BRASÍLIA/DF — Um inquilino paga R$ 3 mil de aluguel, R$ 700 de condomínio e R$ 200 de IPTU. Embora o desembolso mensal alcance R$ 3,9 mil, isso não significa que todo o valor entrará no cálculo do IBS e da CBS previstos na Reforma Tributária. A legislação estabelece tratamento específico para as despesas condominiais e para os tributos incidentes sobre o imóvel, mas a exclusão exige atenção ao contrato e aos comprovantes.
O artigo 255 da Lei Complementar nº 214/2025 determina que essas despesas não sejam computadas no valor da locação para o cálculo dos novos tributos. Já o Decreto nº 12.955/2026 esclarece que, quando suportadas pelo locatário, as exclusões dependem de prova inequívoca do pagamento. A regra só importa, naturalmente, quando a locação é realizada por contribuinte sujeito ao IBS e à CBS.
IPTU e condomínio entram na base de cálculo do IBS e da CBS?
Em regra, os valores de IPTU e condomínio que representam encargos efetivamente suportados pelo inquilino não integram a base tributável da locação, desde que sejam comprovados conforme a regulamentação. O mesmo dispositivo legal abrange outros tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel.
A distinção está entre a remuneração pelo direito de utilizar o bem — o aluguel propriamente dito — e os encargos imobiliários pagos separadamente. A exclusão não autoriza classificar artificialmente uma parcela do preço da locação como despesa de condomínio ou IPTU para reduzir o imposto.
O que diz o artigo 255 da LC 214/2025?
O artigo 255, § 2º, afasta do valor da locação os tributos e emolumentos incidentes sobre o bem imóvel e as despesas de condomínio. O dispositivo aplica-se também às operações de cessão onerosa e arrendamento abrangidas pelo regime específico imobiliário.
O Decreto nº 12.955/2026, no artigo 364, §§ 3º e 4º, detalha a aplicação para a CBS: os valores devem ser suportados pelo locatário e comprovados por documentação inequívoca. O regulamento também menciona foro anual e taxa de ocupação. Para o IBS, a exclusão encontra fundamento diretamente na lei complementar, observadas as normas pertinentes à sua apuração.
Como calcular o imposto quando aluguel, IPTU e condomínio vêm no mesmo boleto?
Considere um contrato residencial que preveja aluguel de R$ 3.000, condomínio de R$ 700 e IPTU mensal de R$ 200. A cobrança total do mês será de R$ 3.900, mas, com discriminação dos valores e prova de que os encargos foram suportados pelo inquilino, a base inicial do IBS e da CBS será de R$ 3.000, e não de R$ 3.900.
Se o locador for contribuinte do regime regular e a operação cumprir os requisitos do redutor social residencial, poderá haver outra dedução. Utilizando apenas o valor original de R$ 600 previsto em lei, a base ilustrativa cairia para R$ 2.400, antes da aplicação das alíquotas. O redutor é corrigido pelo IPCA, portanto o valor efetivamente vigente precisará ser consultado.
E se o proprietário pagar o IPTU e o condomínio com o valor do aluguel?
A situação exige cuidado. Se o proprietário cobra um preço único de R$ 3.900 a título de aluguel e utiliza parte do dinheiro para custear despesas que são de sua responsabilidade, não pode presumir que os R$ 900 estejam automaticamente excluídos da base tributária.
É necessário identificar quem suporta juridicamente e economicamente os encargos e verificar a documentação da operação. Quando há mero reembolso de valores efetivamente pagos pelo inquilino, a separação é mais clara. Quando tudo foi incorporado ao aluguel, a aplicação da exclusão deve respeitar as condições do artigo 364 do decreto e a natureza real das cobranças.
Quais documentos comprovam o pagamento pelo inquilino?
O contrato de locação deve discriminar, quando aplicável, a responsabilidade pelo IPTU e pelas despesas condominiais. Boletos do condomínio, guias de IPTU, recibos, demonstrativos da imobiliária e comprovantes bancários são elementos úteis para relacionar cada valor ao imóvel e ao período cobrado.
