No direito tributário, o fato gerador é o momento em que nasce a obrigação de pagar o tributo. Antes dele, não há imposto. Depois dele, o tributo é devido. E no exato instante em que ele ocorre, define-se a competência, a base de cálculo e o sujeito passivo da relação tributária.
Para o IBS e a CBS no mercado imobiliário, a Lei Complementar nº 214/2025 não adotou um critério único para todas as operações. Ela criou regras distintas para cada tipo de operação — venda, locação, cessão de direitos e construção civil — e cada uma tem seu próprio momento de nascimento da obrigação.
Conhecer essas regras não é apenas uma questão acadêmica. É o que determina, na prática, em qual mês o imposto precisa ser recolhido, qual base de cálculo é considerada e se uma operação iniciada antes de 2027 gera ou não obrigação tributária.
O artigo central: 254 da LC 214/25
O art. 254 da LC 214/25 reúne todas as regras de fato gerador nas operações imobiliárias em cinco incisos. Cada inciso corresponde a um tipo de operação — e cada um tem sua lógica própria.
Inciso I — Alienação de imóvel: o ato, não o registro
Na venda de imóveis, o fato gerador ocorre no momento do ato de alienação — não no registro em cartório, não na entrega das chaves, não na quitação do preço.
O §1º do art. 254 detalha o que se considera “ato de alienação” para esse fim — e a lista é propositalmente ampla:
- O contrato definitivo de compra e venda
- A promessa de compra e venda
- A carta de reserva com princípio de pagamento
- A adjudicação judicial
- Qualquer outro instrumento que formalize a intenção de alienar
- Quaisquer ajustes posteriores ao ato original
Se o negócio estiver sujeito a condição suspensiva — aprovação de financiamento, conclusão de auditoria, autorização de um terceiro —, o fato gerador ocorre no momento em que essa condição se implementar.
Por que o ato e não o registro? O registro em cartório pode acontecer meses ou anos depois da venda efetiva. Se o fato gerador fosse o registro, haveria enorme incentivo para protelar a formalização — e o Fisco ficaria sem a receita tributária correspondente por todo esse período. O legislador cortou esse caminho ao definir o fato gerador no ato que formaliza a intenção de vender.
Exemplo 1 — promessa de compra e venda: Em fevereiro de 2027, uma incorporadora assina promessa de compra e venda de apartamento na planta com um comprador. O imóvel só ficará pronto em 2029.
Fato gerador: fevereiro de 2027 — na assinatura da promessa. O IBS e a CBS são devidos nesse momento — não em 2029 quando o imóvel for entregue ou a escritura for lavrada.
Exemplo 2 — compra e venda com condição suspensiva: Vendedor e comprador assinam contrato em março de 2027, mas a venda está condicionada à aprovação de financiamento pelo banco. O banco aprova em maio de 2027.
Fato gerador: maio de 2027 — quando a condição suspensiva se implementa. Em março não há fato gerador — a condição ainda não foi satisfeita.
Exemplo 3 — carta de reserva com pagamento inicial: Comprador faz reserva de imóvel na planta e paga sinal de R$ 50.000 em janeiro de 2027. A promessa formal ainda não foi assinada.
Fato gerador: janeiro de 2027 — a carta de reserva com princípio de pagamento já configura ato de alienação nos termos do §1º do art. 254.
Inciso II — Cessão onerosa de direitos reais: na celebração do ato
Para a cessão ou os atos onerosos que transfiram ou constituam direitos reais sobre imóveis — como usufruto oneroso, direito de superfície, servidão onerosa, direito de passagem remunerado —, o fato gerador ocorre no momento da celebração do ato, incluindo quaisquer ajustes posteriores.
A exceção são os direitos reais de garantia — hipoteca, alienação fiduciária — que continuam fora do campo de incidência.
Exemplo 4 — instituição de usufruto oneroso: Em abril de 2027, proprietário assina instrumento público constituindo usufruto oneroso sobre seu imóvel em favor de uma empresa, mediante pagamento de R$ 400.000.
