BRASÍLIA/DF — A troca de uma casa por um apartamento, de um terreno por outro imóvel ou de duas unidades residenciais entre particulares não será automaticamente tributada pelo IBS e pela CBS com a Reforma Tributária. A Lei Complementar nº 214/2025 exclui expressamente a permuta de imóveis da incidência desses tributos, mas estabelece uma exceção: a parcela complementar paga para equilibrar os valores, conhecida como torna, poderá ser tributada conforme o enquadramento dos participantes.
A regra, alterada pela Lei Complementar nº 227/2026, diferencia a simples troca patrimonial das operações realizadas por contribuintes do regime regular. Também não deve ser confundida com o ITBI municipal e o Imposto de Renda sobre ganho de capital, que continuam submetidos a normas próprias.
A permuta de imóveis paga IBS e CBS em 2027?
Em regra, não sobre os imóveis efetivamente trocados. O artigo 252, § 2º, inciso I, da LC 214/2025 estabelece a não incidência sobre a permuta entre bens imóveis, ressalvando a torna. Assim, duas pessoas que troquem imóveis sem pagamento adicional não precisam calcular IBS ou CBS sobre o valor de mercado das propriedades apenas porque realizaram a operação.
O tratamento alcança a operação caracterizada juridicamente como permuta. Vendas sucessivas, pagamentos disfarçados e negócios que não correspondam à troca efetiva precisam ser examinados conforme sua natureza e documentação.
O que é permuta de imóveis com torna?
Torna é a diferença paga quando os imóveis envolvidos não têm valores equivalentes. Imagine um proprietário que entrega uma casa avaliada em R$ 400 mil e recebe um apartamento de R$ 460 mil, complementando a negociação com R$ 60 mil.
Os R$ 400 mil correspondentes à troca não sofrem IBS ou CBS pela regra específica da permuta. Já os R$ 60 mil podem representar parcela tributável, desde que a operação seja realizada por contribuinte sujeito ao regime aplicável. A lei não determina cobrança automática dos novos tributos de todo particular que pagar ou receber uma diferença.
Dois particulares que não são contribuintes pagam imposto sobre a torna?
A existência de torna, isoladamente, não transforma pessoas físicas em contribuintes do IBS e da CBS. O enquadramento depende das condições legais, como habitualidade e volume das operações imobiliárias, previstas no artigo 251.
Quando ambos realizam negócios patrimoniais ocasionais e não se enquadram no regime regular, a troca com complemento financeiro não gera, por si só, obrigação de recolher esses dois tributos. É necessário analisar separadamente eventual Imposto de Renda sobre a quantia recebida e os tributos municipais associados à transmissão.
E quando a permuta envolve uma construtora?
A situação exige maior atenção quando uma empresa imobiliária ou outro contribuinte regular participa do negócio. Nesses casos, a legislação disciplina tanto a possível tributação da torna quanto a conservação do chamado redutor de ajuste, utilizado para reduzir a base de cálculo de futuras vendas.
Na permuta entre dois contribuintes regulares, o redutor vinculado ao imóvel entregue pode ser preservado no imóvel recebido. Se uma parte é contribuinte e a outra não, o § 5º-A do artigo 252 determina regras específicas: a torna paga pelo contribuinte pode aumentar seu redutor, enquanto a torna por ele recebida pode diminuí-lo.
A permuta de imóveis continua sujeita ao ITBI?
Sim, a não incidência de IBS e CBS não afasta o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. O ITBI é municipal e alcança transmissões onerosas de propriedade, conforme a Constituição e o Código Tributário Nacional.
Como a permuta normalmente envolve a transferência de dois imóveis, cada transmissão pode gerar obrigação tributária, de acordo com a legislação do município onde o bem está localizado. As partes devem verificar alíquota, base de cálculo e responsáveis antes de formalizar a escritura.
A troca de imóveis paga Imposto de Renda?
A Receita Federal esclarece que a permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, sem recebimento de diferença em dinheiro e formalizada conforme os requisitos legais, não integra a apuração do ganho de capital da pessoa física. Se houver torna recebida, o ganho correspondente deverá ser apurado segundo as regras do Imposto de Renda.
Isso significa que uma troca sem IBS e CBS não necessariamente tem o mesmo tratamento em todas as esferas tributárias. O proprietário também deve declarar corretamente a operação e manter documentos que comprovem os valores e a transferência.
O que acontece na troca de terreno por apartamentos a construir?
Permutas de terrenos por unidades futuras são frequentes em incorporações imobiliárias. A LC 214/2025 prevê disciplina específica para o redutor de ajuste, considerando a fração ideal das unidades recebidas. Há ainda hipótese legal que equipara certas operações formalizadas por instrumento público à permuta.
Não basta chamar um contrato de permuta para obter o tratamento. O conteúdo do negócio, os pagamentos e a documentação deverão corresponder às exigências da lei. Um instrumento bem elaborado deverá identificar os imóveis, seus valores, a existência de torna e os direitos transmitidos, permitindo também a correta apuração dos tributos que não foram afastados pela reforma.
Para quem pretende trocar imóveis a partir de 2027, a principal providência é identificar se há torna, confirmar se algum participante é contribuinte regular e calcular separadamente as repercussões de ITBI e Imposto de Renda. A regra central permanece: a troca imobiliária propriamente dita está fora da incidência do IBS e da CBS.
Fontes oficiais consultadas
1. Câmara dos Deputados — Lei Complementar nº 214/2025, texto atualizado, art. 252
2. Senado Federal — Art. 252 da LC 214/2025, com alterações posteriores
3. Senado Federal — Lei Complementar nº 227/2026
4. Senado Federal — Código Tributário Nacional atualizado, art. 35 (ITBI)
5. Receita Federal — Operações não sujeitas ao Imposto de Renda sobre ganho de capital
6. Receita Federal — Solução de Consulta Cosit nº 128/2024, permuta e ganho de capital
7. Prefeitura de Belo Horizonte — ITBI e responsabilidades na permuta
Esta reportagem tem caráter informativo e foi elaborada com base na legislação e em fontes oficiais consultadas na data da publicação desta matéria. A tributação depende das características do negócio, da condição dos participantes e da legislação aplicável a cada imposto.