BRASÍLIA/DF — O aluguel de um imóvel e a taxa cobrada pela imobiliária para administrá-lo terão tratamentos diferentes no Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e na Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece redução de 70% das alíquotas para locação de imóveis e de 50% para serviços de administração e intermediação imobiliária enquadrados no regime específico. A distinção ganha importância com a cobrança da CBS em 2027.
As duas operações podem aparecer no mesmo extrato: aluguel do proprietário e remuneração da imobiliária. A retenção de comissão no repasse não transforma o aluguel integral em receita própria da administradora.
Aluguel e taxa de administração terão a mesma alíquota de IBS e CBS?
Não. O artigo 261 da LC nº 214/2025 reduz em 50% as alíquotas aplicáveis às operações imobiliárias abrangidas pelo capítulo específico. Seu parágrafo único estabelece uma redução maior, de 70%, para locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.
Assim, a locação realizada por contribuinte no regime regular fica com 30% da alíquota-padrão aplicável. Já os serviços de administração ou intermediação imobiliária enquadrados no regime específico ficam, em regra, com 50% da alíquota-padrão. São reduções das alíquotas, não dos preços.
Quem paga IBS e CBS sobre o aluguel recebido pela imobiliária?
A lei identifica o locador, o cedente ou o arrendador como contribuinte da operação de locação, conforme o artigo 263, inciso III. No mesmo artigo, o inciso VI identifica o prestador dos serviços de administração e intermediação imobiliária como contribuinte dessas atividades.
Portanto, quando a imobiliária atua apenas na administração de imóvel pertencente a terceiro, é necessário distinguir a responsabilidade tributária do proprietário pela locação da responsabilidade da administradora pelos próprios serviços. O enquadramento depende do contrato e da situação de cada contribuinte.
Se a imobiliária descontar a comissão do aluguel, qual é a base de cálculo?
Considere um contrato com aluguel mensal de R$ 4.000, sem IPTU ou condomínio incluídos, e taxa de administração de R$ 400. O inquilino paga R$ 4.000 à administradora, que retém R$ 400 pelos serviços e transfere R$ 3.600 ao proprietário.
Nesse exemplo simplificado, a operação de locação tem valor contratual de R$ 4.000, enquanto a administração é uma prestação distinta, remunerada em R$ 400. Reter a comissão não reduz automaticamente a base do aluguel a R$ 3.600. Ajustes legalmente cabíveis exigem análise própria.
O proprietário pessoa física também terá de pagar os novos tributos?
Não necessariamente. Para a pessoa física, o artigo 251 estabelece, como regra geral de enquadramento pelo ano anterior, dois requisitos simultâneos: receita com locações superior ao limite legal original de R$ 240 mil, atualizado pelo IPCA, e operações envolvendo mais de três imóveis distintos. Há ainda hipótese de enquadramento no próprio ano, também sujeita às condições regulamentares.
Se o proprietário não for contribuinte do IBS e da CBS naquela operação, a contratação de uma imobiliária não cria, por si só, a obrigação de tributação da receita de aluguel. A administradora analisa separadamente a tributação da própria remuneração.
Quem deve emitir nota fiscal: o proprietário ou a administradora?
A documentação deve refletir quem realiza cada operação tributável. A locação alcançada pelas novas regras fiscais é uma operação atribuída ao locador; a taxa de administração corresponde ao serviço prestado pela imobiliária. Portanto, não é adequado tratar uma nota fiscal da comissão como se ela documentasse, automaticamente, toda a receita de aluguel do proprietário.
O cronograma oficial inclui locações imobiliárias entre as operações com NFS-e prevista para 1º de dezembro de 2026, ressalvados os contribuintes e situações com prazo próprio. Para pessoas físicas contribuintes da CBS, a exigência de inscrição no CNPJ e emissão de documentos fiscais foi deslocada para 1º de janeiro de 2027. A emissão depende do leiaute disponível em produção.
A administradora usará o mesmo código fiscal do aluguel?
Não se deve presumir isso. A locação de imóveis utiliza classificações próprias nas evoluções da NFS-e nacional. Já a intermediação imobiliária e a administração de bens de terceiros são serviços tradicionalmente identificados, na lista anexa à LC nº 116/2003, pelos subitens 10.05 e 17.12, conforme a atividade efetivamente prestada.
A Nota Técnica nº 009/2026 também incorporou grupos específicos de informações de imóveis, locações e pagamentos ao padrão nacional. Antes de configurar o sistema, a imobiliária precisa conferir se está registrando locação própria, administração de imóvel de terceiro ou corretagem, operações que não são equivalentes.
Quando o IBS e a CBS serão devidos sobre cada valor?
O artigo 254 da LC nº 214/2025 estabelece o pagamento como momento do fato gerador tanto para a locação quanto para os serviços de administração e intermediação imobiliária. Seu § 2º determina que os tributos sejam devidos a cada pagamento.
Isso exige conciliar o valor pago pelo inquilino, a comissão descontada, o repasse ao locador e os documentos fiscais correspondentes. A movimentação bancária não se confunde automaticamente com a receita tributável da administradora.
IPTU e condomínio podem ser somados à comissão da imobiliária?
Esses valores têm natureza diferente. O artigo 255, § 2º, determina que tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel, assim como despesas de condomínio, não componham o valor da locação para a base de cálculo do IBS e da CBS. A taxa de administração, por outro lado, remunera um serviço prestado ao contratante.
Quando boleto e prestação de contas reúnem esses valores, é necessário discriminar parcelas e guardar comprovantes. A cobrança única não implica tributação única.
Empresas do Simples Nacional podem aplicar as reduções de 50% e 70%?
O tratamento depende da forma de recolhimento de IBS e CBS. As reduções previstas para o regime regular não devem ser lançadas automaticamente como abatimento da alíquota do DAS. A opção pelo regime regular de IBS e CBS, quando cabível, exige análise específica.
Para administradoras e holdings que também possuem imóveis próprios, a análise deve separar receitas de locação, taxas de administração e corretagem, ainda que pertençam ao mesmo CNPJ. Cada atividade tem classificação própria.
O que imobiliárias e proprietários devem revisar antes de 2027?
A preparação envolve contratos de administração, extratos de repasse, identificação do verdadeiro locador, cadastros de imóveis, critérios de comissão e integrações do sistema de NFS-e. É preciso separar as receitas na emissão fiscal, sem tratar valores de terceiros como faturamento próprio.
A principal mudança é que aluguel e administração imobiliária não devem ser tratados como a mesma operação fiscal. A legislação identifica contribuintes, bases e reduções distintos. Para o mercado imobiliário, essa separação será decisiva na parametrização das notas e na apuração da CBS a partir de 2027.
Fontes oficiais consultadas:
2. Senado Federal — Decreto nº 12.955/2026, Regulamento da CBS, especialmente arts. 363 e 379
3. Receita Federal — Cronograma dos documentos fiscais eletrônicos
Esta reportagem tem caráter informativo e considera a legislação e as fontes oficiais consultadas na data da reportagem. O enquadramento de cada locador, a obrigação de emitir documento fiscal, a tributação das comissões e a aplicação das reduções dependem do regime tributário, dos contratos e dos sistemas efetivamente disponíveis. O exemplo numérico é ilustrativo e não substitui apuração fiscal individualizada.
