BRASÍLIA/DF — Quem recebe um imóvel por herança, doação ou meação não reinicia a contagem do prazo de cinco anos usado para definir se a pessoa física será contribuinte do IBS e da CBS na venda de imóveis. A Lei Complementar nº 214/2025 determina que, nesses casos, o prazo seja contado desde a aquisição pelo falecido, pelo doador ou pelo cônjuge meeiro.
A regra é importante porque o enquadramento da pessoa física no regime regular depende, entre outros critérios, do número de imóveis vendidos que estavam no patrimônio há menos de cinco anos. Ao herdar um bem comprado há muito tempo, o herdeiro aproveita esse histórico, o que pode afastar a tributação na revenda.
Quando a pessoa física paga IBS e CBS na venda de imóveis?
Pelo art. 251 da LC nº 214/2025, a pessoa física é considerada contribuinte do regime regular na alienação de imóveis quando, no ano-calendário anterior, vender ou ceder direitos de mais de três imóveis distintos, ou mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores à venda.
Ela também passa a ser contribuinte no próprio ano quando ultrapassa esses limites. Fora dessas hipóteses, a venda eventual de imóveis por pessoa física não sofre incidência dos novos tributos.
O que é o prazo de cinco anos?
Para o critério dos mais de três imóveis, a lei considera apenas os bens que estejam no patrimônio do vendedor há menos de cinco anos, contados da aquisição. Imóveis mantidos por prazo maior não entram na contagem.
O objetivo é separar a atividade habitual de compra e venda, típica de quem negocia imóveis, da venda ocasional de patrimônio formado ao longo do tempo.
Receba as principais novidades da Reforma Tributária
Cadastre seu e-mail para acompanhar as mudanças mais importantes.
Como o prazo é contado no imóvel herdado?
O art. 251, § 4º, determina que, no caso de imóvel recebido por meação, doação ou herança, o prazo de cinco anos seja contado desde a aquisição pelo cônjuge meeiro, pelo falecido ou pelo doador. A transmissão gratuita não gera nova data de aquisição para esse fim.
Assim, se o pai comprou um apartamento em 2010 e o filho o herdou em 2026, o imóvel já está há mais de cinco anos no patrimônio da família para fins dessa regra. Sua venda não entra na contagem dos imóveis recentes.
E se o falecido tinha comprado o imóvel recentemente?
Nesse caso, o herdeiro herda também a data recente. Se o falecido adquiriu o bem dois anos antes do óbito, o prazo continua correndo a partir dessa compra, e o imóvel poderá entrar na contagem caso seja vendido antes de completar cinco anos.
Herdeiros que recebem vários imóveis adquiridos recentemente e decidem vender todos em pouco tempo podem, em tese, ultrapassar o limite de três imóveis e se enquadrar como contribuintes.
A regra vale para imóveis construídos pelo próprio vendedor?
O critério de imóveis construídos pelo alienante nos cinco anos anteriores tem lógica própria e se refere à construção feita por quem vende. Para enquadramento, basta a venda de mais de um imóvel construído nessas condições no ano-calendário anterior.
Cada situação precisa ser analisada com a documentação de aquisição e de construção, como escrituras, alvarás e habite-se.
Qual a relação com o ITCMD?
O ITCMD continua incidindo sobre a herança e a doação, como imposto estadual. A regra dos cinco anos trata de outro tributo, o IBS e a CBS, e só se aplica a uma eventual venda posterior do imóvel.
Por isso, o planejamento sucessório que envolve imóveis precisa considerar os dois momentos: a transmissão aos herdeiros e a possível revenda, cada um com regras distintas. O Radar já explicou também como herança e doação entram nesse prazo em outras situações.
Que documentos o herdeiro deve guardar?
O herdeiro deve manter a escritura ou o registro de aquisição pelo falecido ou pelo doador, além do formal de partilha ou da escritura de doação. Esses documentos comprovam a data que deve ser usada na contagem.
Em caso de questionamento, a prova da data original de aquisição será decisiva para demonstrar que o imóvel não entra no limite de bens recentes.
Fontes oficiais consultadas
1. Planalto — Lei Complementar nº 214/2025, texto compilado, art. 251
2. Planalto — Lei Complementar nº 227/2026
Esta reportagem tem caráter informativo. As normas oficiais foram consultadas na data da publicação desta matéria. A caracterização da pessoa física como contribuinte depende da análise de todas as operações realizadas no período.