Fato gerador: abril de 2027 — na celebração do ato. Não importa se o pagamento ocorre parcelado nos meses seguintes — o fato gerador já ocorreu na assinatura.
Atenção: isso difere da locação, onde o fato gerador ocorre no pagamento. O usufruto oneroso tem fato gerador no ato, não no pagamento.
Inciso III — Locação, cessão onerosa e arrendamento: no pagamento
Para locações, cessões onerosas de uso e arrendamentos, a lógica muda completamente: o fato gerador ocorre no momento do pagamento — e o §2º do art. 254 reforça que o imposto é devido em cada pagamento individualmente.
Essa é a regra mais relevante para locadores contribuintes. Cada aluguel recebido é um fato gerador autônomo. Não há antecipação, não há competência por acréscimo — o imposto nasce quando o dinheiro chega.
Exemplo 5 — aluguel mensal: Contrato de locação comercial com aluguel de R$ 10.000/mês, vencimento no dia 5 de cada mês.
Fatos geradores: um por mês, no dia 5 de cada mês quando o pagamento ocorre. Se o inquilino pagar em dia, o fato gerador é no dia 5. Se pagar com 10 dias de atraso, o fato gerador é no dia 15.
Exemplo 6 — aluguéis acumulados: Inquilino não paga três meses consecutivos (janeiro, fevereiro e março de 2027). Em abril, quita tudo de uma vez: R$ 30.000 de aluguel + R$ 1.800 de multas e juros.
Três fatos geradores ocorrem no mesmo dia — o dia do pagamento em abril. Base de cálculo total: R$ 30.000 + R$ 1.800 = R$ 31.800 (Multas e juros de mora integram a base — art. 255, §1º)
Exemplo 7 — pagamento antecipado antes de 2027: Locador recebe 6 meses de aluguel adiantados em novembro de 2026 — R$ 60.000.
O pagamento ocorreu em novembro de 2026 — antes da vigência do regime. Não há IBS nem CBS sobre esses R$ 60.000. A partir de janeiro de 2027, os pagamentos mensais seguintes geram fato gerador normalmente.
Inciso IV — Serviços de administração e intermediação: no pagamento
Os serviços de administração e intermediação de imóveis seguem a mesma lógica da locação: fato gerador no momento do pagamento.
Cada comissão recebida, cada taxa de administração paga, é um fato gerador independente.
Exemplo 8 — comissão de corretagem parcelada: Corretor intermedia venda e tem direito a comissão de R$ 36.000, paga pelo comprador em 3 parcelas de R$ 12.000 em janeiro, fevereiro e março de 2027.
Três fatos geradores: um em cada mês, no dia do recebimento de cada parcela. O imposto de cada parcela é calculado e recolhido individualmente — não sobre os R$ 36.000 totais de uma só vez.
Exemplo 9 — comissão cancelada antes do pagamento: Corretor assina contrato de corretagem em fevereiro de 2027. A venda não se concretiza e a comissão nunca é paga.
Sem fato gerador — sem imposto. O fato gerador é o pagamento — que nunca ocorreu.
Inciso V — Construção civil: no fornecimento
Para os serviços de construção civil, a lógica é diferente de todas as anteriores: o fato gerador ocorre no momento do fornecimento — quando o serviço ou a obra é entregue ou concluída conforme o contrato.
Esse critério reconhece a natureza especial dos contratos de construção, que muitas vezes se estendem por meses ou anos e têm cronogramas de entrega específicos.
Exemplo 10 — obra residencial entregue em etapas: Construtora firma contrato para construir casa por R$ 500.000, com entrega em duas etapas: fundação e estrutura (entrega em junho/2027) e acabamento (entrega em dezembro/2027).
Dois fatos geradores:
- Junho de 2027: fato gerador sobre o valor da primeira etapa entregue
- Dezembro de 2027: fato gerador sobre o valor da segunda etapa entregue
O imposto não é devido na assinatura do contrato — mas na entrega de cada etapa.
Exemplo 11 — obra contratada antes de 2027, entregue depois: Construtora assina contrato em outubro de 2026 para construção de galpão industrial por R$ 2.000.000. A entrega está prevista para agosto de 2027.
