BRASÍLIA/DF — O Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento do Tema 1.348 de repercussão geral e reconheceu que a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social vale mesmo para empresas cuja atividade preponderante é imobiliária. A decisão afeta diretamente as holdings patrimoniais, muito usadas por famílias para concentrar imóveis e organizar a sucessão.
A imunidade, porém, tem limites. Ela alcança o valor do capital efetivamente integralizado, conforme o Tema 796, e o Município pode afastá-la se demonstrar simulação ou fraude. Ao mesmo tempo, a Reforma Tributária trouxe novas regras de ITCMD e de IBS e CBS que também pesam no planejamento dessas estruturas.
O que é a imunidade do ITBI na integralização?
O art. 156, § 2º, I, da Constituição determina que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A regra permite que o sócio transfira imóveis à empresa como forma de pagamento das quotas sem pagar o imposto.
O mesmo dispositivo afasta o ITBI em fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas, salvo quando a atividade preponderante do adquirente for compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis.
O que o STF decidiu no Tema 1.348?
Por maioria, seguindo o voto do relator, ministro Edson Fachin, o STF entendeu que a ressalva da atividade imobiliária preponderante se aplica apenas às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção. Na integralização de capital, a imunidade é incondicionada quanto à atividade da empresa.
O tribunal incorporou a possibilidade de os Municípios demonstrarem simulação ou fraude à lei para afastar a imunidade em casos concretos. A redação final da tese e eventual modulação de efeitos dependem da publicação do acórdão e de possíveis embargos.
Qual o limite da imunidade pelo Tema 796?
No Tema 796, o STF decidiu que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Se o imóvel vale R$ 1 milhão e apenas R$ 400 mil são destinados ao capital, o Município pode cobrar ITBI sobre a diferença.
A forma como a diferença é contabilizada, por exemplo como reserva de capital, continua sendo objeto de discussão entre contribuintes e prefeituras.
O que muda para as holdings patrimoniais?
A decisão reduz o risco de cobrança de ITBI na integralização de imóveis em holdings que alugam ou vendem imóveis, situação que antes levava muitos Municípios a negar a imunidade. Ainda assim, holdings sem atividade econômica real podem ser questionadas sob o argumento de simulação.
Contribuintes que pagaram ITBI na integralização com base na exceção da atividade preponderante podem avaliar pedidos de restituição, observados o prazo legal e eventual modulação definida pelo STF.
Como a Reforma afeta as holdings?
A Lei Complementar nº 227/2026 tornou o ITCMD obrigatoriamente progressivo e trouxe critérios para avaliar quotas e ações, o que pode encarecer a doação de participações da holding aos herdeiros. A base deixa de poder usar livremente valores contábeis defasados.
No IBS e na CBS, a holding que aluga ou vende imóveis pode ser contribuinte do regime regular a partir de 2027, com redução de 70% nas alíquotas na locação e de 50% na venda, além dos redutores previstos na Lei Complementar nº 214/2025.
O que revisar no planejamento?
Holdings já constituídas devem revisar a forma de integralização, o valor atribuído aos imóveis e a documentação que comprova a atividade econômica. Novas estruturas precisam ser avaliadas considerando ITBI, ITCMD, IBS, CBS e Imposto de Renda em conjunto.
A decisão do STF dá mais segurança à etapa de integralização, mas não elimina os custos das demais etapas do planejamento patrimonial.
Fontes oficiais consultadas
2. Planalto — Constituição Federal, art. 156, II e § 2º
3. Supremo Tribunal Federal — Repercussão geral, Temas 796 e 1.348
4. Planalto — Lei Complementar nº 214/2025, arts. 251, 261 e 264
Esta reportagem tem caráter informativo. As normas e decisões oficiais foram consultadas na data da publicação desta matéria. A aplicação da decisão do STF depende da publicação do acórdão e de eventual modulação de efeitos; alíquotas e procedimentos do ITBI seguem a legislação de cada Município.