BRASÍLIA/DF — Uma casa recebida por herança em 2026 pode guardar uma informação decisiva para quem pretende vendê-la: o ano em que o proprietário falecido comprou o imóvel. A Reforma Tributária estabeleceu que, em determinadas vendas feitas por pessoas físicas, o prazo de cinco anos não começa com o inventário nem com o registro da partilha. Ele remonta à aquisição realizada pelo antigo dono.
A regra está no artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025, atualizada pela LC nº 227/2026. Embora pareça apenas um detalhe documental, pode mudar o enquadramento de quem negocia vários imóveis. Isso não significa, porém, que toda casa herdada passará a pagar IBS e CBS em 2027.
Por que a compra feita pelo falecido importa para o herdeiro?
A lei prevê que, para determinada hipótese de tributação de vendas imobiliárias, só entram na contagem imóveis mantidos no patrimônio por menos de cinco anos. Quando o bem veio por herança, o período é contado desde a aquisição pelo falecido, chamado juridicamente de *de cujus*.
A mesma regra alcança imóveis recebidos por doação ou meação, utilizando, respectivamente, a aquisição do doador ou do cônjuge meeiro. O objetivo é impedir que uma transferência familiar faça recomeçar artificialmente o prazo utilizado no enquadramento dessas operações.
Depois da partilha, o herdeiro recebe documentos recentes e pode imaginar que a contagem começa naquele momento. Entretanto, a lei criou uma regra expressa para as vendas abrangidas pelo regime imobiliário. Por isso, uma escritura antiga da compra realizada pelo falecido pode ser tão relevante quanto o formal de partilha. A informação não altera quem herdou a propriedade, mas ajuda a esclarecer se ela entra no conjunto de operações considerado pela legislação.
Quem herdou uma casa em 2026 pagará IBS e CBS ao vendê-la em 2027?
Não automaticamente. O recebimento da herança não transforma o herdeiro em contribuinte regular dos novos tributos. Na regra geral para venda por pessoa física, o enquadramento exige mais de três imóveis distintos alienados ou cedidos em um ano-calendário, observada a condição de aquisição há menos de cinco anos.
O Decreto nº 12.955/2026 esclarece que, ultrapassados os requisitos, a quarta operação elegível e as posteriores poderão sujeitar o vendedor à CBS no próprio ano. A legislação também estabelece hipótese própria para quem vende mais de um imóvel construído por ele nos cinco anos anteriores.
O que acontece se o imóvel era antigo, mas a herança é recente?
Imagine uma mulher que recebeu em 2026 a casa que seu pai havia comprado em 2014. Se ela vendê-la em 2027, a aquisição considerada para essa regra específica ocorreu treze anos antes. Portanto, a casa não se enquadra no recorte de imóveis adquiridos há menos de cinco anos.
Agora suponha que o pai tenha comprado a mesma casa em 2025. Uma venda em 2027 encontrará prazo inferior a cinco anos. Isso poderá importar caso a herdeira realize outras operações imobiliárias no mesmo ano e alcance o limite legal. Não se cria um imposto apenas porque a casa foi herdada recentemente.
Vender quatro imóveis herdados no mesmo ano muda a situação?
Pode mudar. Se uma pessoa vender quatro imóveis distintos no mesmo ano e todos atenderem à condição temporal, poderá ocorrer enquadramento a partir da quarta operação, conforme a regulamentação. Se um deles foi adquirido pelo falecido há muitos anos, será necessário verificar se essa venda efetivamente integra a contagem.
O número de imóveis e as datas importam conjuntamente. Vender quatro propriedades ao longo de cinco anos não equivale, por si só, a vender quatro no mesmo ano-calendário. A documentação de cada aquisição é indispensável para evitar interpretações equivocadas.
Para uma família que herdou vários imóveis, o efeito pode aparecer somente quando chega a hora de vender. Um apartamento comprado pelo falecido há dois anos e uma casa conservada por décadas não têm o mesmo enquadramento temporal. É necessário conferir cada matrícula, os documentos que comprovam a aquisição original e o ano de cada negociação. A antiguidade do imóvel não constitui isenção geral, mas pode afastá-lo da contagem específica das quatro vendas.
A data da herança é a mesma utilizada no Imposto de Renda?
Não necessariamente. A regra dos cinco anos da Reforma Tributária tem finalidade própria. Para o ganho de capital no Imposto de Renda, a Instrução Normativa SRF nº 84/2001 considera, em regra, a abertura da sucessão como data de aquisição da parcela recebida por herança.
Além disso, a Receita Federal explica que a transferência do imóvel ao herdeiro por valor superior ao declarado pelo falecido pode gerar ganho de capital no espólio. Uma venda posterior também exige verificar custo, preço de alienação e eventuais isenções. Misturar as duas regras pode produzir cálculos incorretos.
Receber imóvel por herança gera outro imposto?
A transmissão por morte pode estar sujeita ao ITCMD, imposto de competência estadual ou distrital. Esse tributo é diferente do IBS e da CBS, cuja incidência depende das condições previstas para operações econômicas, e também não se confunde com o Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital.
Antes de vender, o herdeiro deve conferir a matrícula, a data de compra pelo falecido, a documentação do inventário e as demais alienações realizadas no ano. A diferença entre uma aquisição antiga e uma recente pode ser relevante, mas só dentro do conjunto de requisitos previstos em lei.
Fontes oficiais consultadas
1. Câmara dos Deputados — Lei Complementar nº 214/2025, texto atualizado, art. 251
2. Câmara dos Deputados — Decreto nº 12.955/2026, texto atualizado, art. 382
3. Receita Federal — Declaração de Espólio
4. Receita Federal — Ganho de capital: operações sujeitas ao imposto
5. Receita Federal — Instrução Normativa SRF nº 84/2001, art. 21
6. Presidência da República — Constituição Federal, art. 155, I
Esta reportagem tem caráter informativo e foi elaborada com base na legislação e em fontes oficiais consultadas na data da publicação desta matéria. O enquadramento tributário depende da documentação do imóvel, da natureza das operações e dos requisitos previstos para cada tributo.