BRASÍLIA/DF — A Reforma Tributária mudará a incidência de tributos sobre o aluguel de imóveis e exigirá atenção às cláusulas de contratos residenciais e comerciais a partir de 2027. A Lei Complementar nº 214/2025, alterada pela LC nº 227/2026, prevê regras específicas para IBS e CBS nas locações, incluindo redução de alíquotas, tratamento de despesas e uma modalidade opcional destinada a determinados contratos anteriores à nova legislação.
Isso não significa que todos os proprietários pagarão os novos tributos nem que os aluguéis subirão automaticamente. O enquadramento depende de quem recebe a renda e das condições da operação. Separar aluguel, IPTU e condomínio ajudará a identificar a base tributável.
Todo proprietário que recebe aluguel pagará IBS e CBS em 2027?
Não. A lei diferencia a pessoa jurídica que realiza operações tributáveis da pessoa física que administra imóveis próprios. Na regra geral aplicável às pessoas físicas, o enquadramento considera, cumulativamente, receita anual de locação superior a R$ 240 mil e operações relativas a mais de três imóveis distintos no ano anterior. O limite monetário é atualizado pelo IPCA; também existe hipótese de enquadramento no próprio ano quando a receita ultrapassa em 20% o limite legal atualizado.
Por isso, a existência de um único apartamento alugado não torna seu proprietário automaticamente contribuinte do IBS e da CBS. O Imposto de Renda e outras obrigações já existentes devem continuar sendo analisados separadamente.
Qual será a alíquota de IBS e CBS sobre os aluguéis?
O artigo 261 da LC nº 214/2025 reduz em 70% as alíquotas dos novos tributos nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. Trata-se de redução da alíquota aplicável, e não de isenção total nem de desconto de 70% no preço do aluguel.
Na locação residencial tributada pelo regime regular, o artigo 260 ainda prevê redutor social de R$ 600 por mês e por imóvel, atualizado pelo IPCA, limitado à base de cálculo da operação. O tratamento efetivo depende do regime tributário do locador e da legislação em vigor na data do pagamento.
O contrato de aluguel poderá ficar mais caro automaticamente?
Não. A Reforma Tributária não contém autorização genérica para reajuste automático de todos os aluguéis. Os artigos 17 e 18 da Lei nº 8.245/1991 permitem às partes convencionar o valor do aluguel e modificar, de comum acordo, condições de reajuste, respeitando os limites legais.
Se o contrato vigente não prevê repasse específico de novos tributos, a eventual revisão deverá considerar o texto assinado, a distribuição de encargos e os mecanismos legais aplicáveis. Uma nova incidência tributária, isoladamente, não substitui o acordo entre proprietário e inquilino.
IPTU e condomínio entram na base do IBS e da CBS?
O artigo 255, § 2º, da LC nº 214/2025 determina que os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel e as despesas de condomínio não sejam computados no valor da locação para o cálculo de IBS e CBS. Isso torna importante discriminar o que corresponde ao aluguel e o que representa encargo do imóvel.
Por exemplo, em uma cobrança de R$ 3.000 composta por R$ 2.500 de aluguel, R$ 300 de condomínio e R$ 200 de IPTU, a identificação e a comprovação de cada parcela ajudam a aplicar corretamente a regra legal. A simples denominação de um pagamento como “reembolso” não dispensa documentação idônea.
Contratos antigos poderão optar pela tributação de 3,65%?
Sim, desde que cumpridos os requisitos do artigo 487. O regime opcional prevê recolhimento total de IBS e CBS equivalente a 3,65% da receita bruta recebida em determinadas locações firmadas por prazo determinado. Não é benefício automático para todos os contratos anteriores a 2027.
Para imóveis não residenciais, a opção alcança o prazo original de contratos firmados até 16 de janeiro de 2025, com comprovação da data e registro até 31 de dezembro de 2025 ou disponibilização aos órgãos tributários na forma regulamentar. Nos residenciais, aplica-se até o fim do prazo original ou 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, observados os meios legais de comprovação.
O regime opcional restringe o aproveitamento de créditos vinculados à operação e impede a aplicação do redutor social. A decisão exige comparação com a tributação regular, sem presumir vantagem em todos os casos.
O inquilino pessoa jurídica poderá aproveitar créditos tributários?
O aproveitamento de créditos de IBS e CBS dependerá do enquadramento de locador e locatário, da incidência efetiva dos tributos, do uso do imóvel na atividade empresarial e das demais exigências legais. Empresas que alugam galpões, salas ou lojas deverão avaliar os documentos fiscais e o regime aplicável à operação.
Não se deve presumir crédito apenas porque existe um contrato de aluguel. As regras de crédito também precisam ser verificadas quando o locador escolhe o regime opcional do artigo 487.
Quando o imposto será devido sobre a locação?
A LC nº 214/2025 considera ocorrido o fato gerador na locação no momento do pagamento, com tributação correspondente a cada recebimento. A regra torna relevante o controle da data em que o aluguel é pago, inclusive quando houver parcelas em atraso ou pagamentos antecipados.
Na transição, a CBS passa a substituir PIS e Cofins em 2027, enquanto o IBS se desenvolve gradualmente. Não cabe aplicar em 2027 uma alíquota conjunta definitiva como se a transição estivesse concluída.
A locação passará a exigir nota fiscal?
A documentação de operações de locação está sendo adaptada ao padrão nacional da NFS-e para fins de IBS e CBS. A Nota Técnica nº 009 inclui informações específicas de imóveis e locações. Os cronogramas oficiais preveem mudanças de leiaute em dezembro de 2026, mas as obrigações precisam ser examinadas conforme o tipo de contribuinte.
Para pessoas físicas contribuintes da CBS, a Receita Federal transferiu para 1º de janeiro de 2027 o início das obrigações cadastrais e de emissão de documentos fiscais pertinentes. Portanto, não é correto afirmar que todo proprietário pessoa física deverá emitir NFS-e em dezembro de 2026.
O que proprietários e inquilinos devem conferir nos contratos?
A revisão deve identificar quem é o locador, se há incidência de IBS e CBS, qual é o valor efetivo do aluguel, quem responde por IPTU e condomínio, como são comprovados os pagamentos e quais cláusulas tratam de reajuste ou tributos. Também convém conferir datas de assinatura, comprovantes de formalização e eventual elegibilidade ao regime transitório de 3,65%.
Para contratos novos, a separação das despesas e o esclarecimento das responsabilidades de cada parte reduzem divergências futuras. Nos contratos existentes, alterações devem respeitar a Lei do Inquilinato e as condições pactuadas. A Reforma Tributária exige preparação documental, mas não impõe renegociação universal nem reajuste obrigatório dos aluguéis.
Fontes oficiais consultadas:
3. Presidência da República — Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato
5. Portal Nacional da NFS-e — Publicação da Nota Técnica nº 009 para operações com bens imóveis
6. Portal Nacional da NFS-e — Orientações sobre leiaute, produção restrita e implantação da NT nº 009
7. Receita Federal — Cronograma de transição da Reforma Tributária do Consumo
Esta reportagem tem caráter informativo e considera a legislação e as fontes oficiais consultadas na data da reportagem. O enquadramento do locador, a incidência dos tributos, a documentação fiscal, os créditos e a possibilidade de opção por regime transitório dependem das condições concretas de cada contrato e da regulamentação aplicável. Os exemplos apresentados são ilustrativos e não substituem a análise individualizada de cada operação.