Fato gerador: agosto de 2027 — quando a obra é entregue. O contrato é de 2026, mas o fato gerador ocorre em 2027 — já sob o regime do IBS e da CBS.
Esse exemplo ilustra um risco real para contratos de obras em andamento: se a entrega ocorrer depois de 1º/01/2027, o IBS e a CBS podem incidir — mesmo que o contrato tenha sido assinado antes.
O quadro completo: fato gerador por tipo de operação
| Operação | Fato gerador | Base legal |
| Venda de imóvel | Momento do ato de alienação (contrato, promessa, carta de reserva, adjudicação) | Art. 254, I e §1º |
| Cessão onerosa de direitos reais (usufruto, superfície, servidão) | Momento da celebração do ato | Art. 254, II |
| Locação, cessão onerosa de uso, arrendamento | Momento de cada pagamento | Art. 254, III e §2º |
| Serviços de intermediação e administração | Momento do pagamento | Art. 254, IV e §2º |
| Serviços de construção civil | Momento do fornecimento (entrega) | Art. 254, V |
Por que a diferença entre “ato” e “pagamento” importa tanto
A distinção entre fato gerador no ato (alienação e direitos reais) e fato gerador no pagamento (locação e intermediação) tem consequências práticas significativas.
Nas alienações: o imposto nasce no contrato — mesmo que o preço seja parcelado ao longo de anos. Isso significa que o contribuinte pode ter obrigação tributária antes de receber todo o valor da venda. Para alienações parceladas de longo prazo, isso cria uma necessidade de capital de giro tributário — pagar o imposto sobre um valor que ainda não recebeu integralmente.
Nas locações: o imposto só nasce quando o dinheiro entra. Não há antecipação — o contribuinte sempre tem o recurso em mãos quando o imposto é devido.
Exemplo — venda parcelada: Contribuinte vende terreno por R$ 1.200.000, recebendo R$ 200.000 de entrada em janeiro de 2027 e R$ 100.000 por mês pelos 10 meses seguintes.
Fato gerador: janeiro de 2027 — na assinatura do contrato. Base de cálculo: R$ 1.200.000 (valor total da operação, incluindo parcelas futuras). O imposto é devido sobre R$ 1.200.000 em janeiro — mesmo que o contribuinte só receba os R$ 200.000 de entrada naquele mês.
Nota: a regulamentação ainda definirá se há algum mecanismo de diferimento para alienações parceladas — ponto que o setor imobiliário certamente pressionará para incluir.
Contratos de 2026 com execução em 2027: zona de risco
Um dos pontos mais delicados da transição para o novo regime é o tratamento de contratos assinados antes de 1º/01/2027 mas com fato gerador após essa data.
Pelas regras acima:
- Promessa de compra e venda assinada em dezembro de 2026: fato gerador já ocorreu em 2026 — sem IBS nem CBS.
- Obra contratada em 2026, entregue em 2027: fato gerador em 2027 — IBS e CBS incidem.
- Contrato de locação assinado em 2026, aluguéis pagos em 2027: fato gerador de cada aluguel em 2027 — IBS e CBS incidem sobre os pagamentos de 2027 em diante.
Esse ponto exige atenção especial de construtoras com obras em andamento e de locadores que firmarão contratos nos últimos meses de 2026.
Em resumo
O fato gerador do IBS e da CBS nas operações imobiliárias não segue uma regra única — ele varia conforme o tipo de operação, e cada variação tem uma lógica específica.
Para alienações e direitos reais: o imposto nasce no ato — na assinatura do contrato, da promessa ou da carta de reserva. Para locações e intermediação: o imposto nasce no pagamento — cada parcela recebida é um fato gerador independente. Para construção civil: o imposto nasce na entrega — quando o serviço ou a obra é efetivamente fornecida.
Conhecer essas regras é o que permite calcular corretamente em qual competência o imposto é devido, identificar operações em andamento que serão afetadas pela virada de 2027 e estruturar contratos de forma adequada ao novo regime.
Aviso Editorial
Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Para situações concretas, consulte um advogado tributarista.
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