BRASÍLIA/DF — A emissão de documentos fiscais para locações de imóveis está entre as mudanças previstas para 1º de dezembro de 2026 no cronograma da Reforma Tributária. O novo modelo da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) incorpora operações de aluguel, cessão onerosa e arrendamento antes não documentadas por essa nota. A exigência, porém, não transforma todo proprietário em contribuinte do IBS e da CBS.
Pessoas jurídicas sujeitas ao regime regular devem adaptar a emissão a partir do prazo aplicável. Para pessoas físicas contribuintes da CBS, as exigências cadastrais e documentais foram adiadas para janeiro de 2027. Em alguns contratos comerciais antigos, o primeiro documento também poderá formalizar uma escolha tributária irretratável.
A nota fiscal de aluguel será obrigatória em 1º de dezembro de 2026?
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 incluiu locações de bens móveis, locações de imóveis, cessões onerosas e arrendamentos no cronograma de emissão da NFS-e a partir de 1º de dezembro. A data se refere às operações e aos contribuintes abrangidos pela regra, e não a qualquer proprietário que receba aluguel.
As evoluções da Nota Técnica nº 009 ainda passam por testes e têm implantação em produção prevista para dezembro. Emissões em ambiente de testes não têm efeito fiscal.
Pessoa física que aluga apartamento terá de emitir NFS-e?
Nem sempre. A LC nº 214/2025 estabelece, como regra geral, dois requisitos cumulativos para a pessoa física que recebe aluguéis se tornar contribuinte do regime regular: receita superior a R$ 240 mil no ano anterior, sujeita à atualização pelo IPCA, e operações envolvendo mais de três imóveis distintos.
Há também hipótese de enquadramento durante o próprio ano quando a receita ultrapassa em 20% o limite monetário atualizado, observadas as condições legais e regulamentares. Quem aluga um único apartamento, portanto, não passa automaticamente a emitir NFS-e apenas porque o novo leiaute foi criado. A tributação pelo Imposto de Renda continua seguindo suas próprias regras.
Por que a obrigação das pessoas físicas começa em janeiro de 2027?
A Receita Federal esclareceu que o Decreto nº 13.075/2026 postergou para 1º de janeiro de 2027 as obrigações de inscrição no CNPJ e de emissão dos documentos fiscais aplicáveis às pessoas físicas contribuintes ou responsáveis pela CBS. A medida concede prazo adicional para adequação cadastral e dos sistemas.
O CNPJ usado para identificação tributária não significa, por si só, que o proprietário precisará abrir uma empresa. O enquadramento é definido pela atividade e pelos critérios da legislação, não pela simples existência de um cadastro.
O que muda para imobiliárias e empresas que recebem aluguéis?
Pessoas jurídicas que realizam locação sujeita ao regime regular do IBS e da CBS precisam preparar sistemas e cadastros para o novo documento. Uma empresa que aluga um imóvel próprio não utiliza os mesmos limites de quantidade de imóveis e receita previstos para a pessoa física.
Também é necessário separar receita de locação e taxas de administração imobiliária, que têm tratamentos próprios.
Qual código será utilizado na nota fiscal de locação?
As especificações técnicas nacionais incluem o código 99.03.01 para locação de bens imóveis, 99.03.02 para cessão onerosa e 99.03.03 para arrendamento. Os novos grupos do documento permitem identificar a operação, os imóveis envolvidos e, conforme o leiaute aplicável, informações necessárias à apuração do IBS e da CBS.
O código deve corresponder à operação efetiva, evitando confundir locação com administração imobiliária.
A primeira nota fiscal pode definir o imposto sobre contratos antigos?
Sim, em uma hipótese específica. O art. 463 do Decreto nº 12.955/2026 regulamenta a opção pelo regime de tributação de 3,65% para determinados contratos de locação com prazo determinado. Nos contratos não residenciais firmados até 16 de janeiro de 2025 que não seguiram a via de registro cartorário até 31 de dezembro de 2025, a norma admite a disponibilização do contrato ao Fisco mediante a emissão do primeiro documento fiscal com a tributação do regime opcional.
Essa escolha é irretratável durante o prazo original do contrato. Por isso, o contribuinte deve verificar previamente se possui os documentos exigidos e se o regime realmente se aplica, em vez de configurar a emissão de forma automática.
O regime de 3,65% vale para todos os contratos de aluguel?
Não. O artigo 487 da LC nº 214/2025 estabelece requisitos específicos para contratos antigos. No caso não residencial, exige contrato por prazo determinado firmado até 16 de janeiro de 2025, com prova da data e observância das formas legais de registro ou disponibilização.
Na locação residencial, também é necessário contrato por prazo determinado firmado até aquela data, mas a opção alcança o prazo original ou 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. O regime de 3,65% incide sobre a receita bruta recebida, veda créditos relacionados à operação e não permite utilizar o redutor social previsto para a locação residencial no regime regular.
Como serão calculados IBS e CBS fora do regime opcional?
Para os contribuintes sujeitos ao regime regular, a LC nº 214/2025 prevê redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS incidentes sobre a locação de imóveis. É redução das alíquotas, e não isenção total. Na locação residencial, a lei também estabelece um redutor social mensal por imóvel, sujeito à atualização pelo IPCA.
O fato gerador da locação ocorre no pagamento. Por isso, a data do recebimento precisa ser considerada junto com as regras de transição. Os novos tributos não devem ser apresentados ao inquilino como reajuste automático do aluguel, sem exame do contrato.
Quais cuidados devem ser tomados antes da primeira emissão?
O locador contribuinte deve conferir seu enquadramento, separar imóveis próprios e operações de terceiros, revisar o contrato e identificar o código fiscal apropriado. Empresas com contratos anteriores a janeiro de 2025 precisam levantar comprovantes de assinatura, prazo contratual, registros e pagamentos que sustentem eventual opção pelo regime de 3,65%.
Também é recomendável testar a integração ao emissor nacional com a versão vigente do leiaute, confirmar a data efetiva de implantação em produção e documentar a escolha do regime. Para pessoas físicas fora do campo de incidência do IBS e da CBS, não se deve criar obrigação fiscal inexistente apenas porque um novo código de NFS-e foi disponibilizado.
A mudança da nota fiscal de aluguel é parte da preparação para a tributação imobiliária pelo IBS e pela CBS. O efeito prático dependerá da natureza do locador, da quantidade de imóveis, do valor recebido e das condições de cada contrato, sem dispensar a análise das orientações técnicas vigentes na data da emissão.
Fontes oficiais consultadas:
4. Câmara dos Deputados — Decreto nº 12.955/2026, art. 463, texto atualizado
5. Portal Nacional da NFS-e — Prazos para destaque de IBS/CBS, locações e datas aplicáveis
6. Portal Nacional da NFS-e — Nota Técnica 009 e leiaute de imóveis
7. Portal Nacional da NFS-e — Status da implantação da Nota Técnica 009 em produção restrita
8. Receita Federal — Opção pela tributação dos contratos antigos de locação
Esta reportagem tem caráter informativo e considera a legislação e as fontes oficiais consultadas na data da reportagem. A obrigação de emissão, os prazos, o regime opcional e o tratamento tributário dependem do enquadramento do contribuinte, da implantação do leiaute e das condições de cada contrato. O conteúdo não substitui a análise individualizada das situações concretas.
