BRASÍLIA/DF — Proprietários de imóveis e empresas que recebem aluguéis terão regras específicas de tributação com a entrada em vigor do novo sistema de impostos sobre o consumo. A Lei Complementar nº 214/2025, atualizada pela LC nº 227/2026, estabelece uma redução de 70% nas alíquotas do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) incidentes sobre operações de locação, cessão onerosa e arrendamento imobiliário.
A medida, prevista no artigo 261, não significa que o aluguel terá desconto de 70% no valor pago pelo inquilino. Também não representa a cobrança automática de IBS e CBS de toda pessoa física que possua um imóvel alugado. A aplicação depende do enquadramento tributário do locador e da natureza da operação.
Como funciona a redução de 70% do IBS e da CBS sobre aluguéis?
O parágrafo único do artigo 261 determina que as alíquotas dos dois tributos sejam reduzidas em 70% nas locações sujeitas ao regime imobiliário. Isso significa que a tributação aplicável à operação corresponde a 30% da alíquota que seria utilizada sem a redução específica.
Em um exemplo exclusivamente ilustrativo, se a alíquota conjunta fosse de 10%, o percentual aplicável ao aluguel seria de 3%, antes de considerar eventuais deduções na base de cálculo. Esse número hipotético não representa a alíquota oficial de 2027, cuja aplicação deve observar as decisões e as regras de transição dos tributos.
A regra alcança locações residenciais e comerciais, assim como cessões onerosas e arrendamentos abrangidos pelo regime. Não se confunde com a redução de 50% prevista para outras operações imobiliárias, como determinadas vendas.
Toda pessoa física que recebe aluguel pagará IBS e CBS?
Não. O artigo 251 estabelece critérios específicos para que a pessoa física seja considerada contribuinte do regime regular. No enquadramento baseado no ano-calendário anterior, duas condições precisam ocorrer simultaneamente: receita de locações superior ao limite legal de R$ 240 mil, atualizado pelo IPCA, e operações envolvendo mais de três imóveis distintos.
O valor de R$ 240 mil é a referência original prevista em lei, não necessariamente o limite nominal atualizado que deverá ser utilizado na apuração. O Decreto nº 12.955/2026 também disciplina o enquadramento durante o próprio ano quando a receita ultrapassar o limite atualizado em mais de 20%, observada a quantidade de imóveis exigida.
Desse modo, ter apenas um apartamento alugado não transforma automaticamente o proprietário em contribuinte desses novos tributos. O enquadramento deve ser analisado considerando receitas e unidades imobiliárias, sem confundir IBS e CBS com a tributação já existente pelo Imposto de Renda.
Aluguel residencial terá redutor social de R$ 600 por imóvel
Além da redução das alíquotas, a legislação concede um redutor social para a locação residencial realizada por contribuinte do regime regular. O artigo 260 permite deduzir da base de cálculo R$ 600 por mês e por imóvel, até o limite da própria base tributável.
Esse valor também é atualizado mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei. Para períodos diferentes de um mês, o Decreto nº 12.955/2026 prevê cálculo proporcional; quando houver uso residencial e não residencial no mesmo imóvel, o redutor observará a proporção da área residencial.
Considere um aluguel residencial de R$ 3 mil mensais e, apenas para demonstrar a fórmula, o redutor original de R$ 600. A base cairia para R$ 2,4 mil. Se a alíquota hipotética após a redução de 70% fosse de 3%, o imposto ilustrativo seria de R$ 72, sem considerar outras particularidades da apuração.
IPTU e condomínio entram no cálculo dos novos tributos?
A base de cálculo parte do valor da operação de locação. Entretanto, o artigo 255 permite excluir determinados encargos suportados pelo inquilino, como tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel, despesas de condomínio, foro anual e taxa de ocupação, nas condições previstas na legislação.
O decreto exige comprovação inequívoca do pagamento desses valores. Portanto, não basta incluir uma cláusula genérica no contrato: o tratamento fiscal deve refletir os valores efetivamente suportados pelo locatário e demonstrados documentalmente.
Airbnb e aluguel por temporada terão a mesma redução?
Nem sempre. O artigo 253 estabelece que a locação residencial por período de até 90 dias ininterruptos, realizada por contribuinte do regime regular, segue as regras tributárias aplicáveis à hotelaria. Nesse regime, a redução geral de alíquotas é de 40%, e não a redução de 70% destinada à locação imobiliária tradicional.
A simples publicação de um anúncio em plataforma digital não caracteriza, por si só, obrigação de recolher IBS e CBS. O enquadramento da pessoa física continua dependendo dos critérios legais, e as receitas dessas operações de curta duração integram a verificação dos limites.
Quando a redução de 70% produzirá efeitos?
A tributação segue o cronograma de implementação da Reforma Tributária. Em 2026, ocorre a fase de testes. A CBS entra na etapa de cobrança a partir de 2027, enquanto o IBS segue um período de transição, com alíquotas reduzidas inicialmente e implementação gradual nos anos seguintes.
A Receita Federal informa que, em 2027 e 2028, haverá cobrança do IBS à alíquota transitória de 0,1%, e que a implementação integral do novo sistema está prevista para 2033. Por isso, não é adequado aplicar uma estimativa de alíquota combinada de longo prazo como se fosse a carga efetiva já definida para 2027.
O momento do fato gerador também importa: o artigo 254 prevê a ocorrência da tributação das locações por ocasião de cada pagamento, quando a operação está sujeita à incidência.
O que muda para proprietários, imobiliárias e inquilinos?
Empresas que exploram locações e pessoas físicas enquadradas no regime regular precisarão distinguir aluguel residencial, comercial e hospedagem de curta duração, controlar receitas e preservar comprovantes dos encargos contratualmente suportados pelos inquilinos.
Para os locatários, a redução de alíquotas é uma regra tributária, não uma garantia legal de redução do preço contratado. O efeito econômico dependerá das condições de mercado, da formação dos preços e da posição tributária de cada locador.
A redução de 70% procura estabelecer um tratamento específico para a atividade imobiliária no novo modelo de consumo. Antes de estimar o imposto de qualquer contrato, porém, será indispensável confirmar se existe incidência, qual base de cálculo se aplica e que alíquota está efetivamente vigente no período.
Fontes oficiais consultadas
2. Câmara dos Deputados — Lei Complementar nº 214/2025, texto atualizado
3. Presidência da República — Lei Complementar nº 227/2026
5. Receita Federal — Entenda a Reforma Tributária do Consumo e seu período de transição
6. Receita Federal — Legislação da Reforma Tributária do Consumo
Esta reportagem tem caráter informativo e foi elaborada com base na legislação e em fontes oficiais consultadas na data da publicação desta matéria. Os exemplos numéricos são hipotéticos e não substituem a apuração individualizada das obrigações tributárias, dos limites corrigidos ou das alíquotas efetivamente vigentes.