A exigência de prova inequívoca torna arriscado lançar o total no campo de aluguel e depois tentar justificar uma redução sem registros. Para imobiliárias e administradoras, separar aluguel, encargos e honorários de administração nos demonstrativos facilita a conciliação dos recebimentos e a futura escrituração fiscal.
Taxa de administração imobiliária e outras despesas também são excluídas?
Não automaticamente. As exclusões expressas para a locação abrangem tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel, despesas de condomínio e, na regulamentação da CBS, foro anual e taxa de ocupação nas condições estabelecidas. Taxas de administração, seguros, multas contratuais e outros acréscimos precisam ser examinados conforme sua natureza e as regras gerais da base de cálculo.
O decreto também estabelece que benfeitorias e outras formas de contraprestação custeadas pelo locatário não podem ser simplesmente deduzidas da base. Assim, uma reforma realizada em troca de abatimento no aluguel não se confunde com a exclusão de IPTU ou condomínio.
Todo proprietário que recebe aluguel terá de recolher IBS e CBS?
Não. Para a pessoa física, o artigo 251 prevê, como regra de enquadramento a partir do ano anterior, receita de locação superior ao limite legal inicial de R$ 240 mil, atualizado pelo IPCA, cumulada com mais de três imóveis distintos. Também existe hipótese de enquadramento durante o próprio ano quando a receita supera o limite corrigido em mais de 20%, observada a regulamentação.
Por isso, a cobrança de IPTU ou condomínio ao inquilino não transforma um proprietário de imóvel único automaticamente em contribuinte. Antes de discutir a base tributável, é preciso verificar se existe sujeição ao IBS e à CBS.
A exclusão vale para aluguel residencial e comercial?
O artigo 255 trata genericamente da locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. Assim, a exclusão de encargos se aplica às operações abrangidas pelo regime, tanto residenciais quanto comerciais, desde que atendidos os requisitos pertinentes.
O tratamento dos redutores é diferente: a dedução social mensal prevista no artigo 260 destina-se à locação para uso residencial realizada por contribuinte regular. Além disso, o artigo 261 estabelece redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS nas locações sujeitas ao regime imobiliário. Reduzir alíquota e excluir valores da base são mecanismos distintos.
E no Imposto de Renda sobre aluguel: IPTU e condomínio podem ser deduzidos?
É importante não misturar as duas regras. No Imposto de Renda da pessoa física, a Receita Federal permite excluir dos rendimentos de aluguel determinados encargos, inclusive IPTU e condomínio, quando o ônus foi exclusivamente do locador. Já o regulamento da CBS trata da exclusão de despesas suportadas pelo locatário e comprovadas.
Portanto, uma dedução aceita no Carnê-Leão não deve ser automaticamente reproduzida na apuração dos tributos da Reforma Tributária. O contrato, a responsabilidade pelo pagamento e os comprovantes precisam ser analisados conforme a legislação própria de cada imposto.
Para contratos que continuarão vigentes durante a transição iniciada em 2027, a providência é manter as cobranças identificadas e os comprovantes organizados. Isso permite calcular os tributos sobre os valores efetivamente sujeitos à incidência, sem confundir aluguel, encargos imobiliários e deduções legais.
Fontes oficiais consultadas
2. Presidência da República — Decreto nº 12.955/2026, especialmente arts. 363, 364, 377 e 379
3. Presidência da República — Lei Complementar nº 227/2026
4. Receita Federal — Carnê-Leão: rendimentos de aluguel e deduções admitidas
5. Receita Federal — Perguntas frequentes sobre Imposto de Renda: despesas de imóveis alugados
6. Receita Federal — Orientações sobre a Reforma Tributária do Consumo e documentos fiscais de locações
Esta reportagem tem caráter informativo e foi preparada com base na legislação e nas fontes oficiais consultadas na data da publicação desta matéria. A apuração de cada contrato depende do enquadramento do locador, da natureza das parcelas cobradas e da documentação dos pagamentos; os exemplos numéricos são exclusivamente ilustrativos.