BRASÍLIA/DF — Nem toda transferência de imóvel gera ITBI. A Constituição e o Código Tributário Nacional, cuja seção sobre o imposto foi reescrita pela Lei Complementar nº 227/2026, preveem situações de imunidade e de não incidência, e a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal acrescenta outras. Conhecer essas hipóteses evita pagamentos indevidos e ajuda no planejamento de operações patrimoniais.
O ITBI é municipal e incide sobre a transmissão inter vivos, por ato oneroso, de imóveis e de direitos reais sobre eles. Quando falta algum desses elementos, ou quando há regra constitucional que afasta o imposto, a cobrança não se sustenta.
Usucapião gera ITBI?
Não. A usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, que decorre da posse prolongada e não de transmissão entre o antigo e o novo proprietário. Sem transmissão onerosa, não há fato gerador do ITBI.
O entendimento é antigo na jurisprudência do STF e continua sendo aplicado. O novo proprietário arca apenas com custas do processo e do registro.
A integralização de imóvel no capital de empresa paga ITBI?
Em regra, não. O art. 156, § 2º, I, da Constituição torna imune a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica para integralizar capital. No Tema 796, o STF limitou a imunidade ao valor do capital efetivamente integralizado; o excedente pode ser tributado.
No Tema 1.348, o STF entendeu que a imunidade na integralização vale independentemente de a empresa ter atividade imobiliária preponderante, ressalvada a possibilidade de o Município demonstrar simulação ou fraude.
Fusão, incorporação e cisão de empresas pagam ITBI?
A mesma regra constitucional torna imune a transmissão de imóveis decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Nesses casos, porém, a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis.
A análise da atividade preponderante segue critérios de receita definidos no CTN, o que exige atenção em reorganizações societárias de grupos com patrimônio imobiliário.
A alienação fiduciária gera ITBI?
A constituição da garantia, não. O CTN exclui da incidência os direitos reais de garantia, e a alienação fiduciária é usada justamente para garantir o financiamento.
A situação muda em caso de inadimplência: o STJ entende que a consolidação da propriedade no credor gera ITBI, a ser recolhido pelo próprio credor fiduciário.
Imóveis desapropriados para reforma agrária pagam ITBI?
Não. O art. 184, § 5º, da Constituição declara isentas, na prática imunes, de impostos federais, estaduais e municipais as operações de transferência de imóveis desapropriados para fins de reforma agrária.
A regra alcança a transferência dos imóveis no âmbito do programa e impede a cobrança do ITBI pelos Municípios.
O retorno do imóvel ao sócio que o integralizou paga ITBI?
O CTN prevê a não incidência do ITBI na transmissão do imóvel de volta aos mesmos alienantes, em decorrência da desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos. É o caso do sócio que integralizou um imóvel e o recebe de volta na saída da sociedade.
A regra não alcança a entrega do imóvel a outro sócio, diferente de quem o integralizou.
A partilha de bens no divórcio paga ITBI?
A divisão igualitária dos bens comuns no fim do casamento ou da união estável não é transmissão, mas apenas a individualização da meação de cada um. Por isso, não gera ITBI.
Se um dos cônjuges ficar com parte maior e pagar a diferença ao outro, o excesso de meação pode ser tributado pelo ITBI. Se a diferença for gratuita, o imposto aplicável tende a ser o ITCMD.
Como agir diante de uma cobrança indevida?
O primeiro passo é verificar se a operação se enquadra em alguma dessas hipóteses e reunir documentos que comprovem a situação, como contrato social, sentença de usucapião ou formal de partilha. Muitos Municípios exigem pedido formal de reconhecimento da imunidade.
Se o pedido for negado, o contribuinte pode recorrer na esfera administrativa ou buscar o Judiciário, com base na Constituição, no CTN e nos precedentes do STF.
Fontes oficiais consultadas
2. Planalto — Constituição Federal, art. 156, II e § 2º
3. Planalto — Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), arts. 35 a 42
4. Supremo Tribunal Federal — Repercussão geral, Temas 796 e 1.348
Esta reportagem tem caráter informativo. As normas e decisões oficiais foram consultadas na data da publicação desta matéria. Alíquotas, prazos e procedimentos do ITBI dependem da legislação de cada Município e do Distrito Federal.