BRASÍLIA/DF — Quem obtém a propriedade de um imóvel por usucapião não paga ITBI. A jurisprudência, inclusive do Supremo Tribunal Federal, considera a usucapião uma forma originária de aquisição, que nasce da posse prolongada e não de uma transmissão entre o antigo dono e o novo, o que afasta o fato gerador do imposto municipal.
A regra vale tanto para a usucapião reconhecida na Justiça quanto para a extrajudicial, feita diretamente no cartório de registro de imóveis. A Lei Complementar nº 227/2026, que reescreveu as normas gerais do ITBI, manteve o imposto vinculado à transmissão onerosa entre vivos, conceito no qual a usucapião não se encaixa.
Por que a usucapião não gera ITBI?
O ITBI incide sobre a transmissão inter vivos, por ato oneroso, da propriedade ou de direitos reais sobre imóveis. Na usucapião, não há negócio entre o antigo proprietário e o possuidor, nem pagamento de preço: a propriedade é adquirida pelo exercício da posse nas condições previstas em lei.
Por isso, a aquisição é chamada de originária. O novo dono não recebe o imóvel de alguém; ele adquire um direito novo, reconhecido pela sentença ou pelo registro.
A regra vale para a usucapião em cartório?
Sim. A usucapião extrajudicial, regulada pela Lei de Registros Públicos, tem a mesma natureza da judicial. O procedimento é feito no registro de imóveis, com ata notarial e documentos que comprovem a posse, mas o efeito é o mesmo: aquisição originária.
Assim, o Município não pode condicionar o registro da usucapião ao pagamento de ITBI, já que não há fato gerador do imposto.
Há algum custo tributário na usucapião?
O possuidor arca com emolumentos do cartório, custas judiciais, se houver processo, e eventuais honorários. Também pode haver débitos de IPTU relacionados ao imóvel, já que o tributo acompanha o bem.
A usucapião também não é operação onerosa para fins de IBS e CBS, os novos tributos da Reforma, e não envolve ITCMD, por não se tratar de herança nem de doação.
Quais são as modalidades de usucapião?
A legislação prevê modalidades com prazos e requisitos diferentes, como a extraordinária, a ordinária, a especial urbana, a especial rural e a familiar. Os prazos variam de dois a quinze anos, conforme a modalidade, o tamanho do imóvel e a existência de justo título e boa-fé.
Em todas elas, a natureza originária da aquisição se mantém, e o ITBI não é devido.
O que fazer se o Município cobrar ITBI?
Se houver exigência do imposto como condição para o registro, o interessado pode apresentar pedido administrativo de reconhecimento da não incidência, com base na jurisprudência. Persistindo a cobrança, é possível questioná-la judicialmente.
O registrador de imóveis também pode ser consultado sobre a prática local, já que muitos cartórios reconhecem a dispensa do ITBI na usucapião.
A usucapião serve para regularizar imóveis?
Sim. É um caminho importante para regularizar imóveis sem escritura, como casas compradas com contrato de gaveta ou terrenos ocupados há muitos anos. A regularização permite vender, financiar ou transmitir o bem por herança com segurança jurídica.
Com o imóvel registrado e o Cadastro Imobiliário Brasileiro em implantação, a situação cadastral regular tende a ganhar ainda mais importância nos próximos anos.
Fontes oficiais consultadas
2. Planalto — Constituição Federal, art. 156, II e § 2º
3. Planalto — Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), art. 216-A, usucapião extrajudicial
4. Planalto — Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 1.238 a 1.244
Esta reportagem tem caráter informativo. As normas e decisões oficiais foram consultadas na data da publicação desta matéria. Alíquotas, prazos e procedimentos do ITBI dependem da legislação de cada Município e do Distrito Federal.