BRASÍLIA/DF — A venda de imóveis residenciais novos por contribuintes do regime regular terá um desconto de R$ 100 mil na base de cálculo do IBS e da CBS, chamado de redutor social. A Lei Complementar nº 214/2025 prevê ainda redutor de R$ 30 mil por lote residencial, aplicado depois do redutor de ajuste e limitado ao valor da base, com atualização mensal pelo IPCA.
O mecanismo foi pensado para reduzir o peso dos novos tributos sobre a moradia, com efeito proporcionalmente maior em imóveis de menor valor. Ele vale uma única vez para cada imóvel e só se aplica às unidades que se enquadram no conceito legal de imóvel residencial novo.
O que é o redutor social de R$ 100 mil?
O art. 259 da LC nº 214/2025 autoriza que, na alienação de imóvel residencial novo ou de lote residencial por contribuinte do regime regular, seja deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS um redutor social de R$ 100 mil por imóvel residencial novo ou de R$ 30 mil por lote residencial.
A dedução é feita após o redutor de ajuste e não pode ultrapassar o valor da base de cálculo. Os valores são atualizados mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei.
Quais imóveis têm direito ao redutor social?
A lei considera imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, conforme as normas locais, e ocupada como residência. O imóvel novo é aquele que ainda não foi ocupado ou utilizado, nos termos do regulamento.
O lote residencial é a unidade resultante de parcelamento do solo urbano, conforme a Lei nº 6.766/1979, ou de condomínio de lotes previsto no Código Civil. Imóveis comerciais e residenciais usados não têm direito ao redutor social na venda.
Como o redutor social reduz o imposto?
Considere a venda de um apartamento novo por R$ 400 mil, com redutor de ajuste de R$ 150 mil. Depois do redutor de ajuste, a base cai para R$ 250 mil. Com o redutor social de R$ 100 mil, a base final fica em R$ 150 mil.
Sobre essa base incidem as alíquotas do IBS e da CBS com a redução de 50% prevista para operações com imóveis. Quanto menor o valor do imóvel, maior o peso relativo do redutor social sobre o tributo final.
O redutor social pode ser usado mais de uma vez?
Não. O art. 259, § 2º, estabelece que, para cada bem imóvel, o redutor social pode ser utilizado uma única vez. Na primeira venda do imóvel novo por contribuinte do regime regular, o benefício é consumido.
Em vendas parceladas de incorporações e loteamentos, o redutor é deduzido proporcionalmente em cada parcela, de acordo com o valor total do imóvel.
Como fica a venda iniciada antes de 2027?
Para imóveis residenciais novos e lotes cujo pagamento começou antes de 1º de janeiro de 2027, a lei determina que os redutores sejam aplicados proporcionalmente ao valor total do imóvel, considerando inclusive as parcelas pagas antes dessa data.
Na prática, apenas a parte do redutor correspondente às parcelas pagas a partir de 2027 reduz a base dos novos tributos.
Existe redutor social também para aluguel?
Sim. O art. 260 prevê redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, na locação, cessão onerosa ou arrendamento para uso residencial realizados por contribuinte do regime regular, até o limite da base de cálculo. A locação também tem redução de 70% nas alíquotas.
O redutor de aluguel funciona de forma independente do redutor da venda e é aplicado mensalmente.
Quem se beneficia do redutor social?
O redutor é aplicado pelo vendedor contribuinte, como incorporadoras e loteadoras, mas seu efeito tende a ser repassado ao preço, beneficiando o comprador da moradia. Para empreendimentos de menor valor, a redução da base pode ser expressiva.
Para o planejamento de lançamentos, incorporadoras devem simular o efeito combinado dos redutores e da redução de alíquota, considerando ainda a transição gradual do IBS até 2033.
Fontes oficiais consultadas
1. Planalto — Lei Complementar nº 214/2025, texto compilado, arts. 258, 259, 260, 261 e 262
2. Planalto — Lei Complementar nº 227/2026
3. Planalto — Lei nº 6.766/1979, parcelamento do solo urbano
Esta reportagem tem caráter informativo. As normas oficiais foram consultadas na data da publicação desta matéria. Os valores dos redutores são atualizados pelo IPCA, e a aplicação a cada operação depende de regulamentação.