BRASÍLIA/DF — O ITBI e o laudêmio pagos na compra de um imóvel passam a reduzir o IBS e a CBS devidos quando esse imóvel for vendido por um contribuinte do regime regular. A Lei Complementar nº 214/2025 determina que esses valores integrem o redutor de ajuste do bem, ao lado do valor de aquisição, o que diminui a base de cálculo dos novos tributos na alienação.
A regra é relevante para incorporadoras, loteadoras, empresas que compram e vendem imóveis e pessoas físicas enquadradas no regime regular. O aproveitamento depende da comprovação do pagamento e da data em que ele ocorreu, já que os valores são corrigidos pelo IPCA a partir de então.
O que diz a lei sobre ITBI e laudêmio no redutor de ajuste?
O art. 258, § 6º, inciso I, da LC nº 214/2025 estabelece que integram o redutor de ajuste do imóvel, na data do efetivo pagamento, o valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e do laudêmio incidentes na aquisição do bem.
Esses valores somam-se ao valor inicial do redutor, que corresponde em regra ao valor de aquisição do imóvel. O conjunto é usado para reduzir a base de cálculo na venda.
O que é laudêmio e quando ele aparece?
O laudêmio é um valor pago ao titular do domínio direto em imóveis sujeitos ao regime de aforamento, como terrenos de marinha da União e alguns imóveis em áreas com enfiteuse histórica. Ele é cobrado nas transferências onerosas do domínio útil.
Em cidades litorâneas, como Rio de Janeiro, Salvador, Recife e Florianópolis, o laudêmio é comum em imóveis próximos à orla. Para esses casos, a inclusão no redutor pode ter impacto relevante.
Como os valores são corrigidos?
Os valores que compõem o redutor de ajuste são corrigidos pelo IPCA desde a data de sua constituição até a data em que o IBS e a CBS forem devidos na alienação. No caso do ITBI e do laudêmio, a data de constituição é a do pagamento.
Assim, um imóvel comprado anos antes da venda terá o ITBI atualizado monetariamente, o que amplia o valor dedutível da base de cálculo.
Como fica o imóvel adquirido antes de 2027?
Para imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, o valor inicial do redutor é o valor de aquisição atualizado pelo IPCA até essa data ou, por opção, o valor de referência calculado pelas administrações tributárias. O ITBI e o laudêmio pagos na aquisição integram o redutor desde que não tenham sido incluídos no valor inicial.
A escolha entre valor de aquisição e valor de referência deve considerar se o tributo pago na compra já está refletido em cada alternativa, evitando dupla contagem.
Há situações em que o redutor fica limitado?
Sim. A LC nº 214/2025 prevê limitação do redutor ao valor de aquisição corrigido em revendas realizadas em menos de três anos, quando não for comprovado o recolhimento do Imposto de Renda sobre ganho de capital e do ITBI relativos à aquisição pelo alienante, entre outras condições.
A regra busca evitar que operações em sequência inflem artificialmente o redutor. Por isso, manter as guias de ITBI e os comprovantes de recolhimento é parte da gestão tributária do imóvel.
O redutor acompanha o imóvel na revenda?
Quando o imóvel é vendido a outro contribuinte do regime regular, o redutor de ajuste é mantido com o mesmo valor e critério de correção. Nos demais casos, ele é extinto, e o novo proprietário contribuinte terá redutor baseado no valor de aquisição.
Para imóveis comprados de contribuinte do regime regular a partir de 2027, a lei assegura a manutenção do redutor, sem prejuízo do crédito do IBS e da CBS incidentes na operação.
Que documentos guardar?
O contribuinte deve manter a escritura ou o contrato de aquisição, as guias e comprovantes de pagamento do ITBI e do laudêmio e os registros na matrícula do imóvel. Esses documentos sustentam o valor e a data de constituição de cada parcela do redutor.
Divergências entre o valor declarado e o valor de mercado podem levar a autoridade fiscal a instaurar processo administrativo para determinar o efetivo valor de aquisição, com direito a contraditório.
Fontes oficiais consultadas
1. Planalto — Lei Complementar nº 214/2025, texto compilado, arts. 257 e 258
2. Planalto — Lei Complementar nº 227/2026
Esta reportagem tem caráter informativo. As normas oficiais foram consultadas na data da publicação desta matéria. A aplicação do regime específico de bens imóveis depende de regulamentação e da análise de cada operação.
