BRASÍLIA/DF — Uma família decide alugar sua casa de praia durante os feriados. Em vez de um contrato de um ano, oferece o imóvel por quatro noites, recebe os hóspedes e volta a utilizá-lo na semana seguinte. Parece apenas mais uma locação de temporada, mas a duração dessa estadia pode colocar o negócio em uma categoria tributária diferente a partir da Reforma Tributária.
A Lei Complementar nº 214/2025 prevê que a locação residencial por até 90 dias ininterruptos, quando realizada por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, seja tributada segundo regras aplicáveis à hotelaria. A mudança chama atenção de proprietários que recebem turistas nas férias, inclusive por plataformas digitais. Entretanto, alugar uma única casa ocasionalmente não significa, por si só, passar a recolher os dois novos tributos.
Por que o aluguel de casa de praia pode ser tratado como hotelaria?
O artigo 253 estabelece um tratamento específico para locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial com duração não superior a 90 dias ininterruptos. Quando o responsável pela operação é contribuinte do regime regular, a tributação segue as regras da hotelaria, mesmo que o imóvel seja uma residência comum.
O critério temporal é importante: uma estadia de três noites, quinze dias ou exatamente 90 dias está dentro do intervalo previsto. A equiparação tributária não transforma automaticamente o proprietário em empresário hoteleiro nem dispensa a análise das demais obrigações legais.
Quem aluga uma única casa no verão pagará IBS e CBS?
Não necessariamente. Para a pessoa física, a lei exige condições de enquadramento. Uma delas é ter recebido, no ano anterior, mais de R$ 240 mil com locações e operações semelhantes e explorado mais de três imóveis distintos. O limite monetário é atualizado mensalmente pelo IPCA, por isso o valor original não deve ser tratado como teto fixo para todos os anos.
Existe ainda uma hipótese de enquadramento no próprio ano: quando a receita dessas operações supera em mais de 20% o limite legal, mesmo sem quatro imóveis. Considerado apenas o valor inicial da lei, isso equivale a ultrapassar R$ 288 mil, também sujeito à atualização aplicável.
E se o proprietário anunciar o imóvel em uma plataforma digital?
O uso de aplicativo de hospedagem ou aluguel não basta para criar a condição de contribuinte do IBS e da CBS. O que importa é a natureza da operação e o preenchimento dos critérios legais, como receitas, quantidade de imóveis e condição do fornecedor.
Isso não quer dizer que os recebimentos sejam invisíveis para o fisco. A Receita Federal já exige que aluguéis por temporada recebidos por pessoas físicas sejam informados no Imposto de Renda, observadas as regras do carnê-leão quando cabíveis. O tratamento do IR é independente da nova classificação prevista para os tributos sobre consumo.
Qual é a diferença para a locação residencial tradicional?
No regime específico dos imóveis, a locação tradicional realizada por contribuinte regular tem redução de 70% das alíquotas-padrão do IBS e da CBS. Já as operações submetidas às regras de hotelaria possuem redução de 40%, prevista no artigo 281 da LC 214/2025.
A diferença não significa pagar uma alíquota de 70% ou 40%. Esses percentuais são descontos aplicados sobre as alíquotas tributárias correspondentes. Tampouco é possível afirmar quanto custará uma diária sem conhecer as alíquotas efetivas, a condição do proprietário e os demais elementos da apuração.
Dois exemplos mostram como a regra funciona
Imagine uma pessoa que possui uma casa no litoral, alugada por alguns fins de semana, com receita anual de R$ 25 mil e sem outras operações imobiliárias relevantes. A duração das estadias pode ser inferior a 90 dias, mas esse fato isolado não a transforma em contribuinte regular dos novos tributos.
Em outra situação, um proprietário explora cinco imóveis residenciais e, no ano anterior, recebeu valor superior ao limite anual atualizado. Caso esteja enquadrado como contribuinte, as reservas de curta duração de imóveis residenciais seguirão a disciplina da hotelaria. O exemplo ilustra por que o mesmo tipo de hospedagem pode produzir consequências diferentes para proprietários distintos.
A receita de temporada entra no limite anual de R$ 240 mil?
Sim. O artigo 253 determina que as operações de curta duração integrem os limites usados para identificar a pessoa física contribuinte. Não é possível excluir do cálculo o dinheiro das estadias de feriados e somar apenas os aluguéis de contratos anuais.
Por isso, quem combina apartamentos alugados por mês com casas oferecidas a turistas deve controlar todas as receitas abrangidas. O limite de R$ 240 mil é o valor inicial previsto na legislação e deve ser acompanhado com a atualização pelo IPCA.
O que muda na prática a partir de 2027?
A CBS inicia sua cobrança na nova etapa da transição em 2027, enquanto o IBS segue implantação gradual. Para quem se tornar contribuinte, os regulamentos preveem emissão de documento fiscal nas operações de locação curta equiparadas à hotelaria, conforme as exigências operacionais aplicáveis.
Antes de anunciar ou renovar contratos, o proprietário deve conferir o número de imóveis envolvidos, as receitas acumuladas, os prazos de cada reserva e a documentação dos recebimentos. A duração de uma viagem pode alterar a regra tributária, mas a incidência depende de algo maior: a situação efetiva de quem oferece o imóvel.
Fontes oficiais consultadas
2. Câmara dos Deputados — Decreto nº 12.955/2026, texto atualizado, arts. 361, 382, 405 e 410
3. Comitê Gestor do IBS — Resolução CGIBS nº 6/2026, Regulamento do IBS
5. Presidência da República — Lei nº 8.245/1991, art. 48, locação para temporada
6. Receita Federal — Entenda a Reforma Tributária do Consumo e o cronograma de transição
Esta reportagem tem caráter informativo e considera a legislação e as fontes oficiais consultadas na data da publicação desta matéria. O enquadramento depende das características dos contratos, da receita, da quantidade de imóveis e das regras aplicáveis a cada contribuinte.