BRASÍLIA/DF — O ITBI é um dos custos mais altos na compra de um imóvel e costuma ser esquecido no planejamento. Com alíquotas que, em muitas capitais, ficam entre 2% e 3% do valor do imóvel, o imposto pode passar de R$ 20 mil em uma compra de R$ 700 mil, sem contar escritura e registro.
A Lei Complementar nº 227/2026 reescreveu as normas gerais do imposto no Código Tributário Nacional e definiu que a base de cálculo é o valor de mercado do imóvel à vista, estimado por critérios técnicos e contestável pelo contribuinte. As alíquotas, porém, continuam sendo fixadas por cada Município.
O que é o ITBI?
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis é cobrado pelos Municípios e pelo Distrito Federal na transmissão onerosa entre vivos da propriedade de imóveis ou de direitos reais sobre eles, exceto os de garantia. A cessão onerosa desses direitos também consta entre as hipóteses previstas no CTN.
O imposto pertence ao Município onde o imóvel está localizado, independentemente de onde morem comprador e vendedor.
Quanto custa o ITBI na prática?
O valor resulta da aplicação da alíquota municipal sobre a base de cálculo. Em uma cidade com alíquota de 3%, a compra de um imóvel de R$ 700 mil gera ITBI de R$ 21 mil. Com alíquota de 2%, o mesmo imóvel pagaria R$ 14 mil.
Alguns Municípios aplicam alíquotas menores para a parte financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação ou para programas habitacionais. Por isso, a consulta à legislação local é indispensável.
Quem paga e quando?
A legislação municipal normalmente define o comprador como contribuinte, embora o contrato possa dividir o custo de outra forma. O pagamento costuma ser exigido antes da lavratura da escritura ou do registro.
O STF, no Tema 1.124, fixou que o fato gerador ocorre com o registro da transferência. Um dispositivo da LC nº 227/2026 que permitiria antecipar o pagamento foi vetado, mantendo a sistemática atual dos Municípios.
Qual é a base de cálculo do ITBI?
Pela nova redação do art. 38 do CTN, o valor venal do imóvel para o ITBI é o valor pelo qual ele seria negociado à vista, em condições normais de mercado. A estimativa deve usar critérios técnicos, como preços praticados, informações de cartórios e agentes financeiros e características do imóvel.
Os Municípios devem divulgar os critérios utilizados, e o contribuinte pode contestar o valor por meio de avaliação contraditória em procedimento específico, nos termos da legislação local.
Quais outros custos acompanham o ITBI?
Além do imposto, o comprador paga emolumentos de escritura no tabelionato de notas e de registro no cartório de imóveis, cujos valores seguem tabelas estaduais. Em compras financiadas, os bancos costumam permitir que o contrato substitua a escritura pública.
Somados, ITBI, escritura e registro podem representar de 3% a 5% do valor do imóvel, conforme a cidade e o Estado.
A Reforma Tributária muda o ITBI?
O ITBI continua existindo e sendo municipal. A Reforma do consumo criou o IBS e a CBS, que incidem sobre operações com imóveis feitas por contribuintes do regime regular, como incorporadoras, mas não substituem o ITBI.
Para quem compra de construtoras a partir de 2027, o ITBI pago passa a ter outro papel: ele integra o redutor de ajuste do imóvel e pode reduzir o IBS e a CBS em uma revenda futura por contribuinte do regime regular.
Como se planejar para o ITBI?
O ideal é incluir o imposto no orçamento desde o início da negociação, consultando a alíquota e a forma de cálculo do Município. Simuladores das prefeituras ajudam a estimar o valor.
Se o valor atribuído pela prefeitura parecer acima do mercado, vale reunir laudos e propostas comparáveis para contestar a base antes do pagamento.
Fontes oficiais consultadas
2. Planalto — Constituição Federal, art. 156, II e § 2º
3. Planalto — Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), arts. 35 a 42
4. Planalto — Lei Complementar nº 214/2025, art. 258
Esta reportagem tem caráter informativo. As normas e decisões oficiais foram consultadas na data da publicação desta matéria. Os valores citados são ilustrativos; alíquotas e procedimentos do ITBI dependem da legislação de cada Município e do Distrito Federal.