Toda vez que um imóvel é vendido ou alugado com a participação de um corretor, há uma comissão. E onde há receita, a Reforma Tributária pergunta: há imposto?
No caso dos serviços de intermediação e administração de imóveis, a resposta da Lei Complementar nº 214/2025 é sim — mas com regras próprias, alíquota reduzida e uma lógica específica para evitar que a mesma comissão seja tributada duas vezes quando mais de um profissional participa do negócio.
O que a lei diz sobre intermediação imobiliária
O art. 252, inciso IV, da LC 214/25 inclui expressamente os serviços de administração e intermediação de bens imóveis no campo de incidência do IBS e da CBS. Isso abrange:
- Corretagem na compra e venda de imóveis
- Corretagem na locação de imóveis
- Administração de imóveis por imobiliárias
- Gestão de carteiras de locação
- Qualquer serviço remunerado de intermediação entre comprador e vendedor, ou entre locador e locatário
Quem é o contribuinte: o prestador do serviço
O art. 263, inciso VI, define com clareza: o contribuinte nas operações de administração e intermediação de imóveis é o prestador do serviço — o corretor ou a imobiliária que realizou a intermediação.
O fato gerador ocorre no momento do pagamento da comissão (art. 254, IV) — não na assinatura do contrato de intermediação, não na conclusão do negócio, mas quando a remuneração é efetivamente recebida.
Mas nem todo corretor é contribuinte
Aqui está o ponto que muitos deixam de considerar: ser corretor não significa automaticamente ser contribuinte do IBS e da CBS. Para que a obrigação exista, o prestador precisa se enquadrar no regime regular — o que, para pessoas físicas, exige atingir os critérios de receita e escala previstos na lei.
A LC 214/25 não criou uma lista específica de critérios de enquadramento para corretores pessoa física da mesma forma que criou para locadores e vendedores de imóveis. O enquadramento de prestadores de serviço no regime regular segue as regras gerais do IBS e da CBS — que ainda serão detalhadas na regulamentação complementar.
Pessoas jurídicas — imobiliárias, empresas de administração de imóveis — são contribuintes por natureza, independentemente de volume.
A regra especial da comissão com múltiplos corretores
Esse é o mecanismo mais relevante e mais original da tributação da intermediação imobiliária na LC 214/25. O art. 255, §§3º e 4º, resolve um problema prático real: o que acontece quando dois ou mais corretores participam da mesma negociação?
Sem uma regra específica, haveria o risco de o valor total da comissão ser tributado duas vezes — uma pelo corretor que a recebeu do cliente e outra pelo corretor que a repassou ao colega. A lei evita isso com clareza:
Cada corretor recolhe o IBS e a CBS apenas sobre a parte da comissão que efetivamente ficar com ele — excluídos os valores pagos diretamente pelos contratantes aos outros corretores e os valores repassados entre corretores.
Exemplo 1 — comissão recebida e repassada:
Uma venda gera comissão total de R$ 40.000, paga pelo comprador ao Corretor A. O Corretor A fica com R$ 24.000 e repassa R$ 16.000 ao Corretor B, que captou o imóvel.
| Corretor A | Corretor B | |
| Valor recebido | R$ 40.000 | R$ 16.000 |
| Valor repassado | R$ 16.000 | — |
| Base de cálculo | R$ 24.000 | R$ 16.000 |
Nenhum dos dois tributa os R$ 40.000 totais. Cada um tributa apenas o que efetivamente fica no seu bolso.
Exemplo 2 — comissão paga diretamente a cada corretor pelo contratante:
Na mesma venda, o comprador paga R$ 24.000 diretamente ao Corretor A e R$ 16.000 diretamente ao Corretor B.
| Corretor A | Corretor B | |
| Base de cálculo | R$ 24.000 | R$ 16.000 |
O resultado é o mesmo: cada um tributa o que recebeu. Não há tributação sobre o valor total da operação — apenas sobre a remuneração individual de cada profissional.
Exemplo 3 — três corretores na mesma operação:
Uma transação complexa envolve três corretores. A comissão total é de R$ 60.000.
- Corretor A recebe R$ 60.000 do cliente e distribui:
- Fica com R$ 20.000
- Repassa R$ 25.000 ao Corretor B
- Repassa R$ 15.000 ao Corretor C
Bases de cálculo:
- Corretor A: R$ 20.000
- Corretor B: R$ 25.000
- Corretor C: R$ 15.000
- Total tributado: R$ 60.000 — distribuído entre os três, sem duplicidade
A alíquota: redução de 50%
O art. 261 estabelece redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS para os serviços de intermediação e administração de imóveis. Com alíquota padrão estimada de 26,5%, a alíquota efetiva seria de aproximadamente 13,25%. (A confirmar.)
