Se você tem um apartamento que aluga pelo Airbnb nos fins de semana, ou um flat que disponibiliza em plataformas de hospedagem durante a alta temporada, a Reforma Tributária tem uma mensagem direta para você: a partir de 2027, sua atividade pode ser tributada como se você fosse um hotel.
Não é uma metáfora. O art. 253 da Lei Complementar nº 214/2025 é literal: a locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos, quando realizada por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, é tributada pelas mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.
Isso tem consequências práticas importantes — tanto para quem aluga eventualmente quanto para quem faz disso uma fonte de renda relevante.
Por que a lei fez essa equiparação
A justificativa é de isonomia tributária. Hotéis, pousadas e hostels recolhem tributos sobre sua receita de hospedagem. Um anfitrião do Airbnb que oferece exatamente o mesmo serviço — uma cama, um teto, uma experiência de hospedagem por alguns dias — não estava sujeito ao mesmo tratamento tributário.
A LC 214/25 entendeu que, quando a locação residencial de curta duração se assemelha economicamente a uma hospedagem comercial, ela deve ser tributada como tal. A linha divisória escolhida pelo legislador foi objetiva: 90 dias ininterruptos.
Locação por até 90 dias contínuos com o mesmo hóspede → regras da hotelaria. Locação por mais de 90 dias contínuos → regras da locação convencional.
Primeiro: você precisa ser contribuinte
A regra do art. 253 só se aplica a contribuintes do regime regular do IBS e da CBS. E para ser contribuinte pela atividade de locação, você precisa preencher os dois critérios do art. 251, §1º, I, com base no ano anterior:
- Receita total de locação acima de R$ 240.000
- Mais de 3 imóveis distintos envolvidos nas operações
Se você tem 1 ou 2 imóveis no Airbnb e não supera R$ 240 mil por ano, provavelmente não é contribuinte — e portanto o art. 253 não se aplica à sua situação.
Exemplo — anfitrião que NÃO é contribuinte: Marcelo tem 1 apartamento que aluga pelo Airbnb nas férias e feriados. Receita anual: R$ 28.000. → Não supera R$ 240.000 e tem apenas 1 imóvel. Marcelo não é contribuinte e não é afetado pelo art. 253.
Exemplo — anfitrião que É contribuinte: Gustavo tem 5 apartamentos que aluga exclusivamente pelo Airbnb, em regime quase profissional. Receita em 2026: R$ 420.000. → Supera R$ 240.000 e tem mais de 3 imóveis. Gustavo é contribuinte a partir de 2027 — e suas locações de curta duração são tributadas como hotelaria.
O que muda para quem é contribuinte com Airbnb
Aqui está o ponto mais relevante da regra: as proteções criadas para a locação convencional não se aplicam à locação de curta duração.
Lembra do redutor social de R$ 600 por imóvel, que reduz a base de cálculo em cada aluguel residencial (art. 260)? E da alíquota reduzida em 70% para locações (art. 261, parágrafo único)?
Esses dois benefícios são regras da locação convencional. A locação de curta duração equiparada à hotelaria segue as regras do setor hoteleiro — que têm sua própria sistemática dentro da LC 214/25, com alíquotas e bases de cálculo específicas para serviços de hospedagem.
A regulamentação detalhada do setor hoteleiro ainda será publicada. Mas o impacto prático é claro: quem aluga pelo Airbnb como contribuinte não tem direito ao desconto de R$ 600 por estadia nem à alíquota efetiva de ~7,95% aplicável às locações.
O que é o “mesmo período” de 90 dias — e por que isso importa
A lei fala em período não superior a 90 dias ininterruptos. Isso significa que o que define se uma locação é “de curta duração” ou não é a duração contínua da mesma ocupação — não a soma de várias estadias curtas ao longo do ano.
Um hóspede que fica 3 dias → locação de curta duração → regras da hotelaria. Um inquilino que assina contrato de 6 meses → locação convencional → regras da locação. Um hóspede que volta 10 vezes ao longo do ano, ficando 5 dias cada vez → cada estadia é avaliada individualmente → todas são de curta duração.
O que NÃO é afetado pelo art. 253: Contratos de locação residencial com prazo superior a 90 dias contínuos continuam sendo tratados como locação convencional — mesmo que o locador seja contribuinte do regime regular. Um locador que tem 3 apartamentos no Airbnb e 2 com contratos de 12 meses terá tratamento diferente para cada grupo.
