BRASÍLIA/DF — Construtoras que prestam serviços de construção civil com fornecimento de materiais para pessoas físicas terão um limite para aproveitar créditos de IBS e CBS. A Lei Complementar nº 214/2025 determina que, quando o cliente não é contribuinte do regime regular, o crédito sobre os materiais de construção só pode ser apropriado até o valor do débito gerado pela prestação do serviço.
A regra afeta diretamente quem constrói casas por empreitada para famílias, um segmento expressivo do mercado. Ela impede que a construtora acumule créditos sobre materiais acima do imposto da obra, mas não se aplica às obras contratadas pela administração pública direta, autarquias e fundações.
O que diz a regra do limite de crédito?
O art. 255, § 5º, da LC nº 214/2025 estabelece que, na prestação de serviço de construção civil a não contribuinte do regime regular com fornecimento de materiais, o prestador só pode apropriar o crédito de IBS e CBS sobre a aquisição dos materiais até o valor do débito relativo ao serviço.
Na prática, se os créditos dos materiais superarem o débito da obra, o excedente não poderá ser aproveitado. A construtora não gera saldo credor a partir dessas operações.
Por que o limite foi criado?
Nas obras para pessoas físicas, o cliente não aproveita créditos, e o imposto incidente sobre o serviço é o único débito da cadeia naquela etapa. Sem limite, a construtora poderia apurar créditos de materiais superiores ao débito e pedir ressarcimento.
A regra busca evitar esse efeito e manter a tributação coerente com o valor efetivamente agregado na obra destinada ao consumidor final.
Quando o limite não se aplica?
O § 6º do mesmo artigo afasta o limite na prestação de serviço de construção civil para a administração pública direta, autarquias e fundações públicas. Nesses contratos, a apropriação de créditos segue as regras gerais.
O limite também não alcança, pela redação da lei, obras contratadas por contribuintes do regime regular, como empresas que constroem sedes ou galpões. Nesses casos, o próprio contratante aproveita créditos sobre o serviço.
Como fica a apuração por obra?
O art. 270 da LC nº 214/2025 prevê que a apuração do IBS e da CBS seja feita para cada empreendimento de construção civil, vinculada a um CNPJ ou CPF específico, com cada obra tratada como centro de custo distinto. Os documentos fiscais das aquisições devem indicar o cadastro da obra.
Essa separação facilita a aplicação do limite de crédito, já que débitos e créditos de cada obra precisam ser identificados individualmente.
A pessoa física que constrói precisa se preocupar?
A pessoa física que contrata a construção da própria casa não é contribuinte do regime regular e não apropria créditos. Para ela, o efeito da regra aparece indiretamente, no preço praticado pela construtora.
Já a pessoa física que vende mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores, no ano-calendário anterior, passa a ser contribuinte do regime regular, conforme o art. 251. Nesse caso, as regras do regime específico de imóveis se aplicam às suas operações.
Qual o efeito no preço das obras?
Com a limitação, créditos de materiais acima do débito tornam-se custo para a construtora. O impacto dependerá da proporção entre materiais e mão de obra em cada contrato e das alíquotas aplicáveis.
As operações de construção civil contam com redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS no regime específico de imóveis. A combinação de redução de alíquota e limite de crédito precisa ser simulada na formação dos orçamentos.
O que as construtoras devem revisar?
O primeiro passo é separar os contratos por perfil de cliente: pessoas físicas, empresas do regime regular e administração pública. Em seguida, vale estimar o volume de créditos de materiais em relação ao débito de cada obra.
Também é recomendável revisar contratos de empreitada e de administração de obra, já que a forma de fornecimento dos materiais, pelo construtor ou diretamente pelo cliente, influencia a aplicação do limite.
Fontes oficiais consultadas
1. Planalto — Lei Complementar nº 214/2025, texto compilado, arts. 251, 255, 261 e 270
2. Planalto — Lei Complementar nº 227/2026
Esta reportagem tem caráter informativo. As normas oficiais foram consultadas na data da publicação desta matéria. A aplicação do regime específico de bens imóveis depende de regulamentação e da análise de cada operação.