BRASÍLIA/DF — O valor do ITBI cobrado na compra de um imóvel nem sempre é definitivo. Divergências na base de cálculo, alíquotas reduzidas para financiamento habitacional, isenções municipais e hipóteses de imunidade podem diminuir o imposto, e a Lei Complementar nº 227/2026 passou a garantir expressamente ao contribuinte o direito de contestar o valor estimado pela prefeitura.
O ponto mais frequente de discussão é a base de cálculo. O Superior Tribunal de Justiça definiu, no Tema 1.113, que a base é o valor da transação declarado pelo contribuinte, presumidamente compatível com o mercado. A LC nº 227/2026 reforçou o uso do valor de mercado estimado por critérios técnicos, e a convivência entre as duas referências ainda será definida nos tribunais.
Qual valor a prefeitura pode usar como base?
Pela nova redação do art. 38 do Código Tributário Nacional, a base é o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado, estimado com critérios técnicos como preços praticados, informações de cartórios e de agentes financeiros e características do bem.
No Tema 1.113, o STJ fixou que o valor declarado presume-se condizente com o mercado e só pode ser afastado pelo Fisco em processo administrativo próprio, e que o Município não pode arbitrar previamente a base com valor de referência fixado unilateralmente.
Como contestar o valor do ITBI?
A LC nº 227/2026 obriga os Municípios a divulgar os critérios usados para estimar o valor de mercado e permite ao contribuinte contestar esse valor com avaliação contraditória, em procedimento previsto na legislação local.
Laudos de avaliação, propostas de compra, anúncios de imóveis semelhantes e o próprio contrato com o preço negociado ajudam a demonstrar que o valor da prefeitura está acima do mercado.
Financiamento pode reduzir o ITBI?
Em diversos Municípios, a parte do preço financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação tem alíquota menor do que a aplicada ao restante. Em algumas capitais, a redução alcança imóveis até determinado valor e limites de financiamento.
Como as regras variam muito, vale consultar a lei municipal ou o simulador da prefeitura antes de assinar o contrato, para saber se há tratamento diferenciado.
Existem isenções para a primeira moradia?
Alguns Municípios concedem isenção ou redução para imóveis de interesse social, programas habitacionais ou primeira aquisição de imóvel residencial de menor valor. As condições, como renda, valor máximo e uso como moradia, são definidas em lei local.
Imóveis adquiridos em programas como o Minha Casa, Minha Vida costumam ter regras específicas nos Municípios que aderem a incentivos fiscais.
Quando o ITBI não é devido?
Há hipóteses de imunidade ou não incidência, como a integralização de imóvel no capital de empresa, dentro dos limites fixados pelo STF, a usucapião e a partilha igualitária de bens no divórcio. Nesses casos, o imposto não deve ser cobrado.
Também segundo o STF, no Tema 1.124, o fato gerador ocorre com o registro da transferência, o que afasta cobranças em etapas anteriores, como a cessão de direitos sobre promessa de compra e venda.
Paguei a mais. Posso pedir a devolução?
Sim. Quem recolheu ITBI sobre base superior à devida ou em situação de não incidência pode pedir restituição administrativa ou judicial, observado o prazo de cinco anos previsto no CTN.
O pedido deve ser instruído com o comprovante de pagamento, o contrato e as provas do valor de mercado ou da hipótese de não incidência.
Como agir antes de pagar o imposto?
O mais seguro é simular o ITBI com antecedência, comparar o valor atribuído pela prefeitura com o preço negociado e reunir documentos. Se houver diferença relevante, a contestação deve ser feita antes do pagamento, sempre que a legislação local permitir.
Contar com orientação profissional é recomendável em compras de maior valor, em que pequenas diferenças na base representam milhares de reais.
Fontes oficiais consultadas
2. Planalto — Constituição Federal, art. 156, II e § 2º
3. Planalto — Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), arts. 38, 148 e 168
4. Superior Tribunal de Justiça — Recursos repetitivos, Tema 1.113
Esta reportagem tem caráter informativo. As normas e decisões oficiais foram consultadas na data da publicação desta matéria. Alíquotas, prazos e procedimentos do ITBI dependem da legislação de cada Município e do Distrito Federal.