução do redutor de ajuste e do redutor social nas operações submetidas às respectivas opções. Também trazem restrições ao aproveitamento de créditos de IBS e CBS vinculados a essas atividades.
Os redutores da nota comum não devem ser reproduzidos automaticamente na modalidade de transição.
Quais erros podem provocar rejeição da NF-e ABI de transição?
A NT estabelece a rejeição 1030 quando `gInfTribTransic` for preenchido em documento simplificado ou completo, e a rejeição 1031 quando esse grupo faltar em documento de transição. A rejeição 1032 ocorre quando `vRecTotal` não corresponde à soma de `vRecRecebRET` com `vRecFinRET`.
Também existem validações para impedir o grupo de pagamentos inicialmente previstos em documento `tpNF=2`, além de regras de identificação do emitente, classificação tributária e consistência dos valores. Empresas e desenvolvedores devem atualizar schemas, regras de cálculo e tabelas de códigos antes de transmitir documentos em produção.
A emissão começa em dezembro de 2026 ou em janeiro de 2027?
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 fixou 1º de dezembro de 2026 como início da obrigatoriedade geral da NF-e ABI para os contribuintes abrangidos, com regra diferenciada para os optantes do Simples Nacional a partir de 1º de janeiro de 2027. Já a NT 2026.001 apresenta homologação inicial em 30 de novembro e implantação técnica em produção em 14 de dezembro de 2026.
Há, portanto, diferença entre a data normativa geral e o cronograma técnico da atualização que criou o documento de transição. A documentação consultada não esclarece integralmente como essa diferença será operacionalizada. Até que haja orientação adicional, o contribuinte deve acompanhar os comunicados oficiais e evitar considerar o ambiente de homologação como prova de disponibilidade em produção.
Exemplo prático: incorporação vendida em 2026 com parcelas em 2027
Imagine uma incorporação submetida ao patrimônio de afetação e validamente enquadrada no regime opcional do artigo 485. Algumas unidades foram negociadas em 2026 e continuam gerando parcelas no ano seguinte. Para os recebimentos sujeitos à hipótese do artigo 408, § 2º, o procedimento documental indicado pela NT é consolidar a receita abrangida do período em uma NF-e ABI de transição, em vez de emitir uma nota por apartamento vendido anteriormente.
Nesse exemplo, a incorporadora precisará apurar separadamente receitas de venda, receitas financeiras e eventuais variações monetárias, aplicar o tratamento tributário correspondente e preencher os campos específicos do XML. Se também houver novas alienações após o marco legal, elas não devem ser incluídas automaticamente no documento de transição apenas porque pertencem ao mesmo empreendimento.
O que incorporadoras e loteadoras devem conferir antes da primeira emissão?
O cuidado principal é conciliar os sistemas fiscal, contábil, comercial e financeiro. Contratos antigos, datas dos atos de alienação, histórico de recebimentos, CNPJ do empreendimento, enquadramento no RET, registros do loteamento e classificação tributária precisam estar corretos para que a emissão consolidada represente efetivamente a receita do período.
O emissor também precisa incorporar a NT 2026.001 e a Tabela de Códigos NF-e ABI versão 1.01, que substituiu a versão anterior por força do Informe Técnico 2026.003.
A NF-e ABI de transição representa uma obrigação documental específica, e não uma autorização genérica para tributar toda venda antiga por regras novas. Sua aplicação depende da combinação entre data da alienação, opção tributária válida e enquadramento no artigo 408, § 2º, da LC nº 214/2025, além da documentação técnica efetivamente implantada.
Fontes oficiais consultadas
2. SEFAZ Virtual RS — Nota Técnica NF-e ABI 2026.001 v1.00, leiaute, validações e DANFE-ABI
4. Receita Federal — cronograma oficial de documentos fiscais eletrônicos da reforma tributária
5. Portal Nacional da NF-e — Manual de Orientação do Contribuinte da NF-e ABI, versão 1.00a, e Anexo I
Esta reportagem tem caráter informativo e não substitui a análise contábil ou jurídica do caso concreto. O leiaute, os códigos de classificação e o cronograma operacional devem ser conferidos nas publicações oficiais atualizadas antes da emissão do documento.