Exemplo — cálculo do imposto sobre comissão de corretagem:
Corretor recebe comissão de R$ 18.000 pela intermediação de uma venda.
| Base de cálculo | R$ 18.000 |
| Alíquota efetiva estimada (13,25%) | |
| IBS + CBS estimados | ~R$ 2.385 |
Sobre uma comissão de R$ 18.000, o imposto seria cerca de R$ 2.385 — 13,25% da receita.
Comparação com o ISS atual
Hoje, os serviços de corretagem imobiliária estão sujeitos ao ISS — o Imposto Sobre Serviços de competência municipal. As alíquotas variam de 2% a 5%, conforme o município.
Com a Reforma Tributária, o ISS é substituído pela parcela municipal do IBS. A alíquota efetiva estimada de 13,25% é nominalmente superior às atuais alíquotas de ISS. No entanto, é preciso considerar que:
- O IBS substitui também o PIS e a Cofins que incidiam sobre a receita de serviços. A comparação deve considerar a carga total de PIS + Cofins + ISS, não apenas o ISS isolado.
- O regime de créditos do IBS é mais amplo do que o atual, permitindo compensar o tributo pago em aquisições de bens e serviços usados na atividade.
- A carga líquida real dependerá dos créditos que o corretor ou a imobiliária puderem aproveitar — algo que a regulamentação complementar ainda detalhará.
Administração de imóveis: as mesmas regras
Os serviços de administração de imóveis — gestão de contratos de locação, cobrança de aluguéis, manutenção, prestação de contas — seguem as mesmas regras dos serviços de intermediação.
O fato gerador ocorre no momento do pagamento da taxa de administração. A base de cálculo é o valor da remuneração recebida pela administradora. A alíquota tem redução de 50%.
Ponto de atenção para imobiliárias: Quando a imobiliária recebe o aluguel do locatário e repassa ao proprietário, deduzindo sua taxa de administração, o IBS e a CBS incidem apenas sobre a taxa de administração — não sobre o valor total do aluguel que passou pela conta da imobiliária. O aluguel em si é receita do proprietário, não da imobiliária.
Exemplo: Imobiliária recebe R$ 4.500 de aluguel do locatário. Retém R$ 450 como taxa de administração (10%) e repassa R$ 4.050 ao proprietário.
Base de cálculo do IBS e CBS da imobiliária: R$ 450 — não R$ 4.500.
O fato gerador no pagamento: impacto prático
Como o fato gerador ocorre no momento do pagamento, há algumas situações práticas relevantes:
- Comissão parcelada: Se o comprador paga a comissão em 3 parcelas, o IBS e a CBS são devidos em cada parcela — não sobre o valor total no momento da assinatura do contrato. Três pagamentos, três fatos geradores.
- Comissão paga com atraso: Se o cliente atrasa o pagamento da comissão, o imposto só é devido quando o pagamento efetivamente ocorrer. Multas e juros de mora eventualmente cobrados integram a base de cálculo daquele pagamento.
- Comissão cancelada antes do pagamento: Se a venda não se concretiza e a comissão nunca é paga, não há fato gerador — e portanto não há IBS nem CBS a recolher.
O que muda para corretores autônomos pessoa física
Para corretores que atuam como pessoas físicas — sem CNPJ —, as obrigações dependerão das regras de enquadramento no regime regular que ainda serão detalhadas na regulamentação da LC 214/25.
O que já se sabe é que a lógica da lei favorece a formalização: profissionais com volume relevante de operações e receita expressiva tendem a ser alcançados pelo regime — e, uma vez enquadrados, passam a ter obrigações de apuração, recolhimento e escrituração fiscal.
Para quem já atua via pessoa jurídica, o impacto é mais direto e imediato: as regras da LC 214/25 se aplicam a partir de 2027, substituindo o PIS, a Cofins e o ISS atualmente recolhidos.
Em resumo
A tributação dos serviços de intermediação imobiliária pela LC 214/25 tem uma lógica clara e bem construída: cada profissional paga sobre o que efetivamente recebe, sem tributação duplicada quando há divisão de comissão. A alíquota reduzida de 50% garante que o setor não seja sobretaxado em relação ao restante da economia de serviços.
O ponto de atenção prático para corretores e imobiliárias é entender exatamente quando o imposto nasce — no pagamento, não na conclusão do negócio — e como estruturar os contratos de divisão de comissão para garantir que cada parte tribute apenas o que lhe cabe.
Aviso Editorial
Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Para situações concretas, consulte um advogado tributarista.
Acompanhe o Radar da Reforma Tributária para análises técnicas, guias práticos e atualizações sobre o Split Payment e tudo que muda com o IBS e a CBS.