Locador misto: Airbnb + locação convencional no mesmo portfólio
Essa é uma das situações mais comuns — e mais importantes de entender.
Exemplo: Carla é contribuinte. Possui 5 imóveis:
- 3 apartamentos com contratos de locação residencial de 12 meses
- 2 flats que aluga exclusivamente pelo Airbnb (estadias de 2 a 15 dias)
Como fica a tributação de cada grupo?
Os 3 apartamentos com contratos longos: Seguem as regras da locação convencional. Em cada pagamento mensal:
- Base de cálculo: valor do aluguel (excluídos IPTU e condomínio)
- Redutor social: R$ 600 por imóvel (art. 260)
- Alíquota: reduzida em 70% (art. 261, parágrafo único)
- Alíquota efetiva estimada: ~7,95%
Os 2 flats do Airbnb: Seguem as regras da hotelaria (art. 253).
- Sem redutor social de R$ 600
- Alíquota e base: conforme regulamentação do setor hoteleiro
- Tributação tende a ser mais onerosa do que a locação convencional
O mesmo locador, os mesmos imóveis, mas tratamentos tributários completamente diferentes dependendo do prazo e da natureza da locação.
E quem aluga imóvel comercial por curta duração?
O art. 253 faz referência exclusivamente a imóvel residencial. A locação de curto prazo de imóveis comerciais — salas para eventos, galpões para armazenagem temporária, espaços coworking — não é alcançada por essa equiparação com a hotelaria. Essas operações seguem as regras gerais de locação previstas no art. 252, III.
O timing do fato gerador no Airbnb
Na hotelaria — e, por extensão, na locação de curta duração equiparada —, o fato gerador do IBS e da CBS segue a mesma lógica da locação convencional: ocorre no momento do pagamento (art. 254, III). Cada reserva paga é um fato gerador independente.
Na prática das plataformas digitais como Airbnb e Booking, o pagamento geralmente é processado pela própria plataforma antes ou no momento do check-in. Esse é o momento do fato gerador — não a data de saída do hóspede.
O que esperar da regulamentação
O art. 253 remete às regras do setor hoteleiro previstas em outra seção da LC 214/25. Essa regulamentação ainda será detalhada por decreto, e ela definirá:
- A alíquota efetiva aplicável às hospedagens de curta duração
- A base de cálculo específica (se haverá deduções parecidas com as da locação convencional)
- Obrigações acessórias para anfitriões de plataformas digitais
- Como as plataformas intermediárias (Airbnb, Booking) serão envolvidas no recolhimento
Esse último ponto é especialmente relevante: é possível que as plataformas passem a ter responsabilidade pelo recolhimento do IBS e da CBS em nome dos anfitriões, assim como já acontece com outros tributos em alguns países. A regulamentação dirá.
O que fazer se você aluga pelo Airbnb
Se você tem 1 ou 2 imóveis no Airbnb com renda abaixo de R$ 240 mil: Por ora, você provavelmente não é contribuinte do regime regular — e o art. 253 não se aplica. Mas acompanhe a regulamentação, pois outros mecanismos podem alcançar sua situação.
Se você tem 4 ou mais imóveis no Airbnb com renda acima de R$ 240 mil: Você é contribuinte. Suas locações de curta duração serão tributadas como hotelaria a partir de 2027. Consulte um contador ou advogado tributarista para mapear o impacto na sua operação e avaliar se faz sentido reorganizar o portfólio — por exemplo, migrar alguns imóveis para locação convencional de longo prazo, que tem tratamento tributário mais favorável.
Se você tem portfólio misto (Airbnb + locação longa): Mapeie claramente quais imóveis pertencem a cada categoria. A separação entre locação convencional e locação de curta duração determinará qual benefício fiscal se aplica a cada um.
Em resumo
A Reforma Tributária não proibiu o Airbnb nem criou um imposto punitivo sobre a hospedagem doméstica. O que ela fez foi fechar uma assimetria que existia há anos: quem presta serviço de hospedagem com escala deve recolher tributos como quem está no setor de hotelaria. A partir de 2027, anfitriões que se enquadrem como contribuintes do IBS e da CBS terão suas locações de até 90 dias tratadas como serviço de hotelaria — com as obrigações e a carga tributária que isso implica.
Para a maioria dos anfitriões ocasionais, com um ou dois imóveis e renda abaixo de R$ 240 mil, nada muda. Para quem opera em escala profissional, a mudança é real e exige planejamento.
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