BRASÍLIA/DF — O contribuinte pode contestar o valor do ITBI definido pela prefeitura, e esse direito agora está previsto expressamente no Código Tributário Nacional. A Lei Complementar nº 227/2026 determinou que os Municípios divulguem os critérios usados para estimar o valor de mercado dos imóveis e permitiu a contestação por meio de avaliação contraditória, em procedimento específico definido pela legislação local.
A nova regra se soma ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113, segundo o qual o valor declarado na transação presume-se compatível com o mercado e só pode ser revisto pelo Fisco em processo administrativo próprio. Juntas, as duas referências dão ao comprador instrumentos para questionar bases infladas.
O que a LC 227/2026 garantiu ao contribuinte?
O novo art. 38, § 3º, do CTN obriga as administrações tributárias municipais e do Distrito Federal a divulgar os critérios utilizados para estimar o valor venal do imóvel para o ITBI. O mesmo dispositivo permite ao contribuinte contestar esse valor com avaliação contraditória, em procedimento específico.
A estimativa deve considerar ao menos um critério técnico, como preços de mercado, informações de cartórios e agentes financeiros, características do imóvel ou outros parâmetros usuais de avaliação.
O que o STJ decidiu no Tema 1.113?
O STJ fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, que não está vinculada à base do IPTU. O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de compatibilidade com o mercado.
Essa presunção só pode ser afastada pelo Fisco em processo administrativo, conforme o art. 148 do CTN. O tribunal também entendeu que o Município não pode arbitrar previamente a base com valor de referência fixado unilateralmente.
Quando vale a pena contestar?
A contestação faz sentido quando o valor atribuído pela prefeitura supera de forma relevante o preço efetivamente pago ou o valor de imóveis comparáveis. Imóveis com problemas de conservação, localização desfavorável ou restrições de uso tendem a ser superavaliados por critérios massivos.
Também é recomendável questionar quando a prefeitura ignora o preço do contrato e aplica automaticamente um valor de referência, sem processo administrativo.
Quais documentos usar na contestação?
O principal documento é o contrato com o preço negociado. Laudos de avaliação elaborados por profissionais habilitados, anúncios de imóveis semelhantes na mesma região, propostas recebidas e fotos que mostrem o estado do imóvel reforçam o pedido.
Em compras financiadas, a avaliação feita pelo banco para conceder o crédito é um elemento importante, por ser produzida por terceiro com critérios técnicos.
Como funciona o procedimento?
O rito, os prazos e o órgão responsável são definidos pela legislação de cada Município. Em geral, o contribuinte apresenta pedido de revisão antes do pagamento ou impugna o lançamento após a emissão da guia, com os documentos que sustentam o valor.
Se o pedido for negado, cabe recurso administrativo e, persistindo a discordância, ação judicial. Em situações urgentes, como prazo para registrar a escritura, há quem pague o imposto e peça depois a restituição da diferença.
Posso pedir de volta o ITBI pago a mais?
Sim. O CTN permite pedir a restituição de tributo pago indevidamente no prazo de cinco anos. Quem recolheu ITBI sobre base superior à de mercado pode buscar a devolução da diferença, administrativamente ou na Justiça.
O pedido deve demonstrar o valor correto, com as mesmas provas usadas em uma contestação prévia.
O que muda daqui para frente?
Com a obrigação de divulgar critérios e o compartilhamento de informações entre cartórios e prefeituras, a tendência é que as estimativas municipais fiquem mais técnicas e transparentes. Isso pode reduzir distorções, mas também aproximar a base de valores de mercado mais altos.
A convivência entre a nova redação do CTN e a tese do STJ ainda deve ser analisada pelos tribunais, o que torna importante acompanhar as decisões no seu Estado.
Fontes oficiais consultadas
2. Planalto — Constituição Federal, art. 156, II e § 2º
3. Planalto — Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), arts. 38, 148 e 168
4. Superior Tribunal de Justiça — Recursos repetitivos, Tema 1.113
Esta reportagem tem caráter informativo. As normas e decisões oficiais foram consultadas na data da publicação desta matéria. Alíquotas, prazos e procedimentos do ITBI dependem da legislação de cada Município e do Distrito Federal.
