BRASÍLIA/DF — Quem pretende vender uma casa, apartamento ou terreno em 2027 encontra uma novidade na Reforma Tributária: a Lei Complementar nº 214/2025 estabelece redução de 50% nas alíquotas do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) para vendas imobiliárias tributadas pelo regime regular. Entretanto, não existe uma porcentagem única que possa ser aplicada indiscriminadamente ao preço de qualquer imóvel.
A cobrança dependerá da condição do vendedor, da data da operação, das alíquotas efetivamente vigentes e dos redutores previstos em lei. Para muitos proprietários que realizam uma venda eventual, sequer haverá incidência desses dois tributos. Entenda as regras e veja exemplos de cálculo.
Qual é a alíquota do IBS e da CBS na venda de imóveis?
O artigo 261 da LC 214/2025 determina que as alíquotas incidentes sobre operações imobiliárias sujeitas ao regime específico sejam reduzidas em 50%. Isso significa aplicar metade da alíquota correspondente à CBS e metade das parcelas do IBS, e não cobrar um imposto de 50% sobre o imóvel.
Se, apenas hipoteticamente, a soma das alíquotas normalmente aplicáveis fosse de 28%, a venda imobiliária abrangida pela regra teria alíquota combinada de 14%. Esse percentual é uma simulação didática: não representa a alíquota oficial para 2027, tampouco o imposto final devido, que depende da base tributável e dos créditos admitidos.
A alíquota de IBS e CBS para imóveis já está definida para 2027?
Não integralmente. A CBS é federal e sua alíquota deve observar a definição prevista na legislação; em outubro de 2026, o cálculo de referência para 2027 ainda estava em análise e dependeria de decisão do Senado. Já o IBS combina a parcela estadual com a municipal do destino da operação.
A transição estabelece, para 2027 e 2028, alíquotas gerais do IBS de 0,05% para estados e 0,05% para municípios, com aplicação das regras próprias dos regimes específicos. Nesses mesmos anos, a alíquota da CBS será reduzida em 0,1 ponto percentual, nos termos do artigo 347. Por isso, projeções de carga conjunta de longo prazo não devem ser apresentadas como alíquotas definitivas de 2027.
Pessoa física que vende apenas um imóvel pagará IBS e CBS?
Em regra, não pela simples venda ocasional. O artigo 251 estabelece critérios para enquadrar pessoas físicas como contribuintes. Uma hipótese envolve a alienação de mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior, adquiridos há menos de cinco anos. Outra alcança a venda de mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores.
A lei também prevê enquadramento no próprio ano quando esses limites são superados. Portanto, vender a residência da família não equivale, automaticamente, a exercer atividade imobiliária tributável. A análise depende do histórico de operações, da aquisição dos bens e das regras aplicáveis ao caso.
Como calcular o imposto sobre a venda de um imóvel?
O primeiro passo é verificar se o vendedor é contribuinte e se a operação se sujeita ao regime regular. Depois, identifica-se o valor tributável da venda e os redutores admitidos. Somente então se aplica a alíquota imobiliária reduzida, observando a apuração e os eventuais créditos do contribuinte.
Imagine, como exemplo hipotético, uma empresa vendendo um imóvel comercial por R$ 600 mil, com redutor de ajuste de R$ 400 mil. A base resultante seria de R$ 200 mil. Se a alíquota-padrão combinada hipotética fosse de 28%, a redução de 50% produziria 14%, resultando em R$ 28 mil antes dos créditos e de outros ajustes. Não é uma estimativa de tributo real para 2027.
O que é o redutor de ajuste e como ele diminui a base?
Os artigos 257 e 258 criam um redutor vinculado ao imóvel, utilizado para diminuir a base de cálculo na alienação por contribuinte do regime regular. Em imóveis já pertencentes ao contribuinte em 31 de dezembro de 2026, a legislação permite considerar o custo de aquisição atualizado ou, mediante opção, o valor de referência, conforme requisitos específicos.
Em outras situações, o redutor pode considerar o valor de aquisição de imóvel comprado de não contribuinte a partir de 2027. ITBI, laudêmio e determinadas contrapartidas urbanísticas ou ambientais também podem integrá-lo. Não se trata de desconto direto no preço de venda, mas de mecanismo para evitar tributação sobre valores que a lei manda desconsiderar.
Imóvel residencial novo tem desconto adicional de R$ 100 mil?
Sim, quando a operação preencher as condições do artigo 259. Além do redutor de ajuste, a alienação de imóvel residencial novo por contribuinte regular pode utilizar redutor social de R$ 100 mil por unidade, limitado à base remanescente. Para lote residencial, o valor inicial é de R$ 30 mil, também sujeito às condições legais.
Esses valores são atualizados mensalmente pelo IPCA. A dedução é aplicada na base de cálculo, não no valor exigido do comprador, e não deve ser generalizada para a revenda de qualquer imóvel usado. Também há restrições quando a incorporadora escolhe determinados regimes transitórios.
Apartamento na planta paga IBS e CBS na entrega das chaves?
Nas incorporações e nos parcelamentos do solo abrangidos pelo regime regular, o artigo 262 determina que o IBS e a CBS sejam devidos a cada pagamento recebido. Não se espera necessariamente pela entrega das chaves ou pela escritura definitiva. Os redutores cabíveis são distribuídos proporcionalmente entre as parcelas, observada a disciplina legal.
Há ainda opções transitórias para empreendimentos que cumpram requisitos específicos. O artigo 485 prevê recolhimento de 2,08% ou 0,53% da receita mensal recebida em determinadas incorporações com patrimônio de afetação. O artigo 486 admite regime opcional de 3,65% para certos parcelamentos do solo. Essas modalidades não são alíquotas universais para toda venda e restringem créditos e redutores.
A redução de 70% nos aluguéis vale também para vendas?
Não. A redução de 70% prevista no parágrafo único do artigo 261 refere-se à locação, cessão onerosa e arrendamento imobiliário. Para a alienação tributável de casas, apartamentos, terrenos e imóveis comerciais no regime regular, a redução geral é de 50%.
Também é necessário separar IBS e CBS de tributos existentes. ITBI, cobrado pelo município nas transmissões onerosas, e Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital obedecem a hipóteses e regras próprias. A introdução dos novos tributos não elimina automaticamente essas obrigações.
Para descobrir quanto uma venda pagará efetivamente, o contribuinte precisará identificar sua condição tributária, o regime escolhido, os redutores, a data de cada pagamento e as alíquotas oficialmente vigentes. Sem esses elementos, qualquer taxa única anunciada para a venda de imóveis pode levar a conclusões equivocadas.
Fontes oficiais consultadas
2. Presidência da República — Lei Complementar nº 227/2026
3. Presidência da República — Decreto nº 12.955/2026, regulamentação da CBS sobre imóveis
4. Receita Federal — Entenda a Reforma Tributária do Consumo e o cronograma 2026–2033
5. Agência Senado — Reforma tributária: alíquota da CBS será definida pelo Senado (27/10/2026)
6. Presidência da República — Emenda Constitucional nº 132/2023
Esta reportagem tem caráter informativo e foi elaborada com base na legislação e nas fontes oficiais consultadas na data da publicação desta matéria. Os percentuais usados nos exemplos são hipotéticos, e a apuração concreta depende das normas vigentes, do regime tributário e das características de cada